地狱级高考地区（比如山东）的父母，在面对孩子上学时都希望尽自己最大努力，将孩子的竞争难度降到最低，希望赢在起跑线上，与已经在某些地区扎根了的父母们不同，北漂们受户籍政策影响多少有些无奈，不想回老家又无法解决孩子学籍问题的父母们注意到了离北京最近的直辖市天津上。

毫无疑问，天津在教育方面有着不小的优势，人口少，教育资源多，以2018年为例，天津高考985录取率达5.81%，成为少有的几个录取率超过5%的城市。天津有2所985大学，4所211，985大学招生本地化率16.3%全国第一。2018年天津高考报名人数5.5万，相对于河南98.38万和山东59.2万考生，可以看出天津的相对竞争压力较小。相关数据就不再罗列了，网上有很多，感兴趣自行搜索

近期不少客户受北京落户政策困扰，考虑到孩子学籍问题，想在天津购买学区房，因此询问我的意见，作为一个资深的房产专家，我将当时自己考虑学区房购买的思路整理了一下分享给大家，需要强调的是，这不是一个严谨的调研报告，数据基本来源于网络，作为一个在天津扎根多年学区的非天津土著，我只是将数据稍加甄别，询问土著们的意见并加上了一些个人判断，所以不要考虑文章的严谨性。文中观点受本人经历限制，不可避免地有所偏颇，且都是针对2020年当下政策，仅供参考。

对于从未在天津生活过的北漂们，可能对于天津的印象比较模糊，为了将学区房介绍清楚，文章中扩展的内容会比较多，如果已经对天津和其教育政策比较了解了，直接看如何选择学区房即可。

什么是天津的学区房？

要了解天津的学区房就要先了解天津的教育政策。

1， 小学入学政策。划片入学，通俗来说就是指定某几个小区的生源归属于附近某个小学。私立小学面试录取，要看孩子资质，要做面试辅导，私立小学通常不受所在位置的影响，因此不在学区房讨论范围内。需要注意的是新售楼盘归属到哪个小学都不一定，要等入住后教育部决定，所以不要相信售楼人员所谓新楼盘是学区房的话，可以打电话和行政区教育部确认。

房子

2， 小升初政策。目前是摇号入学，通常是几所小学对应几所中学，对应的中学里有好中学也有一般的中学，随机摇号，能上哪个看命。需要说明的是，自2015年实施摇号政策开始，初中就没有排名了，各区内初中按照期末考试平均分做个排名，但说明不了问题，因为生源是随机的。以往如果摇不到好中学还可以拼成绩上私立初中，但从2020年开始不同了，教育部要求民办中学也要参加摇号，目前细则还没有，但是如果一同摇号的话，民办中学的生源优势将不存在，总的来说没有生源的差异化也就没有了排名，因此个人观点是未来上私立初中的必要性大大降低了，当然私立初中的硬件条件要比公立的好。

3， 中考政策。市内六区，或者说中心城区（和平、河西、河东、河北、南开、红桥）的初中可以报考市内六区的任意高中，其余行政区只能报考本行政区的高中，比如武清的中学只能报考武清的高中。

天津行政区划分图 来源于网络

常识告诉我们，孩子就读的理想途径是优质小学、优质初中、优质高中、优质大学。

大学作为全国统考，报考无限制，主要拼成绩，不在学区房的讨论范围中。

对于高中，天津人所认同的“市五所”集中于市内六区，其次在高中的排名上，通常我们认为录取分数线越高学校越好，自行搜索“天津高中2019年录取分数线”，可以看出录取分数线较高的高中也主要集中在市内六区，也就是说如果具备报考市内六区高中的资格，进入优质高中的概率就更大。从上文提到的招生政策中可以看出，具有报考市内六区高中的必要条件是在市内六区初中就读，市内六区初中就读的必要条件是在市内六区小学就读，所以狭义上来讲，天津的学区房指的就是划归于市内六区优质小学的二手房。

对于初中，前文提到摇号政策实行以来就没有排名了，那么如何分辨优质初中呢，通常来说市重点初中就算是优质初中，当然个别区重点也是可以的。私立校收费高，但教学条件好，如果能摇号进入私立校，也是不错的选择。如果公立民办一同摇号的话，由于生源没有了差异性，那么将来初中的差异化也将缩小，学生拼的就是课外补习班了。

对于小学，由于小升初的摇号政策，拥有了市内六区优质小学的学区房并不意味着一定能够进入优质初中，学区房只代表有资格参与摇号，如果小学对应的摇号中学里优质中学的数量较多，那么摇号时进入优质中学的概率就大，优质中学考入优质高中的概率也就更大。所以如果想大概率的让孩子进入优质小学、优质初中、优质高中、优质大学的途径，那么首先要选择优质小学，其次小学对应的优质中学要多，剩下的就看孩子自己的努力了。

综上所述，学区房的选择其实看三个指标，第一，楼盘对应的小学；第二，楼盘对应的摇号初中里优质初中数量多少；第三，预算。不难看出，学区房本质是增加概率的工具，当然，学区房也是稀缺资源，有金融属性。

如何选择学区房？

刚刚提到，学区房选择主要有三个指标：小学、小学对应优质初中的数量、预算。

我的选择逻辑是先看小学排名，再看小学对应的初中排名，最后评估一下手里的钱能买得起哪里的。

先说结论，不差钱买和平区，其次考虑河西，最后考虑南开。和平价格高，不宜居，教学资源优秀。南开交通便利，但教学资源不平均，尤其是初中。河西教学资源平均，优质学校多，两者各有优势。如果考虑两地通勤（天津北京），那么河北育婴里小学学片以及武清可以纳入考虑范围，河北区离天津站近，武清距离武清高铁站近（武清到北京南高铁24分钟）。对于工薪阶层来说，建议首先考虑河西，其次南开。

自行搜索“天津小学排名”，可以看出优质小学主要分布在和平、河西、南开三个区，因此考虑学区房也主要考虑这三个区。如果对这三个区的地理位置不清楚，可以在主流购房网站打开“地图搜房”功能看一下即可，比如下图为搜房网显示的河西区位置。

搜房网地图搜房 来源：https://tj.esf.fang.com/map/

既然优质小学主要分布在和平区、河西区和南开区，那么可以将各区的小学、初中和房子价格对应来看。

  • 和平区

通过上表的和平区三个学片来看，和平区的价格普遍较高，热门学区房中很多都是“老破小”，不具备居住条件，学区附近适宜租住的房源少，即便有价格也比较贵，且六年一户（该房六年内只能有一个户口上学），政策的不确定性风险较高，因此除非预算充足，否则不太建议买和平区学区，但毫无疑问，和平的小学中学排名靠前，教育质量好，且学区金融属性强，但考虑到上了好小学未必能摇号上好中学，个人觉得为了这个概率花这么多钱有些不值。

  • 河西区

河西区总体来说性价比高，对应配套比较成熟，教育资源相对来说比较平均，除了上表中标注排名的学校外，很多普小其实也不错，比如湘江道和台湾路小学。比较推荐一片和三片，因其对应的初中相对较好，其中三片的师大二附小绿水道分校算是价值洼地。

  • 南开区

南开区教育资源差异较大，但总体居住条件好，交通便利，推荐北片的中营小学、五马路小学，其次考虑南开中心小学；中片可以考虑南开小学、师大南开附小；南片不做推荐，除非对住房有改善性需求。

关于学籍？

很多北漂的家长由于工作原因无法定居在天津，但孩子有天津户口，期望能够多陪陪孩子，因此想让孩子先在北京上学，后期再转学回天津，关于何时能转学，各个阶段转学是否有什么优缺点？

  • 小学：一年级上学期和六年级不能转学。除和平区外，其他区的小学基本能在二至五年级转入，当然这个具体要询问教育局。没有小学学籍，或者说未在小学阶段转学至天津就不能参加初中摇号，也不能报考民办初中，但是具有武清区户籍的学生可报考武清英华国际学校和武清雍阳中学两所民办学校。如果你没打算让小学转学过来，就不用考虑学区房的事了。
  • 初中：初一和初二的每学期开学前、后一周内，初三不能转学，部分地区初二下学期不受理转学。初中转学只能服从教育局分配，也就是说你无法自行选择公立学校，无意外的话会被分配至普通初中，私立初中的话可以尝试自己联系。如果初中转学的话，最佳时间是初一上学期，这样的话不影响体育成绩，体育成绩由平时分18和测试12分构成，其他时间转学的话，平时成绩的18分也由考试来完成，修过学分的朋友们都知道考试取得成绩的难度要大于平时成绩的取得。
  • 高中：高一上学期和高三不得转学，学校需要自己联系。

总之，办理转学之前一定要先拨打所属区县教育局的电话咨询清楚