年底不用急！1900+房源预计年后入市！嘉定南翔3大新盘独家评测!|世茂|住宅项目|南翔|印象城|嘉定|海伦堡

如果说大虹桥透支的是未来的兑现，

南翔给你的是即刻拥有的当下。

提起南翔，你印象最深的是什么？

有人说，是南翔出名的小笼汤包和古猗园~

示意图（来源于网络）

而房姐最近这几个月对南翔印象城MEGA特别上头！周末没事就爱往那边跑！这座约34万方上海最大的单体商业体，在今年七夕节开业当天就引爆了全上海，第一天就吸引了超30万的客流。

实景图

南翔印象城MEGA的开业，给整个南翔带来了巨大的影响力，还直接影响了土拍价格和区域二手房价格。

示意图

在今年6月祥源以约2.73万/㎡的楼板价拍下一块住宅用地，而到了8月融信就以约3.88万/㎡的楼板价拿下了印象城边上的地块，溢价率高达35.53%。

我们再来看看南翔二手房的价格走势。

示意图

上海整个二手房市场的价格在2018-2019年都经历了一次回调，大宁、新江湾城这几个热门置业区域都有一定幅度的下滑，只有南翔板块在坚定地往上走，虽然幅度不大但这也说明南翔房价还是挺稳的。

但2019年和2020年，南翔新房市场出现了0供应的情况。

数据来源于网上房地产

换句话说，目前的南翔新房市场依托的是在续销的房源。而11号线沿线的普陀和嘉定，新盘项目实在寥寥，大量的购房需求其实无处释放。尤其11号线串联了曹杨路、江苏路、徐家汇、前滩等商圈，沿线上班人群数量庞大，购房需求一直强劲。

未来如果南翔有上新，势必会引起一场“厮杀”。

最新消息，南翔在2021年第一季度预计有3大纯新盘入市——融信海纳印象、海伦堡玖悦源筑、祥源&世茂嘉美路项目（案名官方暂未公布）

项目基本信息

这3个盘都在南翔印象城附近，大概率会成为南翔本地置换、大虹桥精英白领、以及11号线沿线上班人群的“目标盘”。

3个项目的入市节点较为接近，意向购房者可能会犯难该把房票投给谁？本期房姐将从交通出行、商业配套、户型产品、教育资源、居住氛围等方面点评分析。

看完之后再带好房票，一起冲吧！

示意图（来源于网络）

区位交通

融信海纳印象位于古猗园路尚仁路口，步行至11号线陈翔公路站约500米，到南翔站的直线距离约1.5km；海伦堡玖悦源筑距离南翔站约1.4km；祥源&世茂住宅项目距离陈翔公路站约1.5km，后面2个其实都不算是地铁房了。好在现在有共享单车，骑行预计6-7分钟就能到地铁站。

项目区位示意图

此外，轨交嘉闵线一期规划站点公示，南翔站设在丰翔路真南路口，同站可直接换乘11号线，距离海伦堡玖悦源筑的直线距离也在1.5km左右。

嘉闵线南翔站点示意图

自驾出行方面，3个项目都靠近沪嘉高速和嘉闵高架，自驾往返市区或大虹桥十分便捷。根据规划，沪嘉-嘉闵高架联络线新建工程已经立项，就正好经过融信两个地块中间。

沪嘉-嘉闵高架联络线示意图

小结：3个项目自驾出行相差无几，最为明显的区别是到地铁站的距离，融信海纳印象称得上纯正地铁房，轨交优势比较明显，而海伦堡玖悦源筑和祥源&世茂项目只能说是“伪地铁房”。

单项评分（满分5分）：融信5分、海伦堡4分、祥源&世茂4分

商业配套

3个项目周边最大的商业单体是约34万㎡南翔新地标——南翔印象城MEGA，体量相当于3个兴业太古汇，均在2km范围内。

实景图

同时，在南翔印象城北侧一路之隔，还有一个约16万㎡的商业综合体融创西环中心也正在建设中，自带约1.4万㎡融创精彩天地。现已结构封顶，预计明年6月全面交付。

融创西环中心实景图

融信海纳印象就位于南翔印象城南侧约300米，对未来融信业主来说，出门购物消费十分轻松便捷，领先区域内很多住宅项目。

商业配套图

海伦堡玖悦源筑位于南翔古镇中心位置，北侧为南翔老街、东边靠近古猗园、南侧有绿洲生活广场。中冶祥腾城市广场、南翔太茂商业广场、汇锦南翔中心、绿茵商业广场等配套均在项目1.5km生活半径范围内。项目还自带约2万㎡商业，与新天地相似的新海派里弄风格，未来商业氛围很不错。

海伦堡玖悦源筑规划效果图

祥源&世茂项目，近的除了印象城之外周边基本都是零散的一些小店，还不乏一些厂房，相对于前两个项目来说商业氛围偏弱。

小结：融信海纳印象临近南翔印象城及融创西环中心两大南翔商业地标，海伦堡玖悦源筑更近距离享受古镇的商业和未来自带的商业配套。祥源&世茂项目周边沿街商铺比较缺乏，想要完善商业配套增加点烟火气可能还需要好几年。

单项评分（满分5分）：融信5分、海伦堡5分、祥源&世茂3.5分

户型产品

融信海纳印象为东西走向双子地块，规划建设16栋16-26F高层，产品为清一色的高层住宅。

融信海纳印象规划效果图

融海纳印象体量较大，外立面运用了大面积玻璃幕墙，超大窗墙比。这是南翔目前比较少见的建筑风格，比较抢眼。

融信海纳印象效果图

目前在建中的西侧18-02地块，容积率2.4，规划2排共9栋高层住宅。首次入市预计推出建面约87-130㎡的3-4房，比较能控制总价段。

建面约90㎡3房2厅1卫（仅供参考）

建面约102㎡3房2厅2卫（仅供参考）

建面约135㎡4房2厅2卫（仅供参考）

项目户型整体都比较方正，南北通透，卧室都带有飘窗设计增强采光，装修交付。据说含有新风、地暖、中央空调这“三大金刚”，更有前置过滤和末端直引净水器，堪称精装房的劳斯莱斯配置！（具体以最终官方交付信息为准）

海伦堡玖悦源筑容积率1.82，项目规划建2栋高层住宅和6栋多层（其中3栋叠加、3栋洋房）及商业楼群。是3个项目中产品类型最丰富的！

海伦堡玖悦源筑沙盘模型图

据悉，项目首批将推叠加与洋房，叠加面积约180㎡，洋房面积约80、100㎡两种户型。高层后面几期才会入市。

论产品，海伦堡无疑有一定的优势。叠加的居住体验要优于高层和洋房。目前售楼处已经开放。总价段跨度可能会比较大，叠加适合偏改善的购房群体，洋房则适合偏刚需的客群。

海伦堡玖悦源筑售楼处实景图

祥源&世茂项目整个社区合围式排布，中间预留了大片绿地，整体的建筑密度仅25%，配以1.8的容积率，将建8栋10-14层小高层，规划398套住宅。

祥源&世茂项目效果图

项目主力产品约98㎡三房两厅两卫和118㎡四房两厅两卫，全部装修交付，配备中央空调、地暖、新风、净水，可圈可点。（具体以最终官方交付信息为准）

户型上，项目采用偏实用的宽厅设计，是一大亮点，业主可享受大平层的尺度，比较受年轻人追捧。

户型参考图（具体以实际为准）

小结：3个项目产品和户型方面各有千秋。融信海纳印象外立面打造在南翔比较少见，很吸睛，但产品类型略单一；海伦堡玖悦源筑产品类型多样，能满足各种类型的置业需求，总价段跨度比较大；祥源&世茂项目容积率最低，体量较小，户型符合市场主流，也能很好地控制总价段。

单项评分（满分5分）：融信4.5分、海伦堡5分、祥源&世茂4.5分

教育资源

融信海纳印象、海伦堡玖悦源筑、祥源&世茂项目几乎共享教育资源，楼盘周边分布着南翔幼儿园、南翔小学、南翔中学、怀少学校、南翔天宇小学、嘉定世界外国语学校等。

学校位置图

因为新房并没有学区一说，所以具体的对口学校还要以交房之后嘉定区教育局官方信息为准。不过可以预见的是，未来业主的孩子上学还是比较方便的。

小结：3个项目周边教育资源也是相差无几，无非就是距离的远近。世茂&祥源离得最近的是嘉定世界外国语学校，离其他的学校稍微远一些~

单项评分（满分5分）：融信5分、海伦堡5分、祥源&世茂4分

居住氛围

在板块内部南翔大致可以分为四个区域——东西两翼是产业园区和待开发区域；中部组团是以印象城、流云湖为中心的大型居住社区；南边组团则是老房子次新以及商住混合为主的综合性区域。

板块区域分布图

融信海纳印象靠近印象城，离留云湖约1km的距离。留云湖片区是整个南翔居住环境最好的区域。

项目周边的二手房房龄都比较新，整个区域内集中金地、华润、新城、路劲、长实等大型开发商打造的社区，产品品质都在中上等。

数据来源于链家二手房

在南翔印象城周边的二手房情况中，10年楼龄的二手房，成交总价在500-1000万之间，不含税单价均价在5.5-6.2万之间，加上近期楼市火爆，二手房价格仍然持续走高的状态，更有建面约88㎡的三室两厅一卫房型，不含税价格在6.1-6.4万之间，区域俨然出现二手房倒挂的情况，融信海纳印象可以成为烫手的价格洼地！

海伦堡玖悦源筑，往东到古漪园只有1km左右，隔街相望的就是双子塔。

海伦堡·玖悦源筑的基地里，有生产街116号王氏住宅及南侧水塔，在2016年被嘉定区文化广播影视管理局公布为嘉定区不可移动文物。

实景图

海伦堡把地块里的王氏住宅和水塔这两处嘉定区文物保护建筑，修旧如旧，无疑一下子提升了整个项目的品质感、人文感。

今后这里将变成约2万方的商业广场，是集高端餐饮、文化艺术、休闲时尚商业于一体的时尚之地，有点像新天地，又有点像太古里。

效果图

不过海伦堡项目周边分布着许多10、20年房龄的老房子，居住层次不齐，城市界面有待改善。

周边二手房挂牌价格在4.5-5.5万之间。（数据来源于链家，12月15日数据）

祥源&世茂项目位于南翔西北侧，从位置上来看并不在南翔老镇的核心生活圈，周边厂房也比较多，居住氛围略低于紧挨着印象城旁边的片区。但自身社区品质感还是不错的，项目沿河而立，前面无遮挡，住宅全部精装交付，配备中央空调、地暖、新风、净水。

单项评分（满分5分）：融信4.5分、海伦堡4分、祥源&世茂4分

综合置业建议

目前3个盘均未取证，值得注意的是，融信与祥源世茂项目相距不远，产品类型也差不多，互相pk竞争已成定局。