2020年初，一场突如其来的疫情，郑州商业进入了“至暗时刻”。
随着疫情的管控，郑州从沉寂中回暖，线下实体逐渐恢复，新零售迎来新生；加上消费补贴的发放，消费欲望的攀升，郑州商业复苏。
但2020年的郑州商业值得一盆冷水，除了零售业的7-11开店、盒马鲜生确定落地有点说的，整体没什么亮点。
仅少部分优秀的商业依然坚挺（大卫城、正弘城、万象城2020年销售业绩增长），但更多的商业不是在更新，就是在被淘汰的边缘，或者还在姗姗来迟的路上。

1

城市更新
郑州核心区域土地稀缺，在一定程度上限制了商业的发展，盘活大量存量商业进行城市更新是2020年的风口，不少商业迈向了城市更新的道路。

亚细亚重生亚细亚卓悦城
百盛购物广场变身iGO大乐城
富田太阳城购物中心更新改造
新城吾悦广场接棒天地湾商业
京莎广场摇身一变佳兆业佳纷天地
益田假日世界拯救了烂尾的清华城

益田假日世界

清华城“烂尾十年”的白衣天使，意义非凡，任务艰巨。

关于益田，很多人都不熟悉，只知道来自深圳，商业实力不确定。

很巧，去年我在西安刚好看过益田的商业，当时只是走马观花式的逛了一遍，虽然商场不大，品牌也跟万达广场大同小异，但益田给我留了下特别深的印象。

一是益田喜欢在外立面上做灯光设计，在夜晚特别的绚丽夺目；

二是益田擅长与当地文化结合，西安益田假日世界用仿古的红大门与灰色城墙代替传统商场入口、内部的指示牌用兵马俑造型体现秦商文化，连商场的吊顶都做了大唐的屏风吊顶设计。

将文化化于无形，益田有点本事，

但在招商、运营能力还未知，希望不是徒有其表。

佳兆业佳纷天地

京莎广场大家都比较熟，卖鞋的，受电商的冲击江河日下，摇身一变佳兆业佳纷天地。

佳兆业有个外号“旧改之王”，地产、商业均发家于旧改。

佳兆业有经验，佳纷天地进展挺快的，差不多2021年中就能开业。

可能是想跟附近的二七万达广场打出差异，整体商场定位国潮购物中心，打出了郑州首个直播运营基地（商场内搞了一条直播街，供店铺直播带货使用）。

但目前曝光的主力店还是大家常见的星巴克、H＆M、优衣库，国潮购物中心定位貌似没有体现，噱头十足的直播运营基地落地如何不好说。

以目前的情况来看，

佳兆业佳纷天地大概率是个炮灰，外立面不够LOW、品牌与周边的二七万达广场同质化严重，除非踩准了直播行业，否则很难成活。

同质化的城市更新=自寻死路。

运营能力差的城市更新=没有卵用。

2

惨淡经营

受2020年的疫情冲击，不少商业面临困境，经营惨淡。

简单的把原因归咎为今年的疫情，其实不对，很多情况不仅仅是外在因素造成的，而是自己判断错误、运营水平不足。

零零茂

开业一年草草离场的代表（仅剩一家星巴克正常营业）。

占据着金水路文化路的优质位置，却做不出一点点成绩。

正常吗？

挺正常的，零零茂从一开始就没想好要做什么，定位很迷，名字有零零后商场的意思，定位上可以说跟零零后毫无关系。

一层主打运动服饰，毕竟背靠老省体育场，方向没问题；二层餐饮业态，正常商业都有的，没问题；负一层搞了个农贸大市场，周边老居住区很多，想抓周边人群，也没有问题。

但是既要、又要、还要，那就是痴人说梦了。

老省体育场周边最不缺的就是运动服饰，零零茂不够全面；健康路两边小吃那么多，零零茂没优势；2020年社区团购大火，再加上路边遍地的生鲜超市，零零茂谈不上服务好、价格低。

倘若零零茂从一开始找准一个定位做到极致，活下来完全没问题，

偏偏自己没本事，做啥都中不溜，还啥都想沾边。

YOYO PARK

声明一下，YOYO PARK还活着，拿出来说纯属是做的太差劲了。

作为北区的大型商业，周边相当成熟且没有直接竞品，怎么看都觉得YOYO PARK占尽了天时、地利、人和。

可现在的YOYO PARK，

大半的商铺处于空租或装修状态，

一楼甚至出现了大甩卖的摊位，活脱脱的县城既视感。

有一个常识，商业体量在10万㎡以内时，面积越大对客流的拉力越高；超过10万㎡后，面积越大对客流的拉力就越弱，反而更考验运营能力。

YOYO PARK差不多就是

死在了体量太大上，本身招商吸引力就弱，

很容易出现店铺参差不齐的现象，体验感极差；

运营上又没啥水准，一个店铺死了后，只会一个接一个的死，

搞到现在空租现象太严重了。

空铺越多越没人来，越没人来空铺越多，那么多人的北区“养不起”一个YOYO PARK，好牌打得稀烂。

只想说一句：“为什么都要来做商业呢？难道商业是一个最低级的行业吗？都要来这里分一杯羹。”

3

姗姗来迟

2018年新增商业15个。

2019年新增商业17个。

而2020年新增的商业仅有7个，

新增集中商业量跌至三年来最低点，一方面受疫情影响，一方面招商难题重重，大部分商业开店延后。

不完全统计，2021年预计新增10余个商业，其中CCD中央大街、新田360广场太康路店、亚细亚卓悦城、igo大乐城、惠济吾悦广场均为2020年的延期代表。

CCD中央大街

常西湖新区近两年风头无两，地铁14号线通车，奥体中心、郑州大剧院相继举办民族运动会、金鸡百花电影节开幕式，新开馆的郑州美术馆成了郑州的网红打卡地。

周末的常西湖新区熙来攘往，越来越多的人开始认可常西湖新区，而CCD中央大街是常西湖新区又一重头戏。

CCD中央大街由政府操盘（政府=肯定不会落空），长约1.75公里，宽约57米，商业体量12万㎡的下沉式商业，设置商铺200余间。

地下一层商场，二层交通、停车场，三层综合管廊，串起“四大中心”沿线的体育馆、博物馆、大剧院、科技馆等16个“地标”，逛“地标”顺带逛下商业，客流量不愁。

最最牛逼的是，

未来地铁1号线、6号线、14号线三条地铁线直达CCD中央大街

，果然是政府的亲儿子，郑州其他商业哭晕在厕所。

目前CCD中央大街已基本建成，只剩下一些内部细节打理、装修以及招商，

有政府背书、有网红“地标”带流量，只要招商不拉跨，CCD中央大街还有得期待。

惠济吾悦广场

吾悦广场是一个很神奇的商业，起步晚、也没什么名气，不经意间却遍布全国各地，仅2020年就有30座吾悦广场开业，总开业数量甚至超过了万象城和龙湖天街之和。

2020年上半年的新城年报数据显示，全国的吾悦广场出租率也稳定在95%以上，扩张的又快又稳，让人对吾悦广场刮目相看。

据说，万达转型不做地产后，大量的万达员工流到了新城，于是吾悦广场踩着万达广场的老路一路飞驰，即便没什么创新。

惠济吾悦广场接手的天地湾商业，

接驳地铁2号线金达路站，周边是成熟居住区，自身优势比较明显。

有意思的一点是，吾悦广场距离惠济万达广场约4公里，两者辐射范围有很大部分的重叠，

相比吾悦广场（就很一般般），更期待新老“万达”团队大战。

4

枯苗望雨
2020年郑州商业三大关键词：城市更新、经营惨淡、姗姗来迟。
2021年刚刚开始，郑州商业如“枯苗望雨”。

2010年，新田360广场国贸店开业。
2011年，中原万达广场开业。
2014年，郑州万象城开业。
2015年，丹尼斯大卫城开业。
2018年，正弘城开业。

可2019年到现在，没有一个拿得出手的商业。

都2021年了，头部选手还是那么几位。

丹尼斯大卫城2020年喜迎Fendi、Loewe，2021年还将有Celine、Hermes入驻，加上即将开业的洲际酒店，丹尼斯大卫城的霸主地位更稳了。

可是，郑州商业真的只能到这儿了吗？

NO！我们值得更好的。

很多人诟病郑州的消费能力不高，消费水平不低，但事实上，郑州的消费能力被低估了。

丹尼斯大卫城70亿的业绩跟成都太古里、成都IFS、上海恒隆广场一个量级，7-11首店开业业绩65万直接创下全球纪录。

郑州消费能力真的不低，只是我们没有更好的消费环境。

前些天一则胖东来或入郑州的消息冲上了微博同城热搜（已辟谣），可以发现大众对于优秀商业的期盼是一样的。

还好我们还有机会。

小道消息，

复地、印力将进驻商都历史文化区，这是机会之一。

复地、印力没有之前传闻中的太古牛逼，但是消息比较靠谱，做商业的能力也不错。

机会二来自郑东新区去年规划修改的一宗土地。

2020年11月，郑东新区金水路南、东风南路西一宗土地规划由公园绿地修改为商业、商务、住宅用地。

这宗土地位置好的一批，高铁商务区核心位置、接驳地铁1号线东风南路站、紧邻七里河，而且土地很大，一共180多亩（约等于华润悦府+郑州万象城的两倍），给开发商操作的空间也足够大。

不装了，本人九龙仓粉，我他妈太希望这块地能给到九龙仓。

商业、住宅都很牛逼的，我只服九龙仓。

上个月出差调研拍的九龙仓住宅项目，外立面很舍得花钱，做的极其精致，看得到的干挂石材、铝板，看得到的与众不同，内部园林景观碾压郑州99%的项目，而且只是九龙仓最普通的项目。

商业方面更不用多说，香港的一线商业海港城、时代广场皆出自九龙仓之手，落地全国的IFS都是当地商业翘楚，运营能力牛逼。

旗下的连卡佛专卖店、俊思集团手握诸多国际一线品牌的国内代理权，商业资源雄厚（敢把大牌主力店放在二楼、三楼的那种）。

小小吹一下成都IFS，成都的地标，现代的外立面逼格满满，与憨态的大熊猫融合，持续散发着独特的时尚魅力，全国年轻人的朝圣地。

另一方面，成都IFS经常举办大量与艺术、时尚相关的活动，每次都是不同的体验，像是一个多元生活方式体验地，氛围、质感、细节、体验感通通在线（郑州大量商业引进大型艺术装置，或多或少都受到了成都IFS的启发）。

商业、住宅，九龙仓哪个方面都是顶尖，郑东新区的这块地太适合了。

郑州需要九龙仓给辣鸡开发商上一课，需要九龙仓提升下郑东新区的商业水平，需要给郑州商业来一场“降维打击”。

划重点：九龙仓这两年开发重点以一线城市和二线省会城市为主，北京、上海、重庆、大连、武汉、长沙、无锡均有入驻，郑州真的有可能（不要打醒我，求求了）！

这两年郑州商业真的可以说“死气沉沉”了，多年没有创新还倒退了一些，一堆商场不思进取混饭吃。

“优胜劣汰，不进则退”，郑州缺一条鲶鱼。

立个Flag：九龙仓要是能来郑州，本胖虎愿意吃斋一年，变身瘦虎。