ig

乌鲁木齐购房交流群

大家好，我是房一奇，一个颜值不够但情怀十足的地产人。

今天是2021年到来的第五天，有房子的朋友们注意啦，不知道你们有没有发现，自己的房贷悄悄地发生了一些小变化。因为新的利率将从2021年1月1日起开始正式施行啦！

（网络）

选择LPR利率且有房贷的朋友们，可以查看自己最新一期的房贷缴纳记录，与前几期对比是否有所变化。

房一奇就有朋友登陆上了自己的贷款网银app对比后发现，不出意外，果然有所下降了。

虽然只是减少了几十块钱，相当于几杯奶茶的费用，但相信不少朋友都有一种成功参与薅羊毛的小兴奋。

0 1

LPR，到底划算么？

其实，之前关于LPR到底要不要转，去年可以说是沸沸扬扬。房一奇也曾多次发文，帮各位粉丝朋友们分析利弊，其中就有 （点击即可查看往期内容）

（网络）

但是，还是有部分有房贷的朋友有些焦虑：转吧，万一后面LPR持续走高，自己岂不白白多承担一部分房贷利息；不转吧，固定利率虽然稳定，但是相对于LPR利率的浮动性，缺少了一些变化。不能随着市场环境的改变，万一以后LPR一降再降呢？

例如，谁也没有想到2019年8月首度亮相的5年期LPR在2020年的12次报价中两度“降息”，5年期以上LPR累计下降15个基点。更出人意料地是：去年12月的LPR最新报价仍然维持4.65%，连续八个月没有变化！

（央行官网）

这对在2020年选择LPR的朋友来说是个好消息，毕竟去年12月LPR报价关系着众多购房群体第二年全年月供，这也是部分购房群体本年初月供下降的主要原因之一。

2021年开年的房贷变化的根源，都出于此。

这时，相信也有不少朋友想问，那么选择LPR值就一定更划算么？

其实也不尽然，因为LPR利率受多方因素影响，未来不管是上调还是下降都是有可能出现的。

（网络）

简单解释一下，因为LPR是由18家银行报价综合而成，每月20号更新，不像过去的基准利率是由央行直接发布，而是更多考虑和综合了市场的实际情况。所以弹性较大，出现浮动的可能性也比较高。

尽管如此，房一奇还是建议大家选择LPR，毕竟一年一个变动，跟着市场行情走。同时与固定利率相比，LPR利率的市场化程度更高，也更能够及时反映市场利率变化。

0 2

乌鲁木齐本地购房贷款情况

除此之外，不得不提一下乌鲁木齐本地购房贷款情况。

LPR值更多影响的是商贷，但是乌鲁木齐很多朋友也很关注公积金的贷款，毕竟公积金相对而言就比较稳定了。

公积金贷款利率一直都是非常稳定的：3.25%。比起商贷5.0%左右的利率可以说是相当诱人了。

（网络）

但房一奇需要强调的是，虽然住房公积金很划算，但不是每个人都有住房公积金或者说并不是每个拥有住房公积金的人都可以用它贷款买房。

根据乌鲁木齐住房公积金贷款政策，个人和夫妻双方最高的贷款额度为70万元，具体可贷数额还与公积金账户余额相挂钩，实际可贷款金额=账户余额x10倍。

对于一些刚工作不久的朋友来说，由于公积金缴纳时长与余额积累问题，目前公积金账户余额相对较少，可贷款额度不高。

所以房一奇建议有相同顾虑的朋友可以先采用商贷，后期等公积金账户余额达到足够的份额后，再办理商转公。

（网络）

但值得注意的是，虽然LPR值针对的是商贷，但是如果住房公积金贷款额度不足的情况下，考虑组合贷的话，那么还是应该关注LPR值的变动。

同时，乌鲁木齐首套房商贷大致在4.9%的利率，针对一些征信记录、银行流水等方面条件非常好的购房者，大概率可以申请到首套房4.75%的贷款利率，不过还是偏少数。对于二套房，乌鲁木齐的商贷利率基本上是在5.15%左右。

此外，商贷利率与开发商的个人资质和银行的实际情况也有很大的关系，不同银行在利率方面也有着一定的区别。所以尽管大家在同一年买房，可能商贷实际利率方面也存在一些差异。

再者来说，去年年底央行发布公告：2020年8月底前贷款利率将由原来的基准利率转换为LPR利率，加上去年年底最后一次LPR最新报价仍然维持4.65%。

（网络）

这对于部分使用商贷且商贷利率较高的朋友来说是一个好消息，因为这部分朋友从2021年1月1日起，很大程度上可能在原有实际执行利率的基础上降低利率，虽然30年可能只省一到两万的利息额，但是也是真金白银呀。

说了这么多，可能有些朋友还是不懂，LPR利率走低对部分有房贷的朋友到底有何好处，具体表现在哪里？下面房一奇就给大家简单分析一下。

0 3

1月lpr开始施行，对购房群体的影响

打个比方，以李女士为例，假如她在2018年购房，当时的实际执行利率是5.19％。

李女士选择LPR浮动利率，先计算加点数值，为5.19％（现在的利率水平）-4.8％（2019年12月的LPR）＝0.39％，即李女士的房贷利率为“LPR加39个基点”。此后，这个加减点数保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化，直至这笔房贷偿还完毕。

（网络）

进一步来看，如果李女士的贷款重定价日为每年1月1日，按照2020年12月最新报价，5年期以上LPR报价（4.65％）仍延续不变，则今年她可享受的贷款利率为4.65％+0.39％＝5.04％。比李女士原先的实际执行利率要较低一些。

这也就是说在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.39%，此后每年以此类推。

网上已经有不少朋友算过，5年期以上LPR累计下降15个基点，相当于百万房贷，分30年偿还，每月大概可以减少90元左右，意味着30年的房贷可以节省3万多元。如此看来，每月的“奶茶钱”，累计30年，也是一笔不小的数字。

相当于间接享受到了国家政策带来的部分利好。

但也有粉丝朋友想说，自己选择了LPR利率，为何今年1月份月供并没有减少，甚至一些朋友的月供还有些许的增加。究其原因，主要是与还款日有关。

（网络）

因为还款日对应的月供金额，显示的是该日往前一个月的月供。如果重新定价日是1月1日，那么本月的月供显示的就是去年12月1日至2021年1月1日的应还月供。

如果重新定价日不是还款日，比如还款日是每个月的15日，与重新定价日相差半个月，那么本月的月供显示的就是去年12月16日至2021年1月1日的应还月供按照原有的商贷利率计算，后半个月是按照新的LPR利率计算。

综上来说，房贷利率的变化与楼市行情、央行降准等也有着息息相关的联系，加上今年中央经济座谈会上，始终强调的“房住不炒”与“因城施策”等相关政策也可以看出，国家对于房地产市场的宏观调控，未来乌鲁木齐房价很有可能会处在一个较为平稳的状态。

所以，不管是对于刚需自住还是二次改善的朋友，现在都是一个比较好的入手时机。如果有购房方面的问题需要咨询，可以添加下方微信免费咨询了解。

聊房侃盘

会展片区：

新市区：|

沙依巴克区：

天山区：

经开区：


河马泉片区：