先前一篇《》实际上讲的是一个长期主义思维，我们无论在任何时候，都要以那些思维作为基本原则。但是在短期，2021年，深圳房地产会出现怎样的情况，每个人又如何决策，则又需要做落地结合，和大家分享一些我的看法。

马上深圳有前海两个新盘要卖了，看它们对买家的要求，深圳已经全面开始推行以“无房身份+社保时限”作为购房审查标准了。这是一个时代的转变，很多人可能还没有意识到。

1、宏观经济与调控监管。

我们判断房地产监管政策的走向，其实从来都和两个指标有关系。一是房价，如果房价短期涨得太猛，政府会有很大的压力（当然反过来如果跌得太猛，也一样），就会出手控盘，2010、2016、2020年都是如此。而反观，2020年的疫情期间，放松销售门槛就是托市的举措。总之，这样的政策往往是以地方城市出台行业管控政策为主要内容。

二是宏观经济，房地产政策和宏观经济通常是反向关系。经济很差的时候，各国中央政府一般会放松货币政策（降低利率、准备金率），城市会放松房地产管制政策，发挥房地产压舱石的作用。而当经济好转的时候，货币政策会收紧，各个城市的房地产管制也会收紧。

所以，在2020年疫情期间，大家看到：货币政策显著放宽（体现在M2、社融规模及LPR利率上，海外比中国更猛）、深圳行业监管显著放松（上半年），就是因为经济跌得太狠。那么，到2021年，若无意外，中国经济、深圳经济，都会大幅反弹。2020年全年中国经济录得全球罕见的2.3%正增长，显示经济在快速复苏，考虑到2020年1季度的低基数（GDP大降6.8%），预计2021年1季度，GDP增速会非常非常夸张，冲到2位数是很正常的。

这种情况下，只会有一个结果：货币政策、财政政策回归中性。要说收缩得多厉害肯定也不会（“不会急转弯”），但相比2020年一定是收缩。从M2看，至今已经有10个月录得双位数增长——2020年12月，M2余额218.68万亿元，同比增长10.1%。目前国家的态度是要与名义GDP匹配，那有可能在2021年会回到之前8%。

这些到3月份的两会期间，都会有明确。整体来说，我认为，已经连续9个月稳定的LPR利率，未来表现在房地产上，大概率是只会上升而不会下降的（通过加点来表现）。这是一点，另一点，警惕筒子管理，也即是最近的三道红线、五类分档，都非常明显的流露出国家意图：不希望太多的资金流向房地产。这要给予足够的重视。

如果说接下来京沪的房价不涨就没关系，若是大涨按不住，则定向提高房贷利率的空间是存在的——比如现在首套贷款利率+30bps升到50bps都很正常。以及需求端更严的控制，也是一定会出现的。这个提醒我们的买房人，要给自己留出更大弹性的资金空间。

2、地方城市的监管。

如上所述，地方的行业监管政策一样，与房价正相关、与城市GDP负相关。疫情期间经济下滑，深圳会降低楼盘销售门槛（出地面就可以卖），但房价一旦大涨，立即会在7.15出台严控。并且在润4风波之后，一直在传闻加码出手。

依据目前公开信息，深圳2020年GDP会超2.8万亿，增长依然不错。南山的答卷尤其让人震惊，增速达5%。同期，深圳2020年房价到底涨了多少，虽然版本有几个，从10-30%都有——下图美联物业数据为12.8%，但是共识是：2020年涨得很厉害，尤其是不断的上热搜，搞得政府压力很大。总之，无论是GDP，还是房价走势，深圳在2021年都没有任何理由不继续加压调控，这是一个基本判断。

到底会出什么调控手段，大致是有眉目的：一是，在新盘销售方面，会继续从严监管，无房认定、认筹比的基础上，再加社保年限。如果还是控不住，相信还会有其它的。二是，二手房方面，会推合理价。三是，租金上，会推指导价。答案只有一个，新房价格“可控”，二手房价格也将“可控”，租金价格同样“可控”。全面监管的时代已经到来，这对我们买房会产生巨大影响。

3、房价的走势。

关于房价，很多人会犯两个大错误。一是，把调控政策等同于房价走势。一定要记住：政策只是影响房价的其中一个因素，两者无法划等号。这才能解释为何大部分人越来越不信调控，逻辑错误就在这里。你不能说那是因为政府不愿意真心打跌房价，那是瞎胡扯，全世界没有一个政府会想着去打跌房价，你要看它为什么没能抑制住暴涨，政策解释不了部分才值得分析。二是，把均价等同于实价。我们平常看到的房价，都是统计价格、平均价格，是没有太大实操意义的。购买行为是非常微观的，我们唯一要做的事情是估值，给楼盘合理的估值。

依照上面两个逻辑，看深圳的2021年，我很明确的一个判断是：深圳2021年的统计房价会比2020年涨得更多，但实际价格的增长不会夸张了。说它会涨得多，是因为2020年上半年二手房统计均价还不算猛，但从年初到年尾，整体房价涨了1万/平米（依据美联物业的蓝筹价格指数）。那么，如果2021年房价是高位盘整哪怕不再上涨，二手房价格也要比2020年涨很多。当然，这个价格都是样本价格，实际价格想必大家都认为涨得更多，放到不同区域（比如宝中）或者不同类型（比如学区房），涨幅都是很夸张的。

但实际上，我们看2021年的房价环比或者实际价格，我倾向认为市场会稳定下来，稳定的上涨。一方面是2020年实际价格的上涨是非常猛的，很多楼盘升了50%。从市场周期性的角度来讲，深圳一个完整的周期已经完成了，房价继续高歌猛进的动能在衰减。另一方面，是政府对二手房价史上第一次的监管会出来。如果未来超过“合理价格”就不给备案，那么，等于增加了买家的付款压力，会减缓一些。但不要指望太多，实际价格当然还是会涨的。

4、资金的去处。

房价收入比不能解释大城市的房价，这一点请大家牢记。不是不能解释中国的大城市，全世界的巨大城市都不能，伦敦、首尔、纽约、硅谷等等。这没办法，这是集聚性决定的。所以，如果你说2021年深圳，或者北上广深杭的楼市面临着什么问题，还是这个老大难拷问：资金有没有去处？

因为疫情带来的货币扩张（FT中文网统计全球货币扩张高达20万亿美元），在不同的人群手里，会有不同的分配。有很多人变穷，尤其是丢掉了工作的可怜人。但是也有一些人变得更富有了，比如马斯克、贝索斯、马化腾等等。简言之，马太效应更剧烈了——这些我在旧文《》里分析了。下图《中国基金报》统计，在2020年的疫情灾难之年，上海、深圳的上市公司市值激增8.25万亿，其中深圳上市公司市值猛增约4万亿。再考虑存量，问题就来了：这里面只要有资金流出来，去不去房地产？

这说明了，即便是疫情，依然有很多人发了财，头部公司依然增长的很猛（比如腾讯、大疆的增速都超过30%，我后台也有做外贸的企业主粉丝今年赚钱赚到手软）。这样的企业集中在北上广深杭五大城市，这解释了为何这些城市几乎是中国最贵、房价增长最快的城市，他们创造财富的速度太快了。这很自然的就带来了，钱往哪里去的问题。这个问题，我相信是2021年房地产调控面对的最重要的难题，不会有显著减缓。

总体上看，我认为2021年，中国超级城市的房地产，将是一个：房价上涨与调控增压的年份。表现在京沪，相当于是深圳的2020年，市场表现得有可能会比我们想象的更夸张。而具体到深圳，则已经提前走了一步，2021年的调控会低于京沪，舆论压力会小一些。大概来说，2020-2021年，京沪广深的调控与房价，相当于是把2016-2017年的历史周期又重演了一轮。

与2016-2017不同处则在于，今天的市场监管之精密，远胜于往昔。这个对于个人购房而言，意味着风险要比往日更大。具体如何选择才是最优，并不是一件容易的事。