来源：中国银行保险报

继蛋壳、友客、青客等长租公寓接连“爆雷”后，北京地区住房租赁市场迎来严监管。

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、北京银保监局等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》）。

房租不能半年付、年付

《通知》要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

这也就意味着，未来北京长租公寓原则上不能再提前收取3个月以上的房租。

《通知》还要求，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

不仅如此，住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

此外，《通知》还规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

这也在一定程度上保证了消费者申请的贷款由消费者自身进行支配和使用，而不是被非法挪用，用于再投资等。

长租公寓行业或迎颠覆性变化

亿翰智库研究员于小雨团队认为，“蛋壳”容易“爆雷”的根本原因在于，举债经营的同时，高收低租（即以高价从房主手中租房然后低价租给消费者）的竞争模式使其一直处于持续亏损状态。

在长租公寓的商业模式中，房屋租赁企业一般向租赁人一次征收半年或一年的租金，按月或季度向房东支付（即所谓的“长收短付”），将差额形成资金池，用于再扩张、再投资，这也间接导致许多长期租赁公寓资金链断裂而“爆雷”。

中原地产首席分析师张大伟指出，长租公寓原本是简单的“中介费+差价”模式，现在却用预收的租金做投资。

其最大的问题，是金融化带来的“资金池”风险。

赚取租金差价与挪用资金池是长租公寓的两大特征。

新规要求限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，不准超过3个月租金，这意味着这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能。

此外，新规还要求以“专用账户托管”的形式对预收的租金进行规范，相当于给租客的预付租金加上了一道“保护罩”。

张大伟认为，没有资金池，没有租期错配就不再有“爆雷”的可能性。

因此，北京的调控解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆性变化。

截至目前，长租公寓类的企业，在北京、上海等城市市场份额占比已经超过20%。

张大伟认为，如果计算二房东之类的交易模式，当下市场上已经有60%的租赁房源很难同房主交易。

这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

消费金融专家苏筱芮认为，新规一方面能够防范长租公寓利用预付资金进行高杠杆收房、资本无序扩张的风险，另一方面则能够有效保护承租人的合法权益。

苏筱芮认为，从近期动向看，长租公寓等消费领域均在加快建立监管账户，预计后续将有更多地区跟进。

张大伟也表示，预计北京调控后，其他一二线城市有可能继续加强针对这类租赁行为的规范。

签合同3天内要备案

《通知》要求住房租赁企业应在签订承租或出租房屋合同后3日内，将房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案。

未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

在装修方面也有监管要求。

《通知》表示，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。

住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

定期公布被投诉情况

在纠纷调解上，《通知》要求，北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。

值得注意的是，《通知》明确表示，支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

但对违法行为也绝不姑息。

《通知》表明：

住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；

情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；

根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。

网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。

据悉，《通知》自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。