近年来，淮安城市建设速度突飞猛进，昔日的滩涂、荒地，如今都变成了高楼大厦。而那些“一成不变”的老房子，就在这个时代里有了尴尬的名称：老破小。

因老破小的房龄比较老，没有太多的发展，一直被购房者们看低一线，但随着新房价格的直线上涨，“老破小”又重新回到人们的视线里。

那么“老破小”究竟能不能买？今天我们就来一起讨论一下。

01老破小的优势

“老破小”，顾名思义是因为房龄老，内部设施破旧，面积小，没有电梯，缺乏物业管理......虽然它有众多的不足，但不能否认其价值。

地段：水泥钢筋堆砌的房子是不值钱，值钱的只是土地，那么哪里的土地最值钱：市中心。

由于建设年代比较早，大多数老破小都位于市中心，周边成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全，它的土地无疑是最值钱的。哪怕是房子已经老了，破了，凭着优质的地段，也能吸引一批开发商进场旧改，或者政府重新翻新维修。

更何况人们想住市中心的决心，从来没变过！

房价：为什么很多人都说老破小便宜呢？因为它的面积小，所以造价低；没有电梯，没有像样的物业，所以维护成本低。

像这些元老级的商品房，最初建成只是为了解决居住问题，并不关注品质、舒适度，只要能住就行了。一般的老破小得房率在90%以上，比现在新房市场上高出10%。它没有隔音可言的墙体，一眼能望到对楼房间的楼间距，没有电梯，还有最致命的没有停车位。

那它的毛病这么多，是不是就没人买了呢，并不是！买老破小的大有人在，而且不少优质老破小二手房成交周期短得超乎想象。小编在贝壳网上发现，大多数优质的老小区成交周期不足20天。

对比周边的新房项目，这些房源具有价格优势，就比如花漾城与淮海西村小区相对比，他们两同区位同配套，相对比淮海西村小区的价格更低，其性价比也更高。

教育：居住在老破小这类房屋里面的，都是一些老的淮安人。一些老破小二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的学校办学历史也久，不乏一些重点学校。

一些优质学区的学区房，它的价格只能用“天价”来形容，价高不说还一房难求。就比如实小、开明这些优质类学校，其周边配套十分成熟，其学区房价格也已经达到了淮安二手房金字塔的顶端。

02老破小的劣势

房龄较长，易出现各种问题：现在大多数的老破小都进行了旧改，只是对外立面和便利性进行了升级，整体感观视野更看好看，看着更舒服了，但没有动摇房子的本质。

大多数“老破小”的房龄都较大，里面的设备也非常老旧，很多缺少物业管理，上门推销的、发广告的人员都可随意出入；楼内走廊灯、下水道的修复常常无人过问。

小区车位紧张，难停车：老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，而道路两旁车位收费又很高，无形间增加经济支出。又由于小区很难做到人车分流，出行存在着一定的安全隐患。

贷款难：因大多数老破小的房龄都有十几年，如果想要贷款购买的话，向银行申请贷款也是一个难题，由于房龄老，贷款首付有可能增加，且贷款时间缩短。

有些银行比较严格的话，甚至直接拒贷，不过这具体还是要看房子的贷款额度和年限主要还是根据银行对该房屋的总体评估情况。

03购买老破小注意事项

当然，如果想要购买老破小也要有一定的分辨能力，不是所有的老破小都能闭眼入。小编整理了几个注意事项，大家可以参考一下：

1、适合房屋居住

市面上的老破小质量参差不齐，如果要买，小编建议你一定要找建筑质量好、且周边配套成熟的房子，最好是有物业管理的小区，无论是投资还是自住都是一样。同时很多老旧小区最大的问题就是停车位，不好停车，所以购房前一定要实地考察清楚才行。

2、有稀缺资源加持的优先考虑

这一点一定一定要基于第一点的基础上，而不能本末倒置。在房子品相好的前提下，如果这套老破小还带有优质学位，基本可以确定入手。

就比如西大街片区内的荷花池小区，它位于淮安主城区，有物业管理，同时它是淮安实小、开明中学的双学区房，周边配套成熟，里面的停车位置十分充裕，无论是自住还是投资，都是不错的选择。

3、学校名额充足，确认户口可迁入

如果想购买优质学区老破小，这一点不容忽视！虽然现在很多小区可以让你的孩子上名校，但却有名额限制，一旦超出了名额，即便你买了房子，那也是没用的！因此，大家在买学区房时一定要注意询问学校名额是否充裕。

同时孩子上学可是要看户口的。如果你买了学区房，但孩子的户口却无法迁入学区房，那么你的孩子也是无法按时上学的。因此，大家在买房时应该注意了解房屋的户籍情况、入学资质要求等。

4、周边存在旧改区域

有那么一部分人，投资老破小就是想通过老旧小区改造前后的差价来从中获利。这时候，一种“新的炒房方式”就产生了。如果你是这一部分人，小编劝你趁早打消这个念头。

老旧小区改造本是一项利民的民生工程，可现实中会遇到难题，尤其是加装电梯这一项。电梯肯定不是免费安装，哪怕政府愿意掏一部分，也仍然需要业主出一部分，问题就在于掏多少？而且电梯高强度运行，时间越长保养费用越高，以后钱又谁出，又是一笔糊涂账。

图源淮安圈

小编也整理了几个优质的老破小区，供购房者参考

写在最后：

老破小其优点很明显，但缺点也不能忽略。对比以上小编梳理的“老破小”的优劣势，相信你在置业的时候，会根据自己的需求来选择和考虑。不管你怎么选择，能买到自己如意的那套房子，那就是最好的。不过如果你是初次购房者，小编还是不太建议你选择这类房产！具体原因，请听下回分解！

你觉得淮安哪里的老破小值得入手，欢迎留言讨论！