地铁4号线万胜围站出入口有两个大型商场，一个是保利广场，另外一个是万胜广场。商场人声鼎沸，商品琳琅满目。

这里曾经是广州近郊的一个小渔村，借助旧改的契机，现在已经发展成为广州最令人瞩目的板块之一。

十年磨一剑，琶洲的成功堪称广州旧改的典范，到这里取经的人员络绎不绝，这种旧改经验被称为“琶洲模式”。

2008年亚运前夕，在广东省“三旧”改造的统一部署下，广州市对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造迎来了一个高潮。当时“三旧”改造政策设定了“按照合法建筑面积拆一补一、原址回迁”的基本做法。

琶洲村是广州最早纳入改造工程的九个示范村之一。改造前，琶洲村是典型的脏乱差和安全隐患的城中村代表，而经过保利全面改造后，最大程度地完善琶洲区域生活和办公功能，实现琶洲CBD区域更新改造规划。“琶洲模式”也成为广州旧改的成功样本。

其住宅产品保利天悦是广州有名的江景豪宅社区，堪称豪宅中的航母。该项目总占地达到75万㎡，总建筑面积185万㎡，规划建设22栋18-43层塔楼。

从2009年底价拿地，中间历经三年，到2012年3月首推产品。保利天悦均价从最初的开盘均价2万元+/㎡，到2016年的5万元+/㎡，再到2020年的近10万元+/㎡，房价翻了5倍，城市更新带来的价值不言而喻。

而对于近年来大力推动旧城改造的广州来说，琶洲的成功改造，是政府企业协作，依法依规推进和平衡各方诉求的结果。这种好的做法也被延续了下来，2020年10月，保利顺利成为琶洲村108亩项目的合作开发企业，这也是继2010年琶洲村“城中村”改造项目完成以来，该村再次与保利携手合作。

作为第一个成功啃下城中村的保利，其之前形成的“琶洲模式”也成为其后续开展旧村改造的样板。据保利方消息，琶洲每年要接待全国各地300多个考察团，了解和学习琶洲改造经验。

在“琶洲模式”的参照下，天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目也由保利开发，这些片区的旧城改造不仅将使当地村民居住环境得到改善、生活质量得到提升，同时也将改善区域营商环境。

但即便是表面看起来光鲜的成功旧改案例，其背后也充满荆棘。在琶洲回迁阶段，琶洲村也出现过维权事件，保利能在短短四年内完成琶洲旧改从动迁到回迁的工作，与保利改造中的诚意与公开透明分不开。

最为典型的冼村旧改是保利最大的“硬骨头”，保利从2011年接手到2019年，九年磨一村，冼村改造新方案才终于出炉。持续改造10年后，冼村村民在2018年首次回迁入住。

2015年保利斥资200亿，介入天河小新塘旧改，旧改总建面约234万㎡，与琶洲村（旧改总建面260万㎡）体量相当。保利天汇是保利地产打造的“天字系”产品，其对标的正是保利天悦。

小新塘作为目前天河的“巨无霸”旧改项目，其中保利天汇总建面约78万㎡，周边还将配建约30万㎡商办配套，建成后预计会带来周边配套升级。其住宅产品由于地处天河，具有较好的地理位置和首开较低的价格，在2019年底乃至2020年都是广州地区较为瞩目的楼盘。

虽然“琶洲模式”保利天悦的成功经验已被复制到保利天汇，但两者却有质的区别。保利天汇受岑村机场控高影响，在建筑高度上受到制约，更别谈高层江景。两者受众也不同，保利天悦的直接受众面是珠江新城等高收入人群，他们更看重通勤时间，每浪费一分钟都在流失财富。

保利天悦虽作为保利地产的标杆产品，但天悦顶级豪宅并不会成为主流，主流需求的普通住宅产品才是保利坚持的重点，而小新塘村旧改项目的住宅产品便是这种可刚需可改善的主流需求。