佛山公寓市场越来越艰难！

据汇诚鸿图年报显示，全市成交套数23223套，成交均价12010元/平，环比分别下降7.3%及12.6%。

量价齐跌，公寓要失宠了？

市场网签跌出4年新低

TOP10撑起全市成交量

自2017年佛山公寓成交迈入高峰期，往后逐年下降，2020年全市公寓供应超180万平，成为近6年新高。

但网签量却三连降，去年仅成交了37777套，为近4年网签量低。

来源 汇诚鸿图

数据上整体市场低迷，但依然有不少爆款突围而出。

值得一提的，是佛山公寓top10项目成交了9256套，占据了全市商业成交40%的成交量，几乎撑起了市场的半壁江山。

排行前三的项目，成交更是破千套，分别是绿地璀璨天城、恒大苏宁广场、万益广场。

其中，在网签top10排行榜中，禅城、南海、三水公寓仅有1个项目上榜，而顺德公寓上榜项目有7个，占比最大。

我们从全市卖得好的公寓项目，来看看这些爆款都有什么特质？

产品、交通、地段

三大因素稳撑市场席位

其一，小面积LOFT产品。

回顾2020年成交top10榜单，可以发现榜单项目均包含LOFT产品项目，无一例外。

以单价计算，同一地段LOFT产品相对平层要高出不少。

但买家更追求使用率，LOFT户型可实现买一层送一层。部分产品可做到双钥匙设计，尤其对于投资客来说， 回报率更高 。

来源 汇诚鸿图

而loft产品中，建面约30-50平，兼顾了实用与性价比的户型，最受到市场青睐。

其二，除了产品，地铁和项目规划也是重要因素。

销售套数top2的绿地璀璨天城、恒大苏宁广场，这两个一年去货超千套的项目，全部都是地铁盘。

但是，并不是所有公寓盘均可脱颖而出，除了地铁优势，还需要有更多拿得出手的筹码。

比如销冠绿地璀璨天城，位于季华路烫金地段，除3号线加持外，项目自身规划为 大型综合体 ，未来强大的人流前景，更容易吸引投资客。

综合体绿地璀璨天城

同时，片区住宅断供数年，也让板块公寓产品得到机会杀出一条血路。

再比如恒大苏宁广场，将建成 佛山新城318米新地标 ，诞生自带光环，地标的吸引力是巨大的，也使得项目开盘仅半年，成交1228套，直追top1项目。

恒大苏宁广场示意图

最后，是殿堂级的临广占位。

位于金沙洲板块的万益广场，没有地铁，也没有大型房企加持，但凭借其临广优势，一举拿下 全市网签套数top3席位 。

万益广场与广州仅一路之隔

顺德大良龙光玖龙郡亦是如此，依靠渠道发力搅动番禺、南沙客户，即便周边生活氛围欠缺、轨道交通未完善，依然取得了不错的销售成绩。

总结看来，小户型、loft、地铁旁、低总价，临广等组合，均有机会成为公寓的爆款基因。

投资or自住

佛山公寓能不能买？

热销公寓可以闭眼买？并不是如此。

若是自住， 由于公寓的特殊性质，不建议有入户和学位需求的购房者选择公寓。

但是，对于资金预算有限的单身男女等过渡期的人群，核心区交通便利、配套齐全的公寓项目，亦是不错的选择。

礌岗公园站附近公寓项目

作为投资， 不要盲目听从销售告诉你的回报率，尽量自己实地考察周边同类型产品租金，二手挂牌情况以及挂牌出让周期。

同时，二手公寓税费交易相对住宅更为复杂，契税、增值税、个税差额……等一系列税费，未来这部分税费也是要计算在产品的二手溢价上，交易成本较高。

佛山某公寓项目

公寓总价低，月供压力低，同样的总价，同样的位置，可能只能买下30年楼龄左右的老破小。

从长远来说，核心区的公寓，未来的租金收益通常比老破小会更高，转手也更为容易。

以千灯湖为例，老破小花苑广场2房单位二手价约90万，而租金普遍1500-1800元/月。 万达广场一房公寓售价约50-60万，租金可达2000-2300元/月。

以租金回报率计算，显然核心区公寓比核心区老破小更具优势。

截图来源：链家

今年公寓市场受冷，但依然保持了2.3万套的成交量，132亿的成交金额。

全市一手住宅+公寓合计成交了140284套，公寓占比16.5%，也就是说， 100个购房者里，就有16.5个购房者选择买公寓。

由此可见，购买公寓的，依然不是极个别的少数购房者，存在即合理。

楼市君在这里还是要提醒大家一句，置业需谨慎，尤其是选择公寓产品，更要而后行。

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