《中国科技投资》龙敏
被业内称为“零售之王”的招商银行，因房地产贷款超标幅度明显迎来压降挑战，市场需重新审视其零售战略的“护城河”有多深厚。
近日，央行和银保监会共同发布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），将所有银行业金融机构划分为五档，规定了五档银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比的上限。
据东吴证券（601555.SH）研报，招商银行（600036.SH）、兴业银行（601166.SH）、成都银行（601838.SH）、建设银行（601939.SH）、中国银行（601988.SH）等目前涉房类贷款占比超标幅度相对明显。而这其中，招商银行超标压力相对较大。
此次位列第二档的招商银行超出27.5%的上限5.74个百分点，过渡期为4年。近年来，招商银行零售业务增速放缓，而房地产贷款作为零售业务的重要业务，招商银行或将迎来不小的挑战。
房地产贷款超标
2020年最后一天，央行和银保监会共同发布了《通知》，明确将所有银行划分为五档：第一档中资大型银行、第二档中资中型银行、第三档中资小型银行和非县域农合机构、第四档县域农合机构、第五档村镇银行。同时为这五档银行的房地产贷款余额划定“红线”，根据要求，上述档次银行房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
对于超限的银行业金融机构，《通知》给了调整过渡期，房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出2个百分点以内的银行业金融机构，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。
本次位列第二档的招商银行，因超标幅度相对明显备受市场关注。根据财报数据测算，招商银行2020年6月末个人住房贷款占比 24.74%，超标4.74个百分点，房地产贷款占比33.24%，超标5.74个百分点，政策给予4年调整期。
*记者根据招商银行年报数据测算
而从招商银行近年的财报可以看到，房贷占比一直处于逐年递增的状态。2017年-2019年，招商银行房地产贷款占比依次为30.70% 、31.66%、32.88%，个人住房贷款占比依次为23.38%、23.63%、24.68%，均超“两条红线”监管上限。
*记者根据各银行2020年半年报测算
2020年上半年，同为第二档的其他银行中，兴业银行（601166.SH）、平安银行（000001.SZ）、浦发银行（600000.SH）的房地产贷款占比分别为33.73%、29.34%、27.93%，超出监管上限27.5%；兴业银行个人住房贷款占比为25.73%，超出监管上限20%。由此看来，招商银行的房贷占比仅次于兴业银行，在第二档的12家银行中位居第二。
为何这些银行房地产贷款连续超标？光大银行金融分析师周茂华向记者表示，商业银行房地产信贷持续维持较高增长，部分银行房地产相关贷款占比超标，是因为国内房地产呈现“长牛行情”，房地产价格持续上升，尤其是热点城市房价持续攀升，这种“穿越经济周期”特征对银行产生很强吸引力，“我国是以银行为主的融资结构，房地产是国民经济重要组成部分，以往在我国宏观逆周期调控中扮演较为重要角色。另外，房地产个贷业务按揭首付比例高、楼市刚需与土地财政等，房地产相关业务被部分银行视为‘优质资产’。”
中国财经大学教授李国平认为，在房地产调控不断升级的情况下，一些房地产企业已经出现了困难，一些城市的房价也开始下降。过于集中于房地产会导致银行的风险过于集中，一旦房地产行业景气度下降，就可能导致银行呆账额与呆账比例大幅度上升。
李国平继续表示，“控制房地产贷款的目的之一，是促使银行给实体经济提供更多的贷款。因此银行可以给优质的小微企业提供更多的信贷来压降房地产贷款比例。但小微企业贷款利率通常比较高，经营风险比较大，结果可能是银行的盈利能力上升，风险也同样上升，即不良率可能上升。如果银行确实增加了对小微企业的信贷，那么，监管部门应该相应地适当提高对银行不良率的容忍度。”
中央财经大学教授杨长汉向记者表示，在压降房地产贷款的过程中需要注意的是，各类银行必须严格遵循房地产贷款集中度红线要求，个别超线的银行必须在过渡期内达到红线要求。另外在银行房地产贷款集中度严控之下，要注意防范银行因为房地产贷款比率控制而不合理抬高房地产贷款利率和其它隐性贷款价格。
“压降对银行整体业务、业绩情况造成短期影响总体有限。对于个别超线银行，短期调整信贷结构的压力骤增。”杨长汉说，长期来看，房地产贷款集中度管理政策有利于银行优化信贷结构、降低信贷风险、扩大实体经济贷款，也有利于房地产行业长期持续健康发展。
压降房贷遇阻
受此影响，招商银行未来在房贷方面的扩张将被限制。
作为零售业务的排头兵，去年受疫情影响，招商银行信用卡业务发展疲软。而从近年的信贷投放结构来看，按揭贷款一直是招商银行零售业务的重要品类，若对按揭贷款进行压降，势必有一定困难。
2018年、2019年，招商银行按揭贷款在净新增人民币贷款中的占比分别为27%、33%。2020年上半年，招商银行零售贷款的一半投向了个人住房贷款。这其中，个人住房贷款1.2万亿，零售贷款余额2.48万亿。
东吴证券指出，假设未来四年，招商银行人民币贷款每年增速保持 11%，那么每年的新增贷款中，按揭贷款的占比需要压降到8%以内，同时房地产行业公司贷款的占比也要维持在4%以内，这样才能在2024年达标。这两个临界值都明显低于最近几年的实际水平，所以存在新增贷款结构调整的压力。
与此同时，招商银行屡因贷款违规流入房市等贷后管理问题，遭银保监会处罚，可见一些贷款资金打着冠冕堂皇的旗号也流入了房市，因此招商银行的房贷规模或许更大。
记者查阅银保监会官网发现，招商银行2020年以来累计收到银保监会24张罚单，合计罚款777万元。其中，该行因贷款资金流向房地产收到银保监会5张罚单。
2020年1月6日，招商银行杭州分行因个人贷款管理不审慎，个人贷款资金违规流入房市；贷款发放不审慎，未严格审核楼盘结顶情况即发放个人住房按揭贷款；对项目资本金认定不准确，向资本金不足的房开项目发放贷款；贷款管理不审慎，贷款资金转为单位定期存款等违法违规行为，遭银保监会罚款135万元，系2020年全年罚款金额最多的一次。
周茂华表示，信贷资金违规流入房地产，一是国内房地产长效机制尚不成熟，居民对楼市的刚需；二是房地产对于部分银行是低风险、高收益的资产，同样吸引不少投机客；三是不排除部分银行内部管理制度不够健全等。由于银行个贷等客户众多，银行实际难以对客户实际资金用途进行跟踪监察，并且银行审查的成本也很高。
周茂华认为，国内房住不炒理念已深入人心，未来国内将强化监管，落实房地产“三稳”，房地产结构性精准调控将常态化，遏制投机炒房，并加快建立房地产长效机制；同时，注重金融机构监管，压实主体责任，提高银行信贷违规成本。
李国平告诉记者，在实体经济特别是制造业盈利不佳的情况下，房地产市场仍然是相对优质的资产，因此，无论从盈利能力，还是安全的角度看，银行都有动机让资金进入房地产业。不过，主要是以“消费贷”等形式违规流入了楼市。对此，银行需要进行严格审查。
记者就上述问题向招商银行发送采访函，截至发稿，招商银行尚未作出回应。
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