我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔！广钢新城那边怎么样，和金融城对比呢？

回答：广钢始终没法跟金融城比 广钢定位是一个睡城，密度大，居住舒适度不高，而且跟广州主要发展方向相反，虽然你们看中他的学位，但是学位还是现成的好，空降过去的话还是要打点折扣，我觉得不值这个价 金融城就不用说了，我专门有一篇文章写过他的美好，后续价格也会起来，哪怕是横盘了，金融城一带会因为利好不断实现价格一步一步攀升 或者你想一下如果广钢到了8万，那隔壁佛山怎么想？

提问：雕叔，我现在有房贷，还有一笔快三十万的信用贷，一年期先息后本的，我看到你之前星球发布的五月最优信用贷，想问下我可以申请吗？想把我这个5.88％的信用贷换下来，觉得有点贵了，我公积金个人缴纳快2500元了，又有副高职称。

回答：可以，需要把之前的信用贷结清，拿到结清证明再来申请。你的公积金个人缴纳部分足够了，再辅以职称，可以尝试冲击下最高五十万的额度。[得意]

提问：雕叔好！不带主套的三房菁品园的是86～100平的两种，带主套的三房面积是107～112平两种，赠送空中花园的面积是111.几平。带空中花园的户型是不是对标同一个面积段的带主套的户型更合适呢？因为要留过道通过去空中花园，放弃套房的卫生间改成衣帽间和过道了。

回答：你说的对，带空中花园111平，可以对标那种107-112平的带主套三房。我觉得在天河区刚需上车的户型当中，盈彩美居、中海康城是最好的，90-120平的三房、小三房、带主套三房这些产品都还是不错的，当然了不能跟近年的牛奶厂、以及其他的新产品比啊 所以，这些产品都可以的，看中了就买呗，斗胆的预测一下，盈彩美居的那种83-87平小三房，以后就是鱼珠板块流通性最好的三房，目前的总价在410-425万之间，等今年过完到了明年至少435-450万之间

提问：雕叔你好，这一个月默默把你的微博反复翻看，感觉了解了很多，又有点害怕。预算总价是400w左右，手上大概有180w，刚需第一套房，目标自住➕保值，两个人都在琶洲附近上班，不太喜欢老破小。目前考虑的有 1.保利学府里，次新房，价格已经涨了不少，能买个80平而且貌似离之后的鱼珠隧道入口有一点远。 2. 万科欧泊，口碑好，热门小区，能买个小三房，地铁不近，开车通勤可能会有点堵。 3. 金山谷四期，小区比较大，地方更加偏远，但是可以一步到位买一套稍微大一点的房，貌似有22号线祈福站规划了。 希望雕叔翻牌提供一点意见，或者推荐一些更适合的小区。

回答：现金180万，自住+保值的话，可以买600万以内的房子，至少也可以买500万以内的房子，这个要结合你们的首付、月供承受、以及合理的负债杠杆来定 琶洲上班的话，建议买天河、或者番禺了，有几点建议提给你们 1、尽量选择楼龄新的，比如楼龄10-12年以内的产品 2、选择有地铁的花园社区，万科欧泊属于地铁盘来的 3、选择3房，或者3房带主套就OK了

提问：您好雕叔，最近翻看了您大部分文章，收获甚大。广粤尊府目前房源少，3000以下预算的户型只有195方北向三房是方正的，请问这个产品16楼的2600万打底，价格算偏高了吗？五年来看投资成长性如何？谢谢雕叔

回答：195平，北向望整个中心园林，2600万，其实只要一个字：买 1、珠江新城买的原则是要买好货，在条件允许之下买好货，好货受待见 2、最近市场行情和周期来看，有好楼层的，机不可失 3、买猪心好货的远见要参照深圳深圳湾中心路，要笃信“城市价值再凝聚”

提问：雕叔，幸福誉一期，97方298，南向，横厅，划不划算？不是说幸福誉一二期有二中会元九年制学位加持吗

回答：明显不值得，知识城过3万要小心，过去涨，不代表未来好涨，或者说不跌，远郊盘还是要谨慎一点，毕竟知识城周边可以替代的小区还是很多，郊区不像市区，市区的话住远几公里的话时间就很堵，郊区不是，一脚油门就是几公里开外了 一直对新房的学位持保留态度，可以参考亚运城，铁一学位加持，也止不住不涨的命

提问：雕叔，夫妻名下有一套小两房，欠50万贷款。目前手上大概有100万，想还清贷款后做JYD，大概可以贷180，届时买第二套首付五成大概可以买400左右的房子对吧？这样的操作，资金成本会不会太高导致无利可图呢？

回答：可以的，一定要做抵押把更多的钱蹦出来，最后算一笔总账即可，把经营贷的成本、新买入的成本全部算入总成本之内 新买入的房子，相当于新开了一间公司，你把支出（经营贷利息、摩擦成本、税费、中介服务费、按揭费、首付、月供），以及收入（房租、房价上涨）全部列入，就得出清晰的结论啦

提问：广州老黄埔，万科城市之光一期的117方的，总价555万，适合买入吗？广州还有一个购房名额，没有贷票需要全款购入。资金可以接受700万内，请教，谢谢

回答：这个总价和单价，为啥不买其他的？你的购房需求是自住，是投资，还是两者兼得。你的这个问题我想了下，如果投资其他标的物，你赚的钱是买这个盘的1.5-2.0倍

提问：雕叔，请教一下。手头280的子弹，月供2W左右，总价应该是700以内了，想要美林湖琶洲的三房，但发觉市场无货。不知道有什么建议？需要转移视线，还是退而求其次呢？

回答：700万以内，这金融城、琶洲、鱼珠，还是有一些不错的房源的，比如美林湖畔、比如世港国际、比如会展西岸，甚至美林海岸都有合适的房源的

提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无会的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。