文丨老马

临近年底，郑州的交房开始扎堆出现。

有机构做了统计，2020年底郑州交房的项目多达70多个。

很多刚需都是第一次买房，第一次收房。

第一次，总是难免有些生疏，不知道该如何收房。

老马做了一份攻略，有流程，也有注意事项。记住一些关键点，收房的时候才能做到心中有数，不至于再被坑一把。

01

延期交房

由于2020年的疫情，相当一部分项目都有了延期交房的情况。

已经发布过延期通知的项目：

比如正商智慧城，原定2020年12月20日交房，现延期至2021年3月30日交房；

比如中海万锦熙岸，原定2020年12月31日交房，现延期60天。

年底延期交房的项目，一般都会搬出来一个理由，就是“疫情”。

但是这个理由究竟能够延期多少天，一直没有定数。

就在最近，河南高院公布了一批典型案例，其中济源市的一个“延期交房”案例，就涉及各种因素，判例中“疫情”影响天数为55天。

所以，如果延期两个月左右，还是可以理解。

但是如果延期时间过长，则根据实际情况，要求违约金，或者走法律途径。

有些开发商的违约金过低，比如万分之零点一，甚至还有万分之零点零一。

一旦签订合同，基本无法更改。

需要在签订合同之前，仔细、认真、逐页、逐句的阅读购房合同，而不是在置业顾问的指引下，三五分钟，签完字、按完手印，就万事大吉了。

02

收房流程

郑州绝大多数小区的收房流程都是这样的：

1. 签到；

2. 审核资料；

3. 签约；

4. 缴纳物业费；

5. 领钥匙；

6. 验房。

通俗点说就是：

先收房，再验房。

这是完全错误的逻辑！

我作为一个买房业主，还没有看小区什么样，我的房子什么样，有没有瑕疵，有没有毛病，就让我交钱，让我签署各种各样的协议，让我收房，这是什么强盗逻辑？

正确的应该是这样：

1. 签到并审核业主资料；

2. 业主领取、查看三书一表《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时开发商加以说明；

3. 领钥匙；

4. 验房，做综合验收；

5. 业主就验房过程中存在的问题提出质询、改进意见、解决方案；

6. 开发商与业主协商并就业主提出的问题达成书面协议，约定整改时间；

7. 缴纳物业费、电费并签署收房协议。

关键点在于查看三书一表，先验房、后收房。

这才是正确的收房流程，才能保障业主与开发商双方的利益，才能将各种问题解决在事情发生之前，而不是之后再“友好协商”。

作为开发商，现在，之所以要“先交房后验房”，无非就是害怕，怕业主挑毛病，后期维修过程漫长复杂，还要支付各种维修的费用。

如果都依着业主的诉求、主张，那么很多地方都无法达标，都要整改，都要重新施工，对于“利益高于一切”的开发商来说，无疑是个赔本的买卖。

如果开发商对于自己的产品有足够的信心，前期制定各种相关问题的预案，这些并不是难事。

从另外一个角度来说，一次好的交房，就是一次证明自己的机会，免费的活广告。

交付的好，业主、媒体都会无形中帮你做各种各样的宣传，帮助开发商建立交房的口碑，好的口碑比百万营销费用，效果更好。

但是，市场就是市场，资本就是资本，逐利的本性，注定了交房的不合理。

我们无力改变流程，能改变的只有自己，作为业主，请务必坚持先验房再收房这一重要原则。

03

验房

验房，步骤如下：

大门→地面→人车分流→地下车库→景观绿化→儿童活动区→楼栋墙体→室内查验

千万不要一进入小区，就直奔自己的楼栋，进入自己的房间，满怀喜悦的心情，欣赏自己来之不易的房子。

在此之前，在小区内先溜达一圈，看看小区内有没有问题。

先看小区大门是否与当初宣传的一样。

当初宣传的大门，在网上基本都保留有当初的效果图，自己找来对照一下就可以了。

别像当初高新区某楼盘，弄一个拼夕夕同款大门，就来糊弄业主。

社区内的道路，是否与当初宣传的一致。

很多社区为了省钱、方便，都采用了大面积的面包砖来铺设小区内的道路、地面。

部分开发商在与业主“友好协商”之后，会进行整改，将路面换为石材。但是有些开发商，坚持原则，任凭风吹雨打，面包砖就是面包砖，更换石材，是不可能的。

围绕社区最外围的一圈，一般都是消防通道，材质为沥青铺设，这个无可厚非。

还有如果当初宣传的有“塑胶跑道”、“夜光跑道”，一定要感受下是否为真塑胶，有的跑道，可能是沥青路面，刷了红漆。

刷了红漆的假塑胶跑道

人车不分流，已经成为了郑州业主最不能忍受的痛点之一。

绝大部分楼盘在宣传的时候都会说：“我们是人车分流的小区，后期居住起来特别安全、方便。”

结果到了交房的时候，社区地面上会出现很多停车位，还有电动车棚，亦或者电动车停车位。

机动车位

这些都不能算是纯粹的，完全的人车分流。

真正的人车分流，汽车、电动车都需要在社区外围，就直接进入地下或者夹层。

但是，当你去查郑州那些楼盘的报批规划图的时候，你会发现大部分的社区原规划都有地上停车位。

原因很简单，为了提高车位配比。

等交房之后，通过物业管控，取消地面停车位，所有车辆进入地下。

这种方式，也可以接受，但是需要在交房之后，物业才能够介入，取消地面停车位。

对于那些地下压根没有设置电动车停放区的楼盘，最终的结果就是，必须要在地面设置充电桩与电动车停车棚，这种形式，并不能算作真正的人车分流。

电动车棚

但是，即使是这种情况，通过物业的管理，同样可以解决。

就是在社区某个人行出入口，集中设置电动车停放区及充电桩，并用硬隔离与社区隔开，只能人行通过，电动车无法进入。

这样的方式已经十分成熟，中原区某小区已经在用。

这也是后期的无奈之举，从物业管理上，弥补规划上的不足。

顺便说下地下车库。

一部分楼盘交付时，地下车库并不会启用，而是需要等一段时间，地下车库完全整好之后，才会开放给业主使用。

这个是非常无奈的一个方面，地下车库是否与房子同时交付，是否“只售不租”，全看开发商良心。

如果地下车库同时交付，就需要看一下是否漏水，墙体首付发霉潮湿，所购车位是否与当初宣传相符合。

景观绿化。

主景观组团是否与规划一致？

规划的水系，是否完整、开放？

栽种的树木、灌木、草坪是否有枯黄现象？

草坪面积是否占比过重？

楼间景观是否有残缺不足？

以上问题，通过肉眼就可以轻易发现，那些枯黄的草皮、植物，直接反馈更换就可以了。

而且，刚交付的小区，豪宅除外，树木胸径都不会太粗，枝叶也不会太茂盛，需要养护2-3年，自然就会好很多。

儿童游乐区。

这个区域对于家长来说，很重要。

首先看设备是否足够，有些楼盘放一个滑滑梯就想交差，明显就是应付了事。

设施要足够丰富，且要安全、牢固，不可晃动。

地面要是安全环保的塑胶材质，保证儿童游玩时的安全。

还有全龄活动区也必不可少，需要放置一些健身器材。

再往下，就是看一下楼梯墙面，是否平整，有无倾斜、凸起。

都是肉眼可以观察的到的东西。

进入楼栋之内，入户大堂基本无法整改，交付就算是定型，“友好协商”也没太大作用。

连廊一定要看，栏杆高度是否达标，判断标准很简单，看是否超过胸口。

栏杆之上的空间，是否做拉网处理，防护安全。

连廊处的拉网处理

楼道内的消防设施，是否配备整齐。

公共区域是否是大白墙，现在很少有大白墙了，大多数楼盘，都会贴墙砖。

04

室内验收

社区、楼栋的验收，基本上凭肉眼就能发现问题。

室内验收才是最为重要的，需要携带一些简单的工具，比如卷尺、水平仪、电笔（手机充电器代替）、空鼓锤（可用硬币、钥匙代替）。

以下验房步骤专业性较强，可读性不高，但真的很重要，请耐心看完。

毛坯房

墙面

检查墙面是否平整（误差不超过0.5厘米）的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。

如果在验房时发现以上的墙面问题，可以在开发商帮忙修补后再签字。

地面和顶板

查看楼地面是否平整（误差不超过2厘米），要用长尺(或者带有水平的专用直尺)靠墙壁地面检查，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。）

地面和天花板高度，关系后期装修，在验房时需要用仪器着重测量，误差较大就需要工程方来修补（误差不超过1厘米）。

门窗

检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。

门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。

另外要看窗户是否具有3c认证标志，推拉是否顺畅，五金件安装是否到位；还要着重检查的是平整度和倾斜度，误差太多需要进行水泥切割。

三玻双腔 3C认证

水、电、阻火圈

重点看卫生间、阳台是否做了防水，上下水管道预留是否合理，地漏是否堵塞。

全屋是否有电，面板各线路是否接错，强弱电箱是否标示清晰等。

还要看阻火圈，是否安装到位，一般安装于厨房和阳台的下水管道上方。

精装房

除了上述检测之外，还需要增加以下内容。

墙面

墙面如果贴有壁布，则需要检查壁布是否牢固，缝隙是否过大，粘贴是否平整。

部分项目还做有电视墙，需要检查电视墙是否有瑕疵。

厨房、卫生间的墙砖是否有空鼓、脱落，粘贴是否牢固。

地板

地板是否空鼓，地砖是否破损，拼角是否整齐，瓷砖之间是否有高低差。

卧室木地板是否平整，走在上面是否有咯吱声，如果有需要标记整改。

厨房

看一下橱柜的门板，每一扇开关是否流畅，并且看一下每一块门板之间的颜色，是不是一样的，有没有色差。

水槽的柜子要打开水龙头看一下有没有漏水的情况发生。

橱柜的台面接缝处是否平整，台面上面有没有裂痕。

卫生间

所有的卫生间里面的盛水用具都要在里面盛满水，过几个小时看一下有没有漏水的情况发生。

下水口要看一下有没有漏水情况，而且还要非常严密。

05

结语

验收房子的时候，一般都会有一个开发商工程人员跟着，所有的问题一定要确保都记录在案，作为后期维修的凭证。

以上环节，基本上涵盖了收房的每一个步骤，耐心读完，一步一步执行，收房才能够做到有备无患，不被开发商忽悠。

老马陪同朋友，经历过很多的收房，总能发现这样那样的问题。

小开发商的问题不见得多，大开发商的问题也不见得少，别人家没有问题，不代表你的房子也非常完美。

交房是个大事，是个值得高兴的事，也是人生中少有的幸福时刻。

开心、高兴、喜悦之余，让自己的眼睛，变得善于观察一些，做好验房环节，看到房子存在的瑕疵，才能为之后的收房打好基础，才能让自己和家人住进来之后，少一些烦心事，多一些生活的幸福美满。