前言：南岸老区府地块作为岁末压轴登场的明星地块（12月31日挂牌），自然备受关注；
12家房企报名，最终由卓越溢价37%获取，成交楼面价14236元/㎡，刷新重庆单价纪录；
1、南北相争
1、对比偏差：我们回答第一个问题就是南岸老区府这种风水宝地为何不如观音桥小苑地块；
两者挂牌时间接近、商住比例接近、地块价值和类型接近；那为什么价格偏差如此之大？
2、基本面对比：江北与南岸人口数量相当基本在90万，但经济基本面差异很大；
以2019年数据为例，江北GDP是南岸1.6倍，这样人均就是南岸的1.63倍，这反映了江北的经济和人均购买力等重要指标远胜南岸；
3、政策导向对比：重庆直辖后就开始启动近20年的向北发展，观音桥所处的区域首当其冲，可以说江北城区是积蓄了近二十年的城市发展红利；
我们以中国消费大数据指数研究报告19年发布的一份商圈消费人流排名来看，观音桥排第二仅次于解放碑，两者偏差值在10%以内；
而南坪商圈不及观音桥30%，这反映了南坪商圈的消费及吸附能力不足观音桥三成；
如今观音桥已经成为“重庆唯二”的商圈和中高端目的地消费地；
背后折射到房地产行业，相应的客群、购买力、对外吸附能力等；
4、结论：南坪与观音桥之间综合实力的差异明确体现到本次土地价格层面。
2、价值几何
1、住宅：在商圈+地铁+学区的配套加持，除了过于追求环境或者稀缺资源之外，这应该是价值最好的地，那么限高60m的住宅怎么定位？
由于稀缺性和风水绝佳等要素，能否去挑战大平层或再改业态，对标400万+的区间段，南岸区的成交数据对这一块肯定是有支撑的；
假如在这个段位那么就要是分流南滨路的客群，虽然缺乏江景资源，但绝佳稀缺地段与价值优势还是有的；
或者结合地铁和投资属性，打造极刚控制150万以内的总价产品，应该也有一定吸引力；假如走居中产品路线，可能会面临两难的局面；
2、商业：约2.5万方商业、商务怎么做？
商务部分应该悬念不大，商务公寓或者写字楼，不过考虑到去化问题，公寓可能性更大；
区域目前相对稀缺而且价值属性不错，低总价的投资价值肯定是有的；预计商务公寓价格能够保本或者微盈利；
商业部分两种可能：做小型购物中心或者临街商铺（街区）；
购物中心的风险在于几点：
第一、南坪商圈消费吸附力本身有限，相当于需要在一个不大的蛋糕里面去争夺份额；
第二、业态的重复性，目前万达、协信、上海城等几大购物中心已经形成，业态布局基本健全，没有太多空白；
第三、龙湖天街已落定，未来可能形成竞争，龙湖的品牌和运营能力肯定值得期待；同时也面临价格实现和去化的双重问题；
沿街铺排商业，形成商业街区，临街商铺打造在北侧靠近主干道、针对南坪步行街入口或者与地铁10号线接驳部分，价值肯定非常高；
由于西侧有现有建筑物，这样的话北侧可能出现局部两层，但总的来说这里商业价值有保障，单价会更高，销售更加灵活；
预估临街一层商业单价能够实现3w+，这可能是很多房企拿地的重要支撑或者利润来源；
但是分零销售可能存在后期经营问题，未来统一打造管理可能有难度；
不过这种核心区的商铺投资应该是很有潜力的，毕竟原住民以及人流是有足够保障的；
3、去杠杆：成交30天内支付全部土地款，最近成交的多宗地付款条件基本都是10天或者30天全额支付土地款；
再结合政府的交地条件有很明显的去杠杆的思路，给开发商贷款加杠杆的空间不大；
需要房企在拿地前投入更多资金开发，那么这个趋势如果以此持续，未来将出现几类可能：
第一、需要融资能力更强的企业和人才；
第二、高周转或者杠杆率非常高的企业会退出，这也符合当下对三道红线政策的指导原则；
第三、小企业生存发展进一步收窄；
4、车位：商业商务的配套车位数量按照相关规定增加50%；可能会增加100多个车位，按照车位建安成本价反推约10万/个，这样增加的成本就有一千多万；
这个地方车位价值肯定是有的，正常情况下15万问题不大；但是怎么实现去化呢？
由于存在强大的车位需求，因此购买群体肯定是有的，既有本小区业主，也能针对周边原住民，车位甚至不失为一种投资品；
假如如今按照500元/月计算，年收益保守估计也有5%；
因此不过于追求去存速度或者敢于长期经营，如果住宅或者商业的现金流能够有效覆盖项目经营，车位的收益还是不错的。
3、土拍分析
1、参拍梳理：伟清、春风＋东原、万科、金辉、国瑞、弘阳、香港置地、绿城、华宇、保利、卓越、金科；
伟清（升伟）：作为兜底方，投资偏好核心区，并积极深耕南坪周边；
国瑞：之前茶园国瑞御府项目有些传言，本次强势复出参拍倒是让人有些意外，这种非主流企业投资逻辑不太好判断；
春风：东原+春风应该是来抬价的，在区域再拿一宗高价地意义不大，也没法更好联动；
万科、金科、保利：基本是头部房企，金科历来并不偏好核心，本次参拍代表什么逻辑很费解；万科、保利举牌普遍偏保守；
香港置地、绿城：这两家属于典型主打改善的房企，过去重点扎根北区；
加之香港置地拿下小苑地王，可能存在更换赛道或投资逻辑的可能，旨在打造核心区顶豪的产品逻辑；
华宇、卓越：这两家房企过去并不偏好这个区域，也没有打造核心区高价地的成功经验；
金辉：大杨石的高价项目已经入市是否会制约进一步高价拿地；
弘阳：弘阳的投资行为有点费解，去年高溢价拿下的两宗地并没有看出解套迹象，巴南桥南村委身融创，两路空港相对滞销；
2、举牌分析：全程8家企业举牌，举牌价格分为三个梯队；
第一梯队：伟清、保利、香港置地，价格区间11471-11648，溢价在12%以内；
第二梯队：华宇、弘阳，价格区间12236-12295，溢价在18%以内；
第三梯队：国瑞、绿城、卓越，价格区间14001-14236，溢价35%-37%之间；
综述：前两梯队的房企价格判断，个人认为应该是比较理性的，符合价值与市场规律；第三梯队房企的逻辑很费解，似乎很激进；
绿城拟计划复制“蘭园”大平层收割城市顶豪；
国瑞看不出具备玩转地块价值的实力；
卓越在重庆的实力以及项目呈现，对住宅的可塑性应该不大，是否存在发挥“南卓越”的商业优势的可能；
3、成交测算：按照成交价反推住宅保本售价大体在清水建面2.2w；一个极具挑战的价位。
4、最后结论
1、后高周转：今后供地如果继续执行短时间全款支付或者付款金额与交地体量匹配，那么很大程度上就降低了房企的杠杆率；
首先、前融是把双刃剑，市场上行加杠杆有助房企做大规模，但现在市场下行就会带来很高的财务成本，不利于项目经营；
其次、加大房企本金投入，需要房企更强的融资能力或者规模的相对缩减；
最后、杠杆加的高或者高周转要求高的企业，拿地机会可能更难，甚至会被迫转型或者退出市场；
2、价值回归：难得有地块的商业价值有如此之高，很多地块的商业对房企来说甚至是负担，既有价格实现的问题，也有预售与营销方案的问题，当然也将面临实体经营的问题；
但是这种地商业价值是不错的，甚至可以说是企业实现一定预期的基础，因为商业的价格上限可以拔得非常高；这也是核心区所能彰显的价值优势；
3、代言南区：在我的认知里面，这宗地应该是重庆南边最好的地了；
换句话说市场所反馈的价格，应该是客观的价值体现；
那么既然是最好的地，最高的地价，那么应该匹配怎样的产品和售价呢，才能代言重庆，值得拿地卓越好好琢磨。
以上内容来源于渝生之鉴赏，经独家授权后发出。
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