为推动社会诚信体系建设，海州法院发布4起二手房买卖合同纠纷典型案例及法律提示，旨在提醒买卖双方防范法律风险，引导买卖双方在交易过程中能够诚实守信、诚信交易，避免和减少纠纷发生，以期对维护本地区二手房买卖合同交易的稳定性有所帮助。
01
房价上涨后出卖方违约
买方可以要求继续履行
2020年10月份，原被告双方签订合同约定被告将位于本市海州区凤凰名都小区的某房屋出卖于原告，约定房屋单价22000元，合同签订时正值周边学区房价格猛涨时期，小户型学区房单价逼近3万元，被告认为其一平方损失近八千元，一套房屋损失近百万，心理极度不平衡，所以被告在签完合同、收取定金、首付款后拒绝继续履行，原告诉至本院，要求被告继续履行合同、协助过户、支付违约金。
后经承办法官多次释明，双方达成调解协议，被告协助原告办理过户手续，原告放弃违约金等诉求。
02
卖方违约需承担支付违约金、保全费、诉讼费、律师费等费用
2020年10月20日，原被告双方以及中介公司签订房屋居间买卖合同，约定被告将位于本市海州区博纳花园某房屋出卖于原告，房屋面积140㎡，总房价175万元。合同签订当日原告交付定金5万元，随后又将首付款48万元支付被告。之后被告多次向中介表示房价上涨其卖便宜了，故一直怠于履行合同，原告购买涉案房屋系为了孩子于2021年9月份能够入学，多次沟通未果后，原告诉至法院，要求被告继续履行合同、办理过户手续、支付违约金20万元、承担律师费、诉讼费。
诉讼过程中原告申请将涉案房屋保全，并保全了被告的账户，在本案审理过程中，承办人多次组织双方进行调解，对于卖方而言，违约行为明显，如调解不成其不但要继续履行合同，还要承担违约金、原告的律师费、保全费、诉讼费，损失较高，得不偿失；对于买方而言，判决效率不高，被告还有可能上诉，整个程序下来必定会影响孩子入学，不是最佳选择。最终，通过调解，被告及时协助原告办理过户手续，原告放弃了违约金、保全费、律师费，被告承担了一半的诉讼费，后原告撤诉。
03
未按约定迁出户口
卖方需要承担违约金等损失
2019年4月8日，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将位于本市海州区紫金公馆小区某房屋出卖于原告，房屋面积143.42㎡，总价226万元。合同签订后原告支付被告定金12万元，之后被告一直怠于履行合同，不协助原告办理过户等手续，原告长时间沟通未果后起诉至法院，要求解除合同、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失20万元。
本案审理过程中，涉案房屋所在小区房价飙升，被告应诉后明确表示不同意继续履行合同，愿意赔偿原告部分损失，但认为原告主张金额过高。后经承办法官多次做调解工作，最终双方达成调解协议，被告返还原告定金12万元、赔偿原告房屋差价损失20万元，并承担案件诉讼费。
04
未能如实告知“二手”房屋被拍卖
卖方应赔偿损失
2019年6月6日，原被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于本市海州区青岛花园小区某别墅出卖于原告，原告支付购房定金5万元以及中介费18000元，后在合同履行过程中，因被告其他债务问题导致涉案房屋被拍卖，双方合同客观上无法履行，双方协商未果后原告诉至法院，要求解除合同、支付违约金并赔偿损失。
后经调解未果，本院判决双方合同解除、被告给付原告购房定金、损失等共计118000元，并承担诉讼费。判决后，双方均未上诉，已生效。
法官提醒
二手房买卖应当注意的具体问题
买方注意事项：
1、准确掌握房产信息、妥善签订购房合同。签订合同之前，要确认涉案房屋上是否存在查封、抵押等权利负担，将来过户是否存在障碍，如存在上述情形一定要和卖方约定好解决的方法和时间点以及违约责任，防止纠纷出现后因约定不明出现扯皮的现象。
2、注意固定证据、及时采取保全措施。签订合同后，如卖方违约，买方应及时注意收集证据并采取财产保全的方式将涉案房屋予以查封，防止在双方争议尚未处理完毕的情况下，卖方将涉案房屋再一次出卖于他人导致购房目的无法实现，并且卖方在征信系统中也会留下不良记录。
3、作出适当让步，尽早实现合同目的。在案件进入诉讼程序后，买方可以考虑对违约金等诉求适当让步，以期案件快速处理，进而实现房产早点过户的最终目的，也能够确保后续交房顺利进行。
卖方注意事项：
1、诚信为本、诚信交易。诚信是社会主义核心价值观的重要内容，是人类社会千百年传承下来的道德准则，卖方在自愿签订合同那一刻即应该按约履行，因房屋价格上涨而毁约实则是违反诚信的表现。
2、分清利弊、减少损失。在双方的纠纷进入诉讼程序后，法院为了维护交易的稳定性会根据违约情况作出有利于守约方的裁决结果，违约方不但要承担继续履行合同的义务，还要承担支付违约金、保全费、诉讼费、律师费等其他费用，基于上述结果，建议卖方按约履行合同，促成交易顺利进行，减少不必要的精力、财力的支出。
房屋中介机构注意事项：
1、签订合同之前，要及时查询涉案房屋的现状，向买卖双方释明利弊；合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题。
2、买卖双方出现纠纷之后，中介机构要积极组织双方调解争取化解纠纷、促成交易成立；
3、案件进入诉讼程序后，中介机构应积极收集证据，配合法院查清案件事实，积极促进双方在诉讼过程中达成调解，发挥中介机构在维护二手房买卖市场稳定性工作中的重要作用。
来源：海州区法院
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