滇池路片区沉寂近十年的中央金座三期项目地块有动静了。此地曾是令老昆明人印象深刻的“烧鹅仔美食城”旧址，规划显示，这里将建设商业项目——4栋办公楼。

施工现场

位于滇池路和广福路交叉口的这块地区位优越，但“建设商业项目”令业内有疑惑声音：昆明目前商业项目供大于求，中央金座三期的建设是否真的符合市场需要？

项目拟建4栋办公楼 去年9月开始动工

26日，都市时报·大象房鉴所记者在位于滇池路与广福路交叉口的中央金座项目现场看到，工地门口有“中铁二十局集团承建中央金座三期项目”的标识，现场有挖掘机等机械正在施工，现场工人介绍，该项目开工已经有段时间了，目前正在做地基。

施工现场

查询得知，昆明市自然资源和规划局不久前发布了“西山区中央金座三期项目批前公示 ”，公示显示，项目位于西山区福海街道办辖区内，四至范围分别是：东临中央金座一期内部道路，南临滇池路，西临广福路，北临福慧华庭小区。

施工现场外围

施工方中铁二十局集团第五工程有限公司发布的信息显示，2020年9月，中央金座三期项目三轴搅拌桩顺利开钻，标志着工程正式开工。

施工方消息截图

该项目总用地面积约24297平方米，总建筑面积128658平方米。拟建建筑为3幢18层60米的办公楼及1幢5层19.2米办公楼组成，均设两层地下室。

中央金座三期

有业内人士透露，此次过规的“中央金座三期”其实就是中央金座项目当时规划的二期地块。但此说法目前并没有更进一步的消息证实。

闲置近10年 项目有望迎来新进展

公开报道显示，中央金座由云南吉兴隆地产开发有限责任公司开发，是集商铺、公寓、写字楼为一体的商业体，总占地65亩，分两期开发。

项目的定位曾是“南市中心金十字区地标”建筑，业内还曾有“北市财富中心、南市中央金座”之说。

中央金座一期现状

中央金座的开发历史可谓曲折。中央金座一期占地32亩，包含了商铺、公寓、写字楼，2008年开工建设，2009年开盘。

一期开盘后，吉兴隆公司计划在中央金座二期地块内打造10万方体量的商业。为此，位于二期地块内的吉兴隆旗下知名品牌餐饮店“烧鹅仔美食城”于2013年正式歇业。

曾经的烧鹅仔美食城

但是，二期地块内涉及一些历史遗留问题，导致整个项目用地迟迟无法出让，项目被迫搁浅。

昔日兴旺的“烧鹅仔美食城”歇业后人去楼空，日渐破败，成为繁华的滇池路上颇为刺眼的“鬼楼”建筑，而中央金座二期也迟迟没有下文。

2019年6月，歇业多年的“烧鹅仔美食城”被爆破拆除，但地块上还是没有动静。直到现在，停滞多年的中央金座后续工程终于有了新的进展。

时过境迁 滇池路周边已有大批竞争对手

从区位来看，中央金座三期位置十分优越，位于滇池路和广福路两条南市主干道的交汇处，近距离内还有地铁5号线覆盖，属于地铁物业。

但是，此次规划是建4栋办公楼，这颇有些令人费解：中央金座一期不缺运营中的商铺，若再建4栋办公楼，这么多的商业面积，能消费完吗？

从中央金座一期运营情况来看，目前入驻的业态主要是酒店、美容、餐饮和辅导机构，但也有不少空置商铺，整体状况“不温不火”。

一期空置的商铺

附近一家中介介绍：“这里很多物业都是出租作为办公室使用。办公室我们目前有4间在租，都是171平方米的房源。商铺的租赁情况就比较一般，二手房卖得也一般。因为是商用，房产证上写着的是办公，便宜的约8500元/平方米，写字楼价格要贵一些，约12000元/平方米。”

一期很多公寓作为酒店

位于中央金座一期的四季鲜农贸市场商家介绍：“这里周边有阳光花园等几个小区，居民经常来这里买菜，生意还不错。”

中央金座农贸市场

业内人士分析认为，10年前滇池路片区的商业业态还不丰富，中央金座一期开发时尚有较强的商业吸引力。

但如今，滇池路上的南亚风情第壹城已成为昆明南市主要商业地标之一，吸纳了滇池路片区的大量消费力；中央金座三期项目以东，还有爱琴海购物公园等众多商业，都是其强劲竞争对手。

昆明商业项目已供大于求 产品开发前应观察市场动向

锐理数据发布的《2020年昆明房地产市场研究报告》显示，2020年昆明商办市场供应341.75万平方米，成交170.29万平方米，市场均价为11603元/平方米。

2020年商业市场整体供大于求，均价持续下降，需174个月（约14.5年）才能去化。

值得注意的是，为加快昆明住房租赁市场发展，推进商业、商务办公用房去库存工作，围绕实现城镇居民住有所居目标，2020年12月17日昆明市政府办公室下发了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。

《通知》中明确，昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，可以改建为租赁住房。中央金座三期项目继续建造4栋办公楼，是否也是考虑到了此项利好政策？目前还有待观察。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，昆明市的规划中，广福路片区将打造成中央商务区，专门发展金融，这给商业业态提供了一定的机会，只是计划和实际目前仍有一定距离。

“近年来，云南的实体经济发展没有人们期望的那么快，目前昆明的商业和办公项目供给量大，余量较多。现在如果又规划增加办公楼的话，会加重供过于求的状况。作为企业来说，从微观上来说，如果产品的区位、设计等方面确实符合市场需求的话，那么产品仍会有一定的竞争力。”张洪说。

来源：都市时报大象房鉴所

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