不平凡的2020年已到尾声。

比新年钟声先到的，是年终盘点。

近日，中指研究院发布《深圳房地产企业销售业绩排行榜》，会展湾·水岸以6.3万㎡的战绩，跃居「2020深圳商务公寓销售面积榜」TOP 1。

▲来源：CREIS中指数据

如果你知道竞争有多激烈，就了解这个排名的含金量有多高——销售面积入榜门槛为2.2万㎡，而会展湾·水岸约等于3个第十名。

不止如此。

会展湾·水岸以30.2亿的销售金额，位居「2020深圳商务公寓销售金额榜」第4名。

▲来源：CREIS中指数据

深圳市住建局数据显示，新增供应加上库存，今年深圳市场至少有4万套公寓可供挑选。

地段、人口、稀缺，是会展湾·水岸能够在海量市场脱颖而出的秘密武器。

决定房产价值的

永远是土地的经济潜力

地段，地段，还是地段。

前北大金融学教授唐涯在她的《钱从哪里来》一书中，这样定义房子的价值：

房产的正式称呼是“房地产”，房子的价格反映的是房子所在土地的价值，而土地的价值来自这片土地上的经济增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。

从本质上决定房产价值的，永远是先进生产力。

透过2020深圳全球招商大会，或许可以找到价值高地。

今年的招商大会，深圳吸引投资超过7800亿。 梳理各区的公开数据，我们发现，宝安是10个区里，签约投资额最高的。

据《宝安日报》消息，宝安洽谈签约项目29宗，拟投资额达906亿，比第二名罗湖（820亿）高出近百亿，是南山（405亿）的近两倍。

▲宝安区政府与企业集中签约｜宝安日报

这次引进的企业，含金量十足。臻鼎科技生产基地、容联易通深圳总部、益海嘉里湾区总部、庄严集团总部等正式落户宝安。

简单拎出两家介绍一下：

臻鼎科技，全球最大的PCB制造商，是苹果、华为、SONY等科技巨头的供应商；

容联易通，由Prospect Avenue Capital领投D轮融资，是企业通讯领域首家完成D轮融资的企业。

宝安早就是一片投资热土。

最近几年，腾讯、vivo、雪花、易尚、融创等优质项目扎堆宝安，一切正在有序落地。

▲腾讯互联网+未来科技城，总投资约318.9亿，于12月25日动工建设｜滨海宝安

出生在宝安的会展湾·水岸，已经赢在起点。

人口持续流入

赋能资产价值

“买公寓，就是将来多个人给自己发工资。”一位公寓买家说。 讨论公寓的价值，不能忽略租金收入。

唐涯在《钱从哪里来》中写过：美国城市经济学宗师格雷泽，借鉴了金融学用于评估股票价值最常用的戈登模型，给房地产定价。

这个模型并不复杂——一套房子的价格，取决于未来创造的现金之和的现值。估算房产价值时，最重要的是关于未来租金增速的判断。

唐涯认为，找能增值的房产，其实就是找未来一段时间租金上升最快的房产。

决定租金增速的关键因素是什么？ 人。

深圳地铁11号线开通前，沙井的租金水平在25元/㎡·月左右。现在，沙井地铁口附近的房子，平均租金要50元/㎡·月，翻了一倍。车公庙、 科技园大量白领被送到沙井、松岗，租房需求增加，租金自然上涨。

在《2020胡润中国最具投资潜力区域百强榜》中，宝安的投资潜力位居全国第四，在北京海淀、广州天河、深圳南山之前。

这份榜单的评价体系包括经济指标和软经济指标两大类，经济指标又包括经济、人口、交通3个维度。宝安在人口发展子榜单上获得满分，全国第一且唯一。

截至2019年末，宝安区：

常住人口334.25万人，比上年末增加8.47万人，增长2.6%；

常住户籍人口65.10万人，增长13.6%；

常住非户籍人口269.16万人，增长0.2%。

不仅常住人口数量居深圳11区第一，而且各项指标均保持正向增长。

▲2019年末分区常住人口｜深圳市统计局

人口，才是未来最大的生产力。长期来说，人口流入的地方，房地产是有需求支撑的。

锁定限量版

因为越稀缺越值钱

物以稀为贵。

2007年1月16日，贵州茅台股价首次突破100元大关。随后的金融危机里，无数人唱衰这支“百元股”，坐等新星陨落。然而，不管是酒价还是股价，茅台都一路走高——2020年12月25日，收盘价为1830元。

产能有限导致供不应求，这是茅台一枝独秀的重要原因。

楼市更是如此。

前一阵，山东乳山海景房被曝“白菜价”甩卖都无人接盘，“卖房子的比卖菜的多”。在过去十年，乳山海景房均价涨了500元/㎡。

可供对比的是，深圳湾海景公寓深圳湾1号，已经是深圳楼市的天花板。

在中原找房APP，深圳湾1号的最新参考均价约18.56万/㎡。7年前的开盘价，不过四五万。

▲深圳湾1号最新报价，左为挂牌价，右为成交价｜中原找房APP

究其根本，不过是深圳湾再无居住用地供应。越稀缺，越值钱，是经济学亘古不变的原理。

会展湾·水岸，作为”会展资产“的代表，本来就是独一份。

会展湾“限量资产”

如何成为“天选之子”？

回到今天的主角“销冠”会展湾·水岸。

据深圳市住建局统计，今年深圳大约有2万套公寓入市。如果算上库存，这个数值更大。

在天量公寓市场，能够站上成交榜TOP 1，“天选之子”会展湾·水岸实力不容小觑。

会展+文旅，两大产业背书

会展湾·水岸，是深圳会展湾的一部分。

深圳会展湾，总建面超过300万㎡，包括约160万㎡深圳国际会展中心、约154万㎡会展综合配套（ 星级酒店、集中商业、商务办公、高端公寓、中央公园等），水岸是其中的高端公寓。

2019年11月，深圳国际会展中心一期首展启幕。

以深圳国际会展中心为平台，宝安将集聚发展会展+文化、会展+体育、会展+旅游、会展+商贸、会展+消费等产业，完善会展经济产业链，打造百亿级产业集群，为片区经济带来新一轮的价值提升。

2020年11月，深圳会展湾喜提新邻居——融创中国与华发竞得宝安大空港A301-0575宗地，用于建设冰雪文旅综合体， 打造世界最大室内雪世界，建成后将为深圳乃至大湾区汇聚高端产业资源，进一步提升城市品位。

手握两张产业王牌，水岸就这样，轻松躺赢。

两大流量制造机，租金有保证

自投入运营以来，深圳国际会展中心已陆续举行30多场展会，累计吸引百万人次参展。

根据相关数据测算，预计5年后，深圳国际会展中心将带来单日50-60万人次的客流量，每年吸引超500万高端商务人流。

隔壁的冰雪城，可供参考的是，去年6月开业的广州融创文旅城，游客接待量突破100万人次，只用了15个月。

▲广州融创雪世界

一手会展湾，一手冰雪城，还有什么，比坐拥两大流量制造机的水岸公寓，更能创造现金流？

通过开展期间的酒店房价，会展经济效应可见一斑。

2021年深圳国际会展中心的展会已开始铺排，确定排期的展会有13场，还有大量展会尚未确定时间。

▲来源：深圳国际会展中心官网

根据目前排期，“2021春季全球高端食品展览会”将是明年首展，展期3月4日-6日，参展企业520余家，参观观众预计5.2万人次。

这期间，五星级酒店皇冠假日酒店的起步价是1742元/晚，公寓型酒店会展湾壹号公寓是609元/晚。

▲来源：酒店预定平台飞猪

同一时间，蛇口希尔顿的大床房报价是1113元/晚，后海商圈的公寓型酒店是两三百元。

会展创造了更高的溢价。 正如德国慕尼黑展览公司总裁门图特的一个生动比喻：“如果一个城市举办大型会展，就相当于一架飞机在这座城市的上空撒钞票。”

会展湾“限量资产”，臻席递减中

所谓“限量资产”，至少应该具备以下几点“自我修养”。

首先，从体量上来看，深圳会展湾总建面高达300万㎡，但其中绝大部分是会展中心以及办公、商业、酒店、公园等综合配套，可售的商务公寓屈指可数。

目前在售的水岸公寓仅约15万㎡，卖一套少一套，名副其实的“限量资产”。

其次，水岸占据了会展湾的核心位置。

房子可以批量生产，但是地段不可复制。 水岸位于会展湾中轴线上，是最靠近深圳国际会展中心的公寓，通过跨河天桥即可到达会展中心，未来将成为参展商务人士的居住首选。

第三，水岸是会展湾唯一的纯粹公寓地块。

水岸，是首期作品南岸的升级之作。

华侨城携纯水岸豪宅基因归来 ，以多元生活方式与人文艺术气息 ， 再造水岸生活， 为高端商务精英提供 充满活力的国际化社区 。

项目容积率3.7，以公寓为主，辅以“水云间”艺术中心、幼儿园、泛会所、无边际星空泳池等艺术文体配套，没有掺杂过多业态，营造宜居纯粹的水岸住区氛围。

内部纯粹，水岸离繁华也不远。穿过跨河天桥，即可到达体量约20万㎡的集中式商业mall。出则繁华，入则宁静。

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第四，在售的水岸公寓，拥有最开阔的景观视野。

正在热销的T5栋，位于小区正中央，得益于巧妙的楼栋排布，河海景观实现最大化，近可俯瞰6.4公里会展河一线水景，远可观深圳国际会展中心繁华与宽阔海景。

水岸目前在售建面约60/90/125㎡的水岸行馆和滨水公馆。

约60㎡水岸行馆/两房一厅一卫

采光面约7.3米，客厅出阳台，通透敞亮；卫生间干湿分离，使用高效，生活更从容；装修简约大气，自住投资皆宜。

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约90㎡滨水公馆/三房两厅两卫

这是水岸的王牌户型，既能满足商务精英，也有家的归属感。

在空间设计上，参考了五星级酒店标准，户型方正，动静分区，大开间、大客厅、大阳台，全明采光，温暖明亮。9.3米超长采光面，超越市面上同等面积的住宅。

在房间数尽可能多的情况下，还保证主卧的套房设计，尺度阔绰。

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约125㎡滨水公馆/四房两厅两卫

对标一线豪宅水准，尺度更大，房间数更多，满足高净值人群的居住需求。

除了拥有方正格局以及U型厨房外，主卧同样为套房设计，并配备6.8米宽的生活阳台，以全明落地玻璃窗设计带来180°宽幕视野，眺望会展河一线水景，高层更可远眺无垠海景。