2021年广州旧改，海珠打响头炮。

今天（1月12日）表决通过保利为更新合作改造企业的红卫村，计划改造总投资195亿元，范围用地面积达127.8万㎡，是海珠区近几年通过挂网公开招商的旧村中体量最大的一个。

而此次红卫村完成招商表决流程，距离去年12月21日石溪村正式牵手佳兆业+红八方还不到1个月。

而同样在1月，区内招商中待表决的旧村还有鹭江村康乐村、五凤村（泰宁、五村、沙溪），改造总用地面积超200万㎡。中心城区的海珠，要爆发了！

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海珠中心

4地铁环绕

红卫村位于海珠区中部、广州中轴线南段从中穿过。村庄实际上由大塘、新村、苔涌、石榴岗4个自然村组成，东西跨度超过3.5公里，周边与赤沙、土华、东风等旧村及海珠湖相邻，村庄范围十分广阔。

现状来看，广州大道南、江海大道、新滘中路、华南快速干线等多条主干道路从村中或村外围穿过，并且每个自然村都有多条公交线路覆盖，因此这里的交通相当方便。

另外，在村庄周边还有4条地铁线路环绕。

其中大塘南面几百米的大塘站已开通3号线并有11号线在建中，苔涌南面、石榴岗西面则有11、18号线龙潭站施工中，而苔涌东北面还有12号线赤沙站与11号线赤沙车辆段上盖项目同步建设，未来几年全部通车后往广州大部分重点片区都能直接通达。

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生活氛围浓厚

但村貌较脏乱

正是由于拥有良好的区位，红卫村的租赁市场也是相当活跃。小前线走进红卫经济联社大楼附近的新村，也发现到大街小巷都贴满各种各样的房屋招租广告。

据当地一位房东介绍，村内单间800元/月可以搞定，小一点的一房一厅也只需850元/㎡，比周边小区2000+元/月的一房一厅便宜不少，因而成为一众预算不多的广漂一族的落脚点。

当然，这样相对低廉的租金，居住环境缺点也是相当明显：楼栋密集、大街光线不足、小巷昏暗、村内卫生条件欠佳等等都是无法忽视的问题。

不过，也因为实际居住人口众多，村内各种餐饮、超市、药房、等等都比较齐全。而在村外围，还有新穗学校、海珠中学、海珠小学以及南方医科大学中西医结合医院等，生活也算便利。

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改造投195亿

安置房4年内动工

虽然红卫村有着不错的区位，但据公开资料，近年以来村集体分红并不多，2014、2015年人均分红仅400元，至2018年也只有2600元/人。

正是因为旧村整体环境制约着村集体的发展，因此村民对于旧村的改造意愿也相对强烈。

根据招标文件显示，红卫村改造范围用地面积127.7592万㎡，涉及居民2499户共5662人，改造投资总额约195亿元。

另外，旧村更新改造合作企业，还须承建聚德西路小学、赤岗东小学、景中实验中学、海珠区教育发展研究院、聚德中学等多个校园综合改造提升工程（合共约8000万元）公益建设项目。

同时规定，合作企业还须按照市、区下达的任务节点要求完成改造各项工作，确保2024年9月30日前首期安置房、2025年12月31日前全部安置房开工建设，2030年基本完成安置房建设。

具体节点如下：

①确保2020年12月31日前完成编制单位的确定并启动详细规划修改方案编制工作；

②2021年4月30日前完成合作企业公开引入工作；

③2022年3月31日前完成片区策划方案、详细规划修改方案审批；

④2023年9月30日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；

⑤2024年3月31日前完成首期安置地块上房屋的补偿安置协议签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；

⑥2024年6月30日前完成首期安置地块上的房屋动迁交房；

⑦2024年7月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；

⑧2024年9月30日前基本完成签约工作，首期安置房开工建设；

⑨2025年6月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；

⑩2025年7月31日前完成全部安置地块上的房屋拆卸；

⑪2025年12月31日前全部安置房开工建设。

这意味着，在合作企业正式敲定之后，红卫村的旧改将会按部就班推进，海珠中部城市面貌提升将要逐步变为现实。

△红卫村旧改宣传标语

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周边二手“5”字头

还有90万㎡TOD要来

位处海珠中心，红卫村周边早就没有新增宅地供应，因此这一带一手住宅市场处于真空状态。二手楼方面，由于旧村跨度较大，周边二手市场情况也有一定的差距。

比如西面大塘片区附近的聚德花园报价3.1万-3.5万元/㎡较多，坚真花园放盘也多数在3.9万-4.5万元/㎡，但在红卫联社大楼附近的信步闲庭单价5万+也并不少见。

那如果要等这一带的新房供应，是否只能等4、5年后红卫村拆迁释出融资地块才能实现？那倒未必。在红卫村苔涌片东北面，在建的赤沙车辆段可以了解一下。

据了解，该车辆段原为地铁8号线使用，8号线“转场”后如今正在改造为11号线使用，并且12号线将会在此设置赤沙站。

按照去年8月市规划和自然资源局公布的赤沙车辆段场站综合体控规调整公示，所在地块将由原来的公共交通设施用地调整为兼容居住、商业商务等用途于一体的综合体，建面达90.8万㎡，限高最高250米。