“我们的热火瞬间点燃黑夜。”这是电影《速度与激情》里的经典台词。
不过，对于2020年楼市而言，这句话同样适用。
火热的卖地狂潮，点燃了本该凉凉的市场。
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前两天，中指院发布了2020年全国300城土地市场报告。
报告显示，2020年有4个城市的卖地收入超过2000亿，而2019年卖地收入超过2000亿的城市只有杭州一个。
下图是2020年土地收入排行TOP50：
可以看到，2020年卖地收入TOP5的城市分别是：上海、杭州、广州、南京、北京，卖地收入分别是：2952亿、2574亿、2564亿、2094亿、1957亿。
上海反超了连续多年卖地第一的杭州，这主要还是跟经济形势不好有关。前三季度四大一线城市中北上深GDP增速都转正，只有上海GDP是负增长。所以，最近上海也多次放松人才落户限制。
广州的卖地收入相比去年增长了50%，原因和上海也差不多，也是因为经济压力，而且去年前三季度GDP被重庆超越，已经掉到第五，当然得想法子挽回面子。
杭州不用多说，向来都是卖地大户，因为站在了数字经济的风口，房企都很看好，而且也跟即将举办的亚运会有关。
至于北京，也同样有财政压力，而且去年北京土地市场最大的变化就是，不限价地块重出江湖。
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那么，2020年全国的卖地收入到底是多少？
去年12月15日，财政部就公布了前11个月的财政收支情况，其中国有土地使用权出让收入65126亿元，同比增长12.9%。
这个增速显然创新了高，不仅远超GDP和CPI的增速，甚至比M2（广义货币）还要高。
从上图可见，受疫情期间停工停产的影响，去年前4个月国家卖地收入都是同比负增长，但从5月开始增速开始转正，而且幅度明显扩大。
到了年底，卖地频率也明显加快，就连“地贫”的深圳也坐不住了，去年竟然卖出了31宗宅地，比2018年（10宗）和2019年（12宗）的总和还要多，而卖地收入也创了新高，达到1054亿。
虽然12月的数据还没出来，但如果按照10%的同比增速来计算，2020年全年的卖地收入将达到79768亿，如无意外还可能突破8万亿大关。
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虽然说地方政府卖地是为了土地财政，但另一方面其实也是为了抑制房价过快上涨，毕竟按理论来讲，土地卖得越多，房子就盖得越多，供应量上去了，房价自然会降下来。
不过，理想很丰满，现实却事与愿违，供需理论并没有完全奏效。
为什么？
因为地价也在蹭蹭往上涨啊！光增加土地供应量，怎么可能让房价降下来？
根据中指院数据显示，2020年全国300城整体成交楼面价为2586元/平方米，同比上涨 7.1%。其中，住宅用地成交楼面价为4574元/平方米，同比上涨 9.5%。
值得注意的是，在所有土地类型中，住宅用地仅占33%，但却拿下了78%的土地出让金。
如果具体到城市，一线城市土地供需都比去年要高，出让金同比上涨4成，成交均价也同比上涨超2成；二线城市土地供求增加1成，成交价格基本保持平稳；三四线城市土地供求量同比下行。
其中，上海和北京势力尤为强劲，垄断了2020全国住宅用地楼面单价TOP10。
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疯狂卖地，地价不断攀升，自然会带来房价上涨和调控的压力。
那么，2021年哪些城市最头大？
1、卖地收入增长较快的城市。
上海、杭州、广州、北京这些热门城市不用多说，涨幅比较猛的南京、宁波、佛山、东莞、惠州、唐山等城市也值得关注。
还有土地溢价率高的城市，也可能出现房价猛涨的情况，即便有限价政策，但仍有炒作的风险。
2、高价地、地王频出的城市。
从去年总价TOP10的地块来看，基本都分布在一二线城市，上海出了个全国总价地王，深圳占了3席，杭州占了2席，珠海、厦门、武汉、广州各占1席。
高价地项目虽然地段好，但是也非常考验开发商的操盘能力，一旦运营不好，项目就会胎死腹中，亏到吐血。而且高价地项目一旦入市，价格注定不会低，也会带动周边的房价涨一波。
3、龙头房企拿地最多的城市。
根据中指院数据显示，2020年Top50房企拿地面积最高的10个城市分别是：武汉、重庆、西安、苏州、佛山、广州、昆明、兰州、贵阳、沈阳。
不难发现，基本都集中在中西部、大湾区、长三角等城市群，而且春江水暖鸭先知，哪里好赚钱开发商就会去哪里拿地，这也是大家值得参考的。
当然，就目前而言，房价其实也并不低。
前阵子，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大，就发布了中国城市住房支付能力指数报告。
报告对2006-2019年中国135个城市中等收入家庭的房价支付能力进行了分析：
在理性预期下，在35个大中城市中，2019年有11个城市中等收入者负担不起房价，分别是石家庄、南京、杭州、合肥、福州、南宁、重庆、昆明、兰州、宁波和厦门。
另外，哈尔滨、上海、海口、贵阳、银川、大连6个城市存在严重房价支付困难。
但是房价预期这种东西，在中国怎么可能理性？
所以，报告也指出，在非理性预期下，在35个大中城市中，2019年有28个城市中等收入者负担不起房价，包括上海、北京、深圳、广州、厦门、杭州、海口、南京等城市。
那么，在大城市买不起房怎么办？还能怎么办，租房呗，反正国家鼓励支持。
毕竟，世上无难事，只要肯放弃。
部分资料来源：大猫财经、刘晓博说财经
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