2020年12月10日至12月12日，由G50董事长俱乐部举办的“破茧成蝶，向阳而生”第五届中国房地产G50董事长峰会在上海顺利举行。
来自G50会员企业、观察会员、G50专家委员会、泛产业链IP100俱乐部的100余位董事长和专家汇聚一堂，探索在“十四五”的新局势下，成长型房企的未来发展之路，思考如何彼此赋能，共谋未来。
在“破茧成蝶、向阳而生——成长型房企的十大生长力”主题峰会上，与会董事长、专家围绕“十力模型”展开了精彩的分享交流。
金融房地产从启蒙到落地
永正资本创始人
导语
近十年来，房企开发商从住宅市场向商业地产和房地产基金进军，金融房地产企业的时代来到了，实现资本和地产有机融合、商住平衡和协同，中国也经历了金融房地产从启蒙到落地的阶段。
商业地产的主流投资模式：拐点变现
持有型地产最大的投资特点是通过建设期、养商期，抵达拐点，开业之后租金的增长率发生变化，最开始2-3年增长较快，然后进入比较平稳的增长期，这个平稳的增长期就是拐点。通常这个拐点是一个商业地产变现的最佳时机，就是高增长过了，到了平稳增长阶段，这个时候应该变现，然后把资金收回来投入新的项目，不断滚动开发，这个是商业地产的主流投资模式。
如何解决持有型地产的变现难题？
比如华润的做法，通常是自己拿着，或者自己一个上市公司拿着，也是自持。但是大量的公司要卖掉，卖给大的金融机构。
也可以通过资产证券化进行部分变现（资产证券化更多是债权形式变现，过几年还要还本金）。
投资变现的基石是资产收益率，早期包括现在很多商业项目本身收益率是普遍不高的，尤其是过去20年积累下来很高的土地成本，它对应的租金收益率低，所以不怎么赚钱，这是普遍现象。
一定要做资产管理，把持有型的地产，不管是购物中心还是写字楼或酒店，只要是持有型地产都需要做一个很关键的行动，就是资产管理，把收益率提高上去。
如何实现资本化路径？
资产管理>运营管理
把每个项目或者每个物业都当成一个完整的生意。除了完成运营管理的工作之外，从资产全生命视角聚焦收益，为投资者利益最大化服务，为股东利益最大化服务，按照这个理念重新审视自己持有型的物业管理，才可以提升。
资产管理能力强大的四大标志
一、独立做商业，而不是为了支撑住宅做的商业，对项目经营收益要求更高。
二、改造不良资产比新做一个项目难度大很多。资产管理能力提升了改造不良资产的能力。
三、可以做复制，但每个项目同时具有个性化。
四、一平米不散售，聚焦每一平米，包括每个商铺，把资产价值做到最大化。
国际主流的、成熟的标准模式
一、针对REITs制定独立的法律法规：国务院可以出台专门的法律法规，像香港、新加坡专门制定REITS条例。
二、建立不动产基金管理的专业牌照，让更多不动产领域的专业人才参与其中。
三、明确不动产资产证券化业务的税收政策，实现税收中性。
四、逐步扩大REITS的试点范围，目前是基础设施、数据中心、物流，将来再扩大到写字楼、酒店等一些列，这是我对目前阶段REITS的解读和未来的展望。
下一个十年：金融+地产
共创金融房地产企业，实现资本和地产有机融合、商住平衡和协同：
一.2010年前，开发商绝大多数专注于住宅业务；
二.2010年后，开发商大举进入商业地产和房地产基金，开发商必须升级运营和管控模式，从传统运营和管控模式，向全面资产管理体系转型；
三.图中第四象限所示，金融房地产企业对资产管理能力要求最高，会考量回报率和时间；
四.金融房地产企业有两大核心，如凯德模式：
A.资产管理：为业界所忽视，却是不可或缺的，是所有企业均可立即学习的；
B.资本平台：为业界所津津乐道，但理解不深且有误读，学习难度较大。
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