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对面是10万+的豪宅、旁边是7万+还被抢破头的新房。

如果这时候告诉你，这里还有一个在建的新盘，就在地铁站边上，单价4万/㎡起，润4的认筹金（350万）就可以买到一套，你心不心动？

说的是恒裕上麟府。

真的有这么笋的事情吗？

无数个例子告诉我们，天下没有免费的午餐。

如果有，这餐饭有可能是馊的。

单价4万/㎡起！

这么地铁口新盘这么笋？

恒裕上麟府靠近地铁4号线上塘站，距离只有70米（高德地图测距）。

据推售这个新盘的中介小方介绍，项目没有售楼处，也没有样板间。整个小区有1300多户，现在在卖的面积段有86-128㎡3-4房，单价4万/㎡起。

@深圳买房计划 实探发现，恒裕上麟府目前已经在脱绿网，小方称预计今年9月竣工。

隔着腾龙路，这个新盘跟金茂府相望，后者均价10.3万/㎡，是龙华首个单价破10万的新盘。

同一侧，项目旁边分别是中海汇德理和潜龙曼海宁。中海汇德理去年8月已经售罄，住宅均价7.53万/㎡。

▲恒裕上麟府 | @深圳买房计划 摄

如果按4万/㎡来算，一套86㎡的总价344万，价格还不到一套润4的认筹金。

即便在片区内做对比，4万/㎡的价格，只有对面金茂府的4成，不到旁边中海汇德理的6成，优势不止一点点。

这么好的地段，为啥会有这么便宜的价格？

因为这个新盘不是红本商品房，不能在市场上交易。

据了解，恒裕上麟府此前叫恒裕未央花园，后再改名上塘府，如今才更名为上麟府，由邮政公司及恒裕集团共同开发。

地块是政府批给邮政公司的员工福利房用地，建成的项目为绿本房，不能在市场上流通。

恒裕集团官网对恒裕上麟府项目的介绍是，“总建面约26万㎡，由7栋100-150米住宅、商业等组成的商住项目”。

去年开始，中介在朋友圈推售这个项目，当时的价格最低3.8万/㎡。

价格便宜、不占购房名额、“未来可以转红本”，是中介宣传恒裕上麟府的三大亮点。

▲来源：中介朋友圈

“项目大概今年9月竣工，毛坯交房。现在剩下的房源不多了，大概还有100来套，很多人看中它不占名额，而且地段很好，基本上是买来投资的。”小方说。

据他介绍，买家跟恒裕集团旗下的大晟投资签约，先付定金120万，一个月内付清尾款，由于是绿本房，这个楼盘不能贷款，只能全款买。

当问及未来怎么转手，小方表示，下家还是跟大晟投资签约，“到时候大晟直接把跟你的合同撕掉就行了。”

至于风险，他笑言，要比一般村委建小产权房都安全。“邮政是国企，会有什么大问题？”

一旦产生纠纷，房子打水漂？

官方曾发出风险提示

由于价格便宜，恒裕上麟府曾令不少购房者心动，却又因为产权性质产生疑虑。

针对市场上的疑问，去年9月，龙华住建局、深圳规土委龙华管理局发布公告称，这个项目的用地单位为广东省邮政公司深圳市分公司，土地用途为二类居住用地，土地性质为协议出让的非商品房用地，为自用住宅用地。

根据约定，该宗地只能自用或按国家法律、法规和深圳市的有关规定使用，未经政府批准不得作为商品房进行转让或房地产经营。

“该宗地未办理相关批准手续，作为该宗地的使用权人不得擅自将该宗地作为商品房进行转让或者进行房地产经营，相关单位及个人也不得将该宗地作为商品房进行转让或者进行房地产经营。”

官方提醒购房者请勿购买此类房产，如发生合同效力瑕疵或纠纷，需自行承担相应的经济法律责任。

▲恒裕上麟府效果图 | 恒裕集团官网

“这个盘不占名额，是因为根本就不是写你的名字，写的是邮政的名字，万一以后有纠纷，分分钟打水漂。”张民说。

手有闲钱，张民一直在找合适的投资机会。去年，有朋友给他推荐了这个盘，不过，他看过之后觉得不合适。

“比周边商品房便宜很多，但需要全款就没优势了；如果按小产权房来看，龙华的小产权房还有2万多的，这里要贵上一倍，不划算。”

有熟悉这个项目的业内人士则表示，相比一般小产权房，恒裕上麟府挂在邮政名下，安全系数更高一些。“自住或者出租，都不会有问题。但是这个绿本转不了红本，也没办法更名。”

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，只要是绿本房，无论是邮政开发的还是村委开发的，都属于权利受限的房子，不能上市交易，也不允许转让、抵押、过户。

“这种房产最大的风险在于，房产证权利人一旦对外负债，会导致房产被法院查封执行。”

对于买家而言，这类房产不能登记在他们名下，意味着他们无法取得房子的法定所有权。房产功能受限，不能用来融资或者成为买家的资产证明。

此外，张茂荣提醒，这个楼盘存在合作开发的关系，双方可能会出现因为纠纷，涉诉一方申请查封房产的可能。

“不一定是房产证权利人主观存在恶意，理论上只要发生经营行为，就会存在发生纠纷的可能。”

4万/㎡起买“宇宙中心”地铁口新盘

你心不心动？

你对这种房产的风险又咋看？

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