接下来这段时间，麦子会发布一些热门板块20年楼市总结，以及对21年简单的预判。

先说一句，我只是个普通的从业者，能力有限，不要期待太多，过去两年运气不错预判还行，万一接下来犯错，各位也别笑话。

总结和预判系列文章同样仅供参考，会有很多个人整理的数据，希望对各位买房有所帮助。

以下是正文：

01 狮山新房

过去一年狮山新房井喷，全是以限价形式出现，本以为今年海量的限价房会对狮山二手房形成冲击，结果年底看下来还行，大概格局是这样

限价新房卖完了，二手房也挺住了

目前除了滨河四季五期和观枫四季三期还有些房源，其他楼盘基本处于清盘状态，今年狮山这批限价新房最终去化至少

6500+

当然上面这批房源中上瑞阁一期、上贤府一期和月映庭一期都是19年12月中下旬开盘的，由于时间较近，麦子一起算总账里了。

从结果来看，苏州新房成交最多的区域就是狮山。

另外预计21年初滨河四季和观枫四季会陆续清盘，大华高层要6月以后才能入市，也就是说明年3-5月房地产销售旺季，狮山将无新房可售。

被限价新房压制了一整年的二手房，将会恢复常态，至于会不会反弹，各有各的看法。

总之，狮山最好的置换时间节点已经过去了，向赶上这趟列车的道一句恭喜。

02 狮山二手房

在讲二手房之前，麦子特别说明一下，未来几篇板块总结重点都以二手房为主。

狮山二手大概区域分布如下，简单分为4个板块仅供参考。

从过去统计的狮山二手房挂牌价和挂牌数量来看，下半年狮山二手房的挂牌价有明显下跌，挂牌量开始企稳。

注意这是一个非常好的现象，挂牌价下跌是去年年底和上半年麦子一直强调的，因为二手房市场通常都是成交价先涨或者跌，随后挂牌价慢慢向成交价靠拢的过程。

目前狮山二手房的局势就是挂牌量企稳，挂牌价下跌，属于市场修复的一个状态，至于成交价会不会进一步下跌，这又是一个另外的点。

在回答成交价相关问题前，让我们一起看下面几张图：

折线代表房价走势
柱状为成交量

麦子把过去三年贝壳和我爱我家狮山各小区二手房成交数据拉取下来，做了几张详细的图，由于时间缘故，20年12月数据暂未列入统计，故20年四季度数据暂不发布。

从上图可以看到，狮山房价从18年2季度就开始一路上涨，直到19年2季度724政策出台后开始震荡。

也就是说，19年的那波涨幅，其实早在18年2—3季度就有苗头，18年4季度后正式起飞。

那狮山房价现在到了反弹节点嘛？

并没有，原因下文讲，整体而言狮山二手房目前处于横盘震荡期间，成交量开始有所恢复，暂时还没看到任何反弹的迹象。

另外麦子把狮山从四个区域分别做了几张图表

01

折线代表房价走势
柱状为成交量

狮山广场附近次新小区，狮山的终极改善区域，成交量较少，房价波动较大（样本少），目前整体单价5.5万左右。

02

折线代表房价走势
柱状为成交量

双实验老小区，双实验老小区房价走势跟狮山整体走势非常像，从18年2季度开始上涨，随后724政策加码后震荡。

今年以来成交量较低，20年4季度开始回暖（没有12月数据，暂不发布），预计21年1-2季度成交量会有反弹。

这里反弹指成交量反弹，至于价格预期不会有太大变化，目前整体单价4.5万左右。

03

竹园路次新二手小区被周边限价新房压制了一年，预计明年流通性会好很多，塔园路周边老小区以馨泰为主，成交量开始反弹，整体区域单价3.8万左右。

04

狮山二手房最便宜的区域，也是成交量最活跃的区域，最近新升成交量在快速反弹中，整体企稳震荡，目前单价3万左右。

狮山这个4个区域房价层次非常明显，理论上讲竹园路老小区的成交量才是狮山房价的发动机。

从上面几张图可以很明显看出，目前狮山房价处于震荡趋势，成交量开始反弹，但也很难立马判断明年成交价如何，如果非要做个预判，我认为会持稳。

03 明年狮山会怎样？

相信这是很多人关心的问题。

首先很多人陷入一个误区，认为竹园路新房卖完了，一年新房7000+套恐怖的购买力将会转移到狮山的二手房上。

事实并不是这样，举个最简单的例子，铂湾澜庭三期没买到的那批购房者最终买狮山的二手房了嘛？

恰恰相反，那批购房者大多去园区奥体中海打新了，还有部分购入滨河四季，只有少数才会流入狮山的二手市场。

狮山新房的恐怖购买力≠狮山二手房的购买力

所以我个人判断，狮山新房断供并不会直接反馈到狮山二手房房价上，当然少了限价新房的压制，二手房整体会好卖些，也就是常说的

狮山二手房价不会涨，流通性会好一点

从上图可以看到，贝壳上狮山二手房挂牌量在3000套左右，按照我爱我家和贝壳占中介市场40-50%预估，狮山二手房每个月大概100套的去化

按这个速度，狮山二手房可以卖3年

尽管21年没有竹园路限价新房的压制，然而海量二手房库存这个问题仍摆在眼前，在二手房成交量没有增长之前，房价很难有太大起色。

特别说明一点，海量二手房库存不仅仅是狮山，在苏州其他区域同样存在。

因此我个人对狮山21年市场的判断，房价和二手房挂牌量以目前震荡（稳定）为主，成交量会有所反弹，至于那些劝你赶紧抄底的人，听听就好。

不管怎样，还是那句话，狮山最好的置换时间节点已经过去了，向赶上这趟列车的道一句恭喜。