2021年1月马上接近尾声，距离开发商们“期末考试”的日子越来越近，滕州房市也越来越热闹。可以确定，这是一场没有硝烟的战争。

最近几周新盘扎堆开盘，关注度比较高。开发商集中卖货，想必也是认准了，接下来是买房人集中下手的时间。

前两天开盘的阳光国际四期、供销·兰园、凯润花园可谓“热闹非凡”，

除此之外，还有今天开盘的北控·雅园；1月30日开盘的滕投·悦府、信华城、中石·玺悦城等，都将在月底之前卖货；

临近年底，为什么有这么多楼盘集中开盘？观察君觉得，有以下几大原因：

1、年底开发商需要回款。对于房产商而言，每年的年底都是各项目回款的高峰期，各大开发商都会加大对新房的销售力度达到尽快回笼资金的效果。

2、降低开发商自身风险。每当接近年关开发商都会尽可能将自己的房子卖完，避免未来会出现的各种不利政策。

3、集中销售制造房市火热场景，抢占市场份额。年底消费者口袋充实了，返乡置业的人群也比较多，是销售红利期。

开发商扎堆开盘，楼盘到底怎么样？

即将新开盘的项目好在哪里，真的可以入手吗？

观察君为此实探了滕投·悦府、信华城、中石·玺悦城、北控·雅园，让我们一起来看看。

▌楼盘周边环境航拍图

（以项目为中心的不同方向）

▌周边配套

1.学校：北辛街道中心小学（红荷路校区）

2.商业：万达广场、玫瑰时代广场、红星美凯龙、及小区底商；

▌开盘基本信息

开盘楼号：1#、2#和3#（26层-两梯四户） 7#、8#和9#（18层-两梯两户）

开盘时间：1月30号

交房时间约：2021年12月31日前

开盘总套数：430余套

开盘户型：130-170㎡

认筹数（大概范围）：400-430套

认筹标准：30万认筹金 车位优惠4万

往期开盘价格：7700-8800元/㎡

车位价格：8万

▌项目分析

滕投做为滕州老牌开发公司，在本地有较强的开发能力，当前开盘的都为准现房，没有激进认筹现象，资金留存相对安全；

周边虽小区较多，底商等配套有待完善，万达广场及状元府周边商业能较好的满足居住需求，九年制的学校距离小区很近，方便就近入学；

户型面积较大，现在市场上110㎡左右的小三室比比皆是，也就阻挡了一部分小面积刚需的购房者，当然如果预算充足，个人推荐7#和9#楼的131㎡的三室/两厅/两卫，南北通透，户型方正，小高层的两梯两户，楼间距足够大，位于小区的中间地段，和东面高层价格相差约500-700元/㎡；

综合看，对于资金充足的刚需群体和急需改善的购房群体来说，悦府是一个比较好的选择。

▌楼盘周边环境航拍图

（以项目为中心的不同方向）

▌周边配套

1.学校：小区内有幼儿园、孙唐小学（改建）、至善中学；

2.商业：自身少量的商业底商、美铭广场、万达广场；

▌开盘基本信息

开盘楼号：28#、29#、30#、35#、38#、39#、40#（26层-两梯四户）

开盘时间：1月30号

交房时间（约）：2023年1月

开盘总套数：670余套

开盘户型：96-170㎡

认筹数（大概范围）：750套

认筹标准：30万抵35万 10万总房款优惠5000

预计开盘均价约：8000-8500元/㎡

公摊面积约：25%

▌项目分析

信华城可以说是目前滕东乃至整个滕州的超级大盘了，总建筑面积300多万㎡，在一定程度上和大同天下很像，回迁户主要分布在荆泉路以西，东面则是新客销售区域，户型涵盖96-170㎡户型，2梯4户，中间户主要是96和110㎡，选择性较多，交通便利，每个区门前都是主路；

配套的在短期内不会有太多的改善，毕竟大盘有一定的建筑周期，要能忍受周边工地施工带来的打扰，楼间距是硬伤，据目测来看，应该在35-40米左右，低层采光很受影响；

户型推荐110和125㎡，一个为中间户一个在两侧，资金充足的建议125㎡的，户型方正，南北通透，110㎡的厨房区域外凸，采光受到一定限制；

其供给量足够大，如果首期价格开高了，后期不一定好卖， 这在一定程度上对购房者来说是好事，长期看，随着城市往东、往北的发展，区域人口流入增多，加上其户型合理，产品丰富，信华城是城东的大潜力股，限于大盘的密度，也注定是刚需，较高品质需求的可以再寻他盘了。

▌楼盘周边环境航拍图

（以项目为中心的不同方向）

▌周边配套

1.学校：荆河街道幼儿园、书院小学北校区、滕西中学

2.商业：自身商业与润恒·第一城周边商业

▌开盘基本信息

开盘楼号：4#（28层-两梯三户） 5#（28层-两梯两户）

开盘时间：1月30号

交房时间约·：2022年10月

开盘总套数：270余套

开盘户型：130-143㎡

认筹数（大概范围）：370套

认筹标准：5万抵7万 20万抵23万 30万抵33.5万（优惠抵扣车位费）

预计开盘均价约：7500-8000元/㎡

车位费约：8万

公摊面积约：25%

▌项目分析

玺悦城可以说是城西的超级大盘，总建筑面积138多万㎡，总供应量近8000套房，回迁户主要分布在项目的A和C区域，总计约3700余套，D区域为主要销售地块，也是年前首开的地块；

振兴路的开通提升了该项目的整体价值，在一定程度上可以畅行滕州的南北，后期主干道两侧的房子相比周边更有优势；

与信华城的区域相对集中不同，虽说玺悦城也是大盘，但区域较为分散，各区域相互不受影响，小学和幼儿园建在D区；

户型面积较大，阻挡了一部分小面积刚需的购房者，在户型设计上有很大硬伤，131㎡和132㎡的居然都是一卫，这无论对于刚需还是改善来说都是一个痛，毕竟这么大面积，总价也是不低啊。户型143㎡的大三室满足改善等功能需求，但是又不太方正，当然对于大三室这得看怎么分了。

▌楼盘周边环境航拍图

（以项目为中心的不同方向）

▌周边配套

1.学校：西关小学河阳路校区、滕西中学

2.商业：最近的那就是真爱商场、翔宇儿童城等（3.5KM）

▌开盘基本信息

开盘楼号：2#、3#、5# （18层）

开盘时间：1月24号

交房时间约：2022年1月

开盘总套数：270余套

开盘户型：99㎡和119㎡

认筹标准：2万认筹 每天优惠500元（优惠冲抵车位费）

开盘均价约：6500元/㎡

车位费：6万

公摊面积约：18%

▌项目分析

“北控来了”这一广告语曾霸占滕州各大媒体平台，从售楼处的服务细节和样板间的装修能看开发商的用心，但其位置并不占优势，在最城西了，周边基本大都是钢材市场、二手车市场，配套只能依靠自身商业来逐渐满足住户需求；

今天开盘，看销控情况，已经清盘，客群基本是周边乡镇改善客和滕西刚需，低价加精品户型为其增加了最大亮点；

开盘的3幢楼是99㎡和119㎡的两个户型，1梯2户，都是三室，区别是119㎡的是两卫，99㎡优质三室也是诚意满满，阳台为半封闭状态，没有全算面积，119㎡的是双阳台，前后都为半封闭式，南北通透，2室1厅全部朝阳， 尤其是落地窗设计，尽可享受阳光的温暖；

综合看，总价65万-77万的精品三室对于强刚需的购房者来说也是不错的选择，但对品质稍有要求的建议仔细斟酌；也许在未来一段时间鲁班大道遇上青啤大道，那会不又是另外一种景象呢？

年底集中开盘，新房的市场房源增多，房友们可挑选房源的范围会增大，在一定程度上可议价的空间也变大，房友们也可以挑选出更合适的房源。

已经计划买房的朋友们可需要根据自己的情况选择适合的房子。

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作者|观察君

来源|滕州房产观察（公众号ID：tzfcgc-live)