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PART 1

报姐最近统计了一下今年1月份到12月份，温州主城区住宅用地的出让情况，成绩也是相当亮眼。

2020年1月份-2020年12月份，温州共出让1844049.12平方米住宅土地，成交金额5448291万元。

数据来源于浙江省土地使用权网上交易系统（可能存在误差）

在这一年中温州各板块也诞生了许多新的区域地王，如瓯海区上蔡单元A-16a地块，成交楼面价17258元/㎡；

鹿城区城西板块，黄龙商贸城二期地块，成交楼面价18279元/㎡；

滨江CBD板块，滨江商务区03-02-21地块，成交楼面价27403元/㎡等等。

今年也有很多初入温州的房企，如雅戈尔，美的、银城、卓越、泛华文旅......高价拿地，在温州扎下了根。

2021年伊始，浙江省土地使用权网上交易系统（土拍网）上又挂牌了8宗住宅地块：

来源：数据来源于浙江省土地使用权网上交易系统

我们可以看出，2021 年的土拍浪潮也是来势汹汹。

回想起2020年年初的土拍火热程度，年初拿地的房企基本上今年都已经陆陆续续开盘了。

其中不乏开盘即售罄的红盘，如世茂·璀璨瓯江、华润·九悦等等，这些手上没有库存的房企，在新的一年肯定要抢地，2021年的土拍不知道又是一番怎样的腥风血雨。

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PART 2

都说，房地产短期看金融政策、中期看土地市场、长期看人口红利。

土地市场，我们看到了，是一片欣欣向荣的状态，那么金融政策呢？

今年以来，前有疫情冲击，后有融资监管收紧，然而积压购房需求集中释放动力较强，使房地产成交量得以迎头赶上。

进入3月后，土拍火爆开启，接二连三封顶价拍出后，各大牌房企也陆陆续续试水开盘，5-6月份，温州楼市迎来一波报复性购房潮，7-8月“淡季不淡”，9-10月“金九银十”略显惨淡，到了11-12月则尽显“抢收效应”。

为冲刺年度业绩，年末开发企业普遍加大了推盘和营销力度，以价跑量现象突出。

截至11月末，超过六成百强房企年度销售目标完成率达90%以上，TOP30头部房企完成目标无虞，多数百强房企有望追赶年初定下的业绩目标。

年末两个重要会议已召开，传递出2021年楼市政策信号。

一是住建部房地产工作座谈会，重申了坚定落实“房住不炒”和“长效机制”；

二是中央政治局会议，指出要“促进房地产市场平稳健康发展”，而2018年和2019年的年末政治局会议均未提及房地产。

“房住不炒”和“因城施策”作为房地产政策主基调，即便在疫情期间也未曾动摇，在疫情过后将作为长效机制继续贯彻执行。

2020年，楼市政策出台了“三道红线”的政策，犹如达摩克利斯之剑一般悬在所有房开的头上，不仅改变了行业生态也同时对房企融资、销售、开发行为产生影响。

“三道红线”融资新政下，多数房企面临“踩线”压力，恒大就做过7折售房的营销策略，想要迅速回款，减轻资金压力。许多房企倚仗的“大而不倒”坐等救济的投机心态不再适用，房企融资战线被迫收缩，有息负债规模增速持续走低。

牵一发而动全身，房企的策略调整下，在土地市场上，房企可能会一改从前大力补仓的风格，不再盲目增加杠杆，而是趋于谨慎。

但是温州的大拆大改，大建大美一直在按计划推进。

一般来说，只要拆迁不停，那新房就不愁卖，再加上温州政府对土地财政的巨大依赖，温州楼市从目前来看还是比较偏向稳步增长的。

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PART 3

2019年全国主要城市土地财政依赖度排名中，温州高居榜首。

图片来源于网络

通过文章开头的交易数据，我们也能看出，我市土地市场受疫情影响较小，延续2019年的土拍火爆现象。

温州这几年对几十条路进行了提升改造，建设了奥体中心、七都北汊桥、瓯江南口大桥、北口大桥、市域铁路S1线、S2线，并开工了温瑞大道快速路及S3共建段工程。

虽然不能跟一二线城市相比，但与其他地级市比较起来，温州在对基建的投入上已经算是名列前茅了。

人口红利方面，这个不是一朝一夕的事，需要城市持续发展慢慢吸引人口流入。

温州近年来大力发展基建，土地出让除了住宅用地，还有大量的商业用地和工业用地，其中不乏大量捆绑配套的项目，可以预见，未来的几年，城市面貌会有翻天覆地的变化，基建上来了，对于城市之间的抢人大战，温州也会有自己的优势了。

从另一方面来看，土地出让的多了，那么供需方面就没有那么紧张了，我们都知道，东西供不应求的时候，会涨价，供大于求的时候，会降价，房地产也是如此。

各房开之间为了提升自己的竞争力，也会致力于提高自己的楼盘质量，以期提高竞争力，反馈到购房者身上，生活品质得到了提高，维权也会相应的减少。

很多老百姓一听到土地财政依赖度过高，就唉声叹气，说什么温州没有未来了，温州发展太慢了等等。

但是这样的想法会不会太局限了？

政府卖地也是在努力啊，温州近年来产业的发展确实没有多大起色，很多曾经的企业由于各种原因都搬到了外地。

但是实际上产业发展跟土地出让并没有实质上的因果关系啊，产业发展和土地出让并驾齐驱不好吗？

有个大V说的好：“正因为财政收入少才更需要多条腿走路，财政又不行还不卖地？那不等于等死？”

只有温州有了钱才有钱大力投入基建和提升城市竞争力，才能更好地吸引企业入驻，提高城市竞争力。

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温馨提示：

● 本文为F报姐总结的个人观点，并不存在任何商业营销性质，更不受理文中所提到的开发商的相关商业咨询。

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