说普通人有关的城市发展与商业变迁

"正视先生"

时间已到2021年，“房住不炒”提出已经5年，房价尽管在2019-2020年颇为动荡，但并没有定格在5年前，仍然是稳中略跌、跌中有涨。以年的时间为单位，房地产几乎没有下跌的可能性。

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除非是你富二代、或者是本地拆迁大户，绝大部分人群来说都有首次置业的需要。而福州零门槛落户政策的推出，确实带来了一波小行情，也给中介和地产企业一波大势宣传的机会，但也没有宣传的那么夸张，刚需购房大可不必紧张，选择的空间仍然很大。而在刚需首次购房前，是有很多问题要明白的。希望这份指南能够让刚需首套，完成人生第一套房，从房客到房东。

一、福州楼市：不可能大跌，偶尔波动，长期看涨

从财政来说，福建原来是全国30个行政单位中7个财政盈余的1个。而到2018年，财政盈余的行政单位只剩下6个（山东掉队），也就是北京、上海、江苏、浙江、广东、福建，养活了全国的财政，有一些专家解读算法有问题，但整体差异不大，可以看财政自给率，超过50%财政自给的只有8个。

从政策来说，福州作为福建的省会城市，国家政策支持的区域。政策惠赠了福建两大礼包，一个是金砖会议的厦门，一个是数字中国和遗产大会的福州。

从人口基数来说，福州市人口净流入城市；仍有购买力空间；

二、购房时间：刚需没有限制，尽快上车为好

这个道理，大家都知道。但是2019年-2020年的房价特别动荡，导致很多刚需觉得房价会继续下跌。确实，2017年底-2018年中也算是这几年的高峰。买在那个位置的人损失了不少钱。但是买在这个位置的人通常是恐慌性购房，本身也缺乏判断力。而且房价与2017年底2018年初巅峰差异较大的楼盘，通常地段也是有问题的，或者有部分瑕疵的，或者本来就虚高的。比如火车北站一带、五四北一带、城南一带、奥体一带、马尾一带、淮安一带等等。在房价普涨的时代，没有人去计较产品背后的逻辑。但是现在不一样了。而购房时机中，只要是选择的板块没有问题，任何时间都是可以的。

三、贷款问题：在偿付能力可满足前提下，越高越好，越久越好。

很多人都觉得借钱很痛苦，压力很大。我们要知道，住房贷款，几乎是普通的中国公民所能够享受到的唯一国家福利，也是普通人能够借到的利息最低的贷款。尽管在2018年的时候利率上浮了，到现在执行LPR，我们还是不要忘记，现在执行的利率，仍然是中国25年来基本最低的贷款利率。因此，你在对月供能够支付的前提下，尽可能贷款更多的钱、更长的时间。通货膨胀是经济发展趋势。现有的利率与中国的经济增长来说，几乎是0利率。那是否是等额本金还是等额本息。对一般人来说，我建议等额本息，一定要记得资金是不断贬值的。因此等额本息不但能减轻刚需的前期压力，也能享受到资本贬值的最大红利。

四、新房还是二手：我更推荐二手房

因为新房有交付时间，一般距离你办理购房和交房时间会间隔1-2年，如果装修，前后还需要1年时间。购买二手房基本在1-3个月内可以交付，如果是带装修的二手房，基本上可以马上入住。这里面可以省下一笔装修款和一笔2年的房租成本。以90平米刚需房为例，这里面至少省下15万的装修及6万的房租。这不是小数目。10%的房款了。二手房唯一的问题在于交易税费和交易佣金，你选择满2满5年的二手房，基本上不存在过多的交易税费。交易佣金一般在3%（麦田等），其它机构一般在1-2%，而2020年整体市场疲软，麦田的交易佣金已经调整为双向3%，也就是卖家1.5%，买家1.5%，而过去麦田的交易佣金普通人可优惠到2%。这费用尽管不低，但仍然教育一手房有较大优势，一手房办理房产证同样需要交纳1.0-1.5%的契税，还有其它的一些杂费。二手房的其它优势，就是物业的管理水平、房型结构、公建配套等等，都可实地考察。

五、房产类型：安置、安商、商品房

首先不在以上体现的类型不在对比范围，比如经济适用房、单位分配房等。除非学区逻辑否则不推荐。而在安置、安商、商品房中。对首次购房的刚需，比较推荐安置房。尽管安置房有诸多人员所说的弊端。但性价比真是首次购房人群中最为推荐的。

第一点在于区域安置房分布福州各区，有好的差的，但是基本上每个区域都有安置房。因此，对选择购房安置房的人群来说，可选择的地段非常多。

第二在于户型，安置房的户型设计尽管较差，但好在利用率高，且户型段一般在40平起步。因此对刚需人员，在选择完区域，可选择的适合自己面积的户型非常多，也可以通过控制面积来控制总价。

第三在于价格及费用，安置房的销售价格一般在商品房的6-7折；对刚需来说，单价可控也相当于控制总价；而且安置房办理房产证的周期较长，基本上能出售的安置房，都已经满5年了，最差的也会满2，交易成本也会进一步降低。而且由于安置房体量大，供给足，价格也是有较大的弹性空间。比如金山的葛屿新苑、联建新苑；会展的潘墩新城等。配套完善，价格美丽，质量不输商品房。

再者就是二手安商房，一手安商完全不推荐。二手安商尽管价格上对纯安置来说缺乏竞争力，好在有纯商品房的羊毛，增加了品质。但是可同样满足安置房的其它优势。

最后是商品房，没啥好说的，社区好，管理好，但价格也在那里。单独楼盘单独评估。

六、关于地段：三环外无地铁的别考虑了

地段肯定首推三环内，三环外的没有地铁的别考虑了。上街、高新区、东江滨、五四北配套趋于成熟，价格合适可以入手。比如贵安、桂湖、南通、南屿等不要考虑了。如果是新婚夫妻要考虑幼儿园配套，小学配套、商业配套，老人房要考虑医疗、老人休闲配套。不要以地理位置作为判断，以通勤时间作为考虑因素，距离自己上班交通时间不超40分钟的为宜，能控制30分钟以内最好。

在地产这个圈子做自媒体，看跌和看涨都是一种政治正确。很多自媒体了一味鼓吹房价暴涨或者一味看衰地产，都给普通购房人群造成了巨大的伤害。但我们一定要知道，现实是残酷的，社会的规则仍然在少部分人手中。中国的房地产承载着中国发展不可否定的使命。

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房住不炒的背后，更多的是为了防止住房与普通大众的之间过度割裂的社会问题。我一直觉得，买房一定要趁早，但不是恐慌性购房。特别是拜登上位后，中国与美国的经济即将迎来新的一轮红利。之前我和别人说2019-2020是最好的上车时机，但目前来看，2021年上半年同样是好时机，而这个红利期有多久，就要看国家什么时候应对美国的1.9万亿美元经济刺激大红包了。

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