2020是公认的豪宅回归年。

确实有更多的人买了豪宅，2020年北京成交均价8万+的住宅项目网签1772套，相较2019年的1477套，上涨20%。

但数据禁不起细看，豪宅的这波回归，有点缩水---

只有成交套数上涨，其余指数全面下跌。

2000万+的房子多卖了295套，反而少卖了47个亿。钱为什么少了？

数据明明白白，豪宅均价基本持平，套均面积跳水。

对，2020年的豪宅，变小了。

01

豪宅的2000万红线

变小这件事，在一个项目上表现的特别明显。

作为兄弟地块，北京金茂府二期从拿地到发声，只用了163天，周期变短；最小的户型做成了75平米两居，最大户型161平。

而北京金茂府，产品是200平起步。

过去是200平起，现在是200平以下。

大部分项目都把主力产品控制在200平以内，总价2000万左右。市面上数得上的豪宅，大体如此。

2020年豪宅成交榜上的4个纯新项目---颐和金茂府180平起、融创·香山壹號院170平起、北京金茂府二期75平起及中海甲叁號院145平起。再算上年底亮相的分钟寺组团，东叁金茂府120平起、世茂北京天誉145平起、合生缦云183平起。

面积带动了价格。北京套均总价2000万以下的豪宅成交量占比，也从2019年的32%，提升至2020年的59%。

很多项目，够得上豪宅的单价，却不敢挑战豪宅的总价。

所求就是高周转。

事实也证明，这种选择是正确的。2020年高周转最成功的项目，就是颐和金茂府，昨天已经官宣清盘，用时仅半年。

“控总价，保流量”，是新豪宅的核心策略。

再从海淀树村等地块土地出让规则的改变来看，未来，这种占据稀缺地段、稀缺资源的地块上，开发商的利润空间更加受限。

谁能跑得快，谁总价控得好，谁才能争取到一点点市场主动权。

至于2000万，它很可能成为定性圈层的重要指标---

总价2000万起步，是真豪宅；总价2000万到顶，只是个高改，惨一点，就是刚改。

但这并不妨碍，总价2000万左右或者面积200平以内的项目，成为北京豪宅市场的主力。

因为需求在，钱也一直在。

02

顶豪断更5年

不过，更贵的豪宅越来越少了。

数据复盘中能看到，北京总价2000万+的豪宅可选择性实际在降低，3000万+豪宅是真正的稀缺品。

3000万+总价榜上，18个项目清一色全是老盘，大多销售周期已经超过5年以上，库存有限，绝对的卖一套少一套。

老项目所在的核心位置，更加持了稀缺性。

与新项目极尽所能提速相反，对这些老牌豪宅来说，时间是礼物。这些豪宅大多并不强调去化速度。

但时间也是毒药。入市5年以上，代表着产品也是5年前的审美，消声之后如何重新发声，才能吸引到new money，以及更重要的是，怎样能缩短这些年里产品力上的落后。

现在的做法是，用一些增值服务去做价值加权，比如医疗服务、康养服务。

其实顶豪界一直有位全新的种子选手迟迟没有亮相。朝阳公园旁，东四环外泛海被收购的地块，大概率今年终将亮相。

顶豪又见顶豪。

03

2021豪宅重夺全年销冠？

放到整个北京市场来看，从2018年起，豪宅已经连续三年错失北京新房市场销冠，今年豪宅销冠颐和金茂府排名到第10位，差点就跌出总榜Top10。

一部分原因是，豪宅大多集中在2020下半年入市，网签延迟到2021年，影响其在总榜上的排名。

另一方面，豪宅已经很难在北京新房市场上拿到销冠了。

首先，考虑到资金压力，少有开发商会持有货值较大的项目。比如，一举拿下分钟寺三宗地的合生，最终选择引入金茂、世茂，三宗地分拆为三个项目。

其次，有形的手为平稳房价，在豪宅的网签过程中，也会一定程度上把握节奏，减少集中大量网签。

豪宅和限竞房都很难拿到2021年北京新房的销冠了，那么明年的销冠又会是谁呢？

或许会是海淀树村？百亿货值，供需失调，一年清盘，直接登顶。

也未可知。