热恋时，当你越去了解一个人，你就越懂TA。
然而，当我以为我了解惠州，惠州却用现实狠狠地甩我脸，并说：“你还是太嫩了。”
我之所以有这种感觉，都是从一纸通知开始的。
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谜一样的通知
近日惠州出台了一份《关于调整我市市区普通住房标准的通知》，据公告所示，自2021年1月1日起，对惠州市市区普通住房标准作出以下调整：
一、住房建筑面积交易单价：
1、惠城区低于16224元/㎡（含16224元/㎡）
2、仲恺高新区低于14972元/㎡（含14972元/㎡）
3、惠阳区低于17031元/㎡（含17031元/㎡）
4、大亚湾开发区低于16761元/㎡（含16761元/㎡）
二、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）
三、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）
接着，当你想进一步了解这些数据与自己的生活有什么关联时，住建部门相关负责人则表示，这是政府结合城市市区房地产市场实际以及社会经济发展和居住需求增长的实际进行的例行调整，与市场房价涨跌没有必然关联。
翻译一下就是，常规操作，一切如常，与你无瓜，原地解散。
看到你里你可能会发自内心地说一句MMP，明明上面的每一个中文字都紧扣住房这个核心，怎么负责人就说与你无瓜就无瓜呢？
此刻，你会发现自己陷入了贤者时间，你会发现自己突然不了解惠州了，感觉自己好像在第一层，而惠州在大气层。
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政策解谜
当我还是个小学生时，语文老师总会不厌其烦地提醒我，做阅读理解的话必要联系上下文，这个标准放之四海而皆准。
这一份普通住房标准通知的确在1月13日发出，但它并不是的独立而生，而是每半年调整一次。
2020年7月，惠州就更新过一次普通住房标准，其为惠城区（含仲恺高新区）低于14593元/㎡，惠阳区低于16731元/㎡，大亚湾开发区低于16667元/㎡。
当我深扒几年前的数据，不难发现会发现普通住房判定标准门槛在逐年变动。因为除了在2015年下调之后，公示的住房建筑面积交易单价均是逐年递增的。
资料来源：各平台
由于近年来，深圳、东莞等地的购房者大规模东渡，变相促成惠州市场的需求高涨，加上片区生活配套的逐步完善，楼市价值得以攀升。
随着楼价的不断高涨，惠州不得不开始对普通住房判定标准进行调整。
对于自家住宅超过普通住宅标准线的购房者来说，撇除首套等优惠加持，契税则按照原来3%收取。
以建面约150㎡，单价为17000元/㎡的惠城区房子为例，其需要缴纳的契税超过7万6千元。假若是在普通购房线内，建面为143㎡，单价为16224元/㎡的惠城区房子，契税约在6万9千元，两者契税差异大约在7000元左右。
除此之外，通知中还有一点值得注意的是仲恺高新区在2021年首次被独立展示。这其实也是一个信号，证明惠州很重视这一片区的发展。
2020年，仲恺高新区引进多项高端产业签约落地，推出多宗城市更新地块，成交表现亮眼，土拍成交面积、金额均实现爆发式增长。
由于成交面积超265万㎡，较去年相比大幅增加90%，如此突出的市场表现，其对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。
我在《炒作深莞惠大都市圈概念，不是惠州楼市的救心丹！》就预计过，仲恺高新区将会成为除临深区域之外，2021年优质大热楼盘集中爆发地之一，如果惠州还有没有值得留意的地方，它或许就是这个应许之地。
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大费周章的背后
其实我之所以会大费周章（花点时间）去分析这次的通知，或多或少都是受到了粉丝的刺激。
粉丝称惠州楼市主要因为政策驱动而上升，所以他（她）跟对了政策，买对了位置才有收获，所以我也紧跟时事去分析了一波。
但是在我分析完之后我也了解到，惠州主要的问题不是在政策上，而是过多的地，天量的供给，以及目前巨大区域分化上，这是惠州现在基本面，是每个投资者绕不过的背景。
虽然粉丝分析对了，看上去赚了，但我们也不能忽略整体站岗的大有人在。
若我真心要杠下去，那么我会吐槽说在2014年拿着投资惠州钱去投资知识城，2020年9月卖出，赚的应该不止1.5倍了吧。
坦白说，根据惠州的目前的供需环境，我建议大家熟读一下我们以前写的惠州文章，再留意有前景的区域，并做好心理准备长长长长长长持。
我个人不建议大家all in 在惠州，否则，你将会亲身体验到身处深坑的感觉，而那种滋味，的确挺难受的（别问，问就是有“朋友”买过）。
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