01
前海两大网红盘入市
2021年，深圳第一场楼市打新，同时严打代持，全面整治楼市乱象的斗争已经开始了……
1月19日，龙光天境前海花园和天健悦桂府先后发布了住宅销售方案。本次采用线上公证选房的方式，还是无房者优先，认筹金都是300万。因为两个项目都是大户型，总价至少1000万起。
其中，天健悦桂府住宅建面约115平方米至163平方米的3至4房，单价最低为每平方米9.7万元，最高约为每平方米12.1万元。
龙光前海天境住宅建面约107至146平方米的3至4房，单价最低为每平方米10.4万元，最高约每平方米11.7万元。
两个新盘的销售方案基本沿用之前惯例，均采用“无房优先”的选房方式，按社保时长排序，并按房源数1：3来筛选入围者。认筹金300万元，认筹时间从19号开始到21号结束，在资料审核、公证摇号等手续完成之后，天健悦桂府将在25至26日线上公证选房，龙光前海天境则将在27至28日线下选房。
值得注意的是，销售方案中新增了关于“购房能力证明”相关材料说明，要求申请人打印近三个月的《个人信用报告》；可覆盖月供金额2倍以上的《收入证明》；不少于月供金额的2倍的近半年银行流水等。以帮助银行对申购客户资金来源等情况进行审核，打击代持等楼市乱象。
02
“代持”风险提示
在深圳打新过程中，“代持”可谓是市场乱象的一个衍生品。
深圳“7·15新政”规定本地户籍者需落户满三年、外地户籍者需缴纳社保满五年才可购房，新盘要优先满足无房刚需家庭等。
1月19日，深圳住建局发布最新补充文件，家庭购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，严堵了假结婚现象。
代持炒房即利用他人资质购买住房。为了获得“房票”，或者增加摇号中签几率，部分没有资格的投资者及二套购房者会采用代持方式购房。
近期，几乎所有的深圳网红盘都会发布“代持”风险提示。言下之意，代持所衍生出的一切苦果，将由购房者独自承担。
03
打新趋势，购房认筹入围底线
严格来说，深圳打新主要集中在少数网红盘，价格倒挂严重的新盘上，“无房优先”、按社保时长排序的购房认筹入围底线越来越透明。
近日，深圳西部某刚需盘认筹名单中，出现510个月社保，引起广泛关注。自“无房优先”方案落实以来，深圳近期有部分买家将个人房产过户给父母，或用父母名额购买的情况，大大提高了入围率，导致社保入围门槛越来愈高。
此次，龙光天境前海花园和天健悦桂府均采用“无房优先”的选房方式，按社保时长排序，并按房源数1：3来筛选入围者。
前一段时间，2020年12月1日，深圳南山的万科瑧山海家园根据深圳市政府指示，销售方案做出调整。万科按照客户社保年限排名，再以本次可售房源为基数按1:5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围，参与摇号选房。
打新并不意味着投机倒把，今后深圳新盘打新有两大趋势。
网红盘打新，“无房优先”，客户排序资格，按在深社保（或个人所得税）缴纳时间长短排序。入围比例按房源数1：3为标准，个别楼盘比例可达1：5.
普通刚需盘打新，不同楼盘有不同的差异性，按深圳购房资格要求入围，优先满足深圳无房居民家庭需求。入围比例按房源数1：0.5至1：2为标准。
04
整治楼市乱象，打新规则改变
1)i深圳APP上线，打新规则改变
针对打新过程中代持、“喝茶费”的问题，深圳市住建局研究制定购房认筹APP系统。系统或平台一旦全面启用，统一了标准，对于违规搞内幕交易的开发商或外围中介商而言，可能是一次重大打击。
目前i深圳APP上线了“购房诚意登记”。龙光前海天境和天健悦桂府都要首先在i深圳APP上进行购房意向登记，才能在相应公众号线上提交资料。
“i深圳APP”显示，龙光前海天境和天健悦桂府只能“2选1”。并提示，若购房人违反购房政策，将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金因违约被没收、记入诚信档案等处罚。
为避免购房者集中打新某一网红盘，以后会有更多的新盘同一天推出，购房者在i深圳APP上“购房诚意登记”，只能“2选1”，“3选1”或“4选1”，分流客源，避免市场上经常出现热炒某一新盘现象。
2)执行新规，房贷额度收紧
今年1月1日起，央行执行新规：明确房地产贷款集中度管理，个人住房贷款占比设置上限，最高32.5%。今后银行办理住房房贷业务时将更加谨慎。
3)严查首期款来源、月供流水
为打击代持，近期有深铁懿府销售向客户发送通知称，项目贷款购房首期款来源仅限本人和直系亲属、流水不足需直系亲属担保、全款来源仅限自有或直系亲属。
龙光天境前海花园、天健悦桂府项目均作了代持风险提示，并指出：代持协议被法院认定为无效，银行将严查购房人首付资金来源、银行流水，存在风险由客户个人承担，开发商有权收回所选房源并重新对外销售等。
4)严查经营贷、信用贷
楼市整治乱象，银保监重拳出击管控涉嫌房贷违规。进入2021年以来，银保监会及各地监管局密集发布罚单，1月份银保监系统开年以来已披露超数百张银行罚单，合计罚款金额数亿元。
这其中，有个人经营性贷款资金被挪用于购房，违规向房地产开发企业发放流动资金贷款，流动资金贷款违法用于固定资产投资等。
光明某购房者爆料，有小区业主购房时借用朋友的50万元作为购房首付款，不料该资金来源于信用贷，被中国银行查到后驳回。
05
二手房交易规范，任重道远
整顿楼市乱象，规范打新，政府已经出台了限购、限价、房贷等诸多楼市调控政策、各项条规。这次深圳研究制定的购房认筹APP系统，进一步规范了购房行为。
不过，这些年各个城市出台的房地产政策、条规大部分针对的是新房市场，而对于二手房来说，除了打击业主哄抬房价，坐地起价，胡乱涨价，一房多卖等不法行为，未来的市场规范之路还任重道远。
由于深圳二手房交易没有类似新房APP限价、认购系统，部分二手房上涨幅度惊人，学区房更是一再戳破价格的天花板。
近日，有消息称，深圳福田百花片区的国城花园一个44平方米学区房成交价高达1420万元，即单价为32.27万元/平方米。项目有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）双名校学区“傍身”，尽管楼龄已超25年，楼道昏暗，但仍一房难求，频出天价成交。
近期，乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅高达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过了50%，前十名涨幅均超40%。
乐有家表示，金丽豪苑属于深圳中学初中部学区范围，中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，都是比较典型的名校学区房，故上涨幅度较大。
前段时间，某财经媒体预测2035年三个一线城市房价或将突破20万大关。其中深圳、北京房价将达到27万/㎡，上海25万/㎡。
不论这个预测是否有科学性，是否准确，是否八卦，从深圳二手房学位房上涨幅度看，2035年，深圳顶级学位房价格远远超出普通人的想像力。
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