物业公司和业主之间本应是一种合同关系，物业是提供小区设施养护维修、安保、卫生清洁等服务的义务主体。

但在实际生活中却摆着一副“大爷”姿态，以领导者自居，对此很多人对物业的印象都很差。

针对强势的物业管理公司与业主之间的悬殊“地位”，我国《民法典》结合司法实务经验，对物业相关规定作出了重大修改，以平衡物业公司与业主之间的权利义务关系。

那么，在掌握了《民法典》之后，当在实际中遇到问题，业主和物业关系该如何处理呢？

场景1

张阿姨买的房是新房，收房的时候，张阿姨看见小区里有工作人员在保洁、消毒。张阿姨心想：这还没跟物业签过合同，也没有委托物业公司，这些人都是谁请的？未签合同，是不是不用交这物业费了？

未签合同，是不是不用交这物业费了？

《民法典》这样回答：第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

张阿姨房屋所在小区是新建小区，小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。

因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主应当缴纳物业费。

场景2

王阿姨放在楼下的电动车被偷了，非常生气。王阿姨要求物业看监控，可物业却说监控已经坏了一个多月了，没有录像，王阿姨对此更加上火，认为物业没有尽到安保义务，要求物业赔偿损失，并多次找到物业讨要损失。物业每次对王阿姨都是爱搭不理，并且说东西丢失是小偷所为，跟物业公司没有关系。

小区发生了偷盗事件，物业是否有责任？

《民法典》这样回答：第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第一千一百九十八条，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补偿责任后，可以向第三人追偿。（物业公司在其管理区域内系管理者，明确了其基本安全保障义务）。

第一千二百五十四条第二款，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。王阿姨的电动车被盗窃后，物业公司因未能有效检修和维护监控，向有关行政部门提供小区监控录像、安保巡检记录等，对盗窃案件的追赔带来困难。

在王阿姨损失不能及时得到补偿时，物业公司应在其过错范围内（具体过错程度要根据物业的义务履行态度、程度、状态，及第三方行为人行为时的具体情况来确定）承担补偿责任。

场景3

刘叔对物业公司的清洁服务表示很不满，在随后的好几个月都未缴纳物业费，以此抗议。物业公司多次催要后未果，于是直接将刘叔家断水断电，刘叔无奈之下补缴了物业费。

业主不交物业费，物业公司就断水断电？

《民法典》这样回答：第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业无故断水断电应当承担什么责任？其一，如果物业断水断电仅是为了催缴物业费等非正当理由，业主有权要求物业停止侵害行为，并向其赔礼道歉；其二，如果物业断水断电的侵害行为造成业主损失的，业主可追究物业服务公司的损害赔偿责任。

物业给刘叔家断水断电的行为属于违法行为，老王即可向房屋或物业主管的行政部门投诉，或也可直接提起诉讼诉请物业停止侵害，并向其赔礼道歉；如果造成其他损害的，还可主张赔偿损失。

当然，若刘叔为无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费，则物业公司有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉。

场景4

有一天，赵女士坐电梯时发现电梯里装了块电子屏，循环播放着某APP“XX辅导”、某超市促销活动的广告。维修人员告知赵女士一支广告一个月几千元。赵女士估摸一算，单一个电子屏每天 滚动播放的广告不下四五条，一个月的广告费就上万元，可这广告费哪里去了？

于是赵女士要求物业公司向业主公布其1年服务期间的广告、停车等公共收益及使用账目，遭物业拒绝。物业认为小区内广告、停车等系其运营所产生，理应归物业所有。赵女士则电梯应该是业主共有设施，物业不应该收广告费，便在业主群内发起“讨伐”公告，很多业主纷纷响应，并委托业主委员会主张权益。

小区电梯广告、外墙广告、公共车位出租等所产生收益究竟归谁？

《民法典》这样回答：第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。（《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条已列明小区外墙、车道、绿地、电梯、车库、车位等为业主共同所有。）

第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。

不管是小区外墙、电梯，还是公用车位，其均系业主共同所有（即共有权益），而其所产生的出租等收益均系业主共有权益基础上产生的孳息收益，在扣除物业合理成本费用外，剩余收益理所应当的归全体业主所有；其如何支配应通过业主共同表决等方式来决定。

赵女士作为业主有权要求物业公司公示共有部分所产生的收益，并有权决定该部分收益的用途；物业公司公示该部分收益及使用情况是其应有的义务，如若违背业主可依法提起诉讼维护权益。

场景5

某物业的很多做法在该小区业主心中已积怨很深，终于因场景4的电梯内广告费收益的事情爆发，经业主委员会提议，经业主大会表决，“炒掉”原物业公司，并更换了一家口碑好的物业公司来管理小区事务。

小区业主真的能解聘物业公司吗？

《民法典》这样回答：第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《民法典》第二百七十八条第一款（第四项），选聘和解聘物业服务企业或者其他管人......

《民法典》第二百七十八条第二款，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

很明显《民法典》对选任或更换物业的程序标准降低，更有利于我们业主通过法定程序实现自己权益，成为小区真正的“主人”。

所以如果业主均对现服务物业公司不满意的，可以通过共同表决的方式解聘物业，另行聘任其他口碑较好的物业企业或者自行组成管理人管理。