截止前天（2月2日）18:00，深圳近期7个“7选1”的楼盘已经截止诚意登记。

据壹地产多方了解，多个楼盘入围人数都大幅超出房源数量，万丰海岸城更是最低入围社保达到了278个月，也就是23年。（注：具体以官方公示为准）

这意味着，在本次的7选1打新抢夺战中，陪跑，又成为了大多数购房者等到的无奈结局。

01.

6大政策变化 认筹难度大升级

带来什么影响？

1月29日，深圳楼市平地惊雷，中泰印邸、富士君悦府\君荟苑、万科光年四季、万丰海岸城、深铁懿府、香山道公馆6大楼盘同时公布备案消息。

更令网友“炸锅”的是，这6个项目全部需要先在i深圳app进行购房意向登记，诚意登记时间段一致，购房者只能6选1。

而且确定登记后，不能更改，如若撤销，取消本次选房资格。

6盘齐发，再加上1月27日拿预售的尚誉红山里，等于7选1。

这在深圳楼市上前所未有，不仅认筹门槛极度严格，具体的开盘政策也做了6大调整，中签难度升级：

1、入围比例降低，入选更难。

本次明确要求房源和诚意登记入围客户数比例低于1:3，此前华润城润玺一期还是1:10，新世界松风明月、天健悦桂府试水不超过1:3，对比之下，本次入围人数要求更严格。

此外，本次要求先筛选出低于房源3倍的购房资格名单，再通知冻资，若客户未冻资成功，不再做替补，对开发商和购房者都提出了考验。

2、诚意登记时间延长，竞争人数更多。

本次诚意登记申请时间由3个工作日延长至5个自然日（晚上也正常可以申请），给购房者留足了准备时间，同时也意味着有更多的人能参与竞争。

3、严审贷款资格，严查收入证明、银行流水，作假者没收定金。

除了审核购房资格外，本次同步审核贷款资格，银行流水由半年改为近一年及以上，流水/收入证明需达到月供2倍以上。

而且收入证明和银行流水必须真实，一旦发现作假，将直接没收定金，并抄送征信部门，或许会受到拉入黑名单，3年内不能买房等惩罚。

重点是，查证的流程非常严格，会在选房及备案过程中持续验证。

4、不接受夫妻以外联名。

本次只允许夫妻联名，不接受夫妻以外的联名。

5、增加海外人才购房资格，名额限制加大。

本次增加了海外高层次人士购房资格，同时不允许未成年子女购买，而且居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购买资格的家庭成员名下。

这种规定一方面增加了竞争，一方面抬高了入局成本。

6、60秒选房结束。

本次诚意登记人必须在60秒内完成选房，未完成则视为自动放弃选房资格，选房难度加大，做决定必须快准狠。

综合来看，7选1的认筹门槛，再加上重重加码的限制，将给本次深圳史诗级开盘带来几个影响：

首先，严格的资格审查将筛掉一大批人，使入局总人数降低；

其次，打新机会骤降，如果分开认筹登记，一笔资金有7次机会，现在，只剩1次；

再次，认筹人数、开盘数据，一定程度上不能成为一个楼盘真实价值的衡量标准，倒挂空间较小，或者上车门槛较高的楼盘，影响力被分流。

最重要的是，新政策，零经验，很多购房者“情绪”入局，缺乏专业指导，没有做足准备，可能会做出错误决策。

02.

深圳打新 策略准则只有一个

回过头看，在7选1的打新大战中，正确的选筹策略是什么？

归根结底只有三个字——能买到！

为什么深圳人热衷“打新”？根本原因在于“倒挂”红利，下图是这7个新盘备案均价和周边二手房挂牌价的对比图：

不难发现，其实和周边的标杆二手盘比，每个楼盘的价格都有一定的“倒挂”空间，都很值得买入。

也正是因为这种新房限价红利，深圳人的打新热情一直很高，可谓千军万马过独木桥，闯过去，就是一片光明，闯不过去，错失的时间成本和机会成本十分巨大。

比如2020年执意等待打新华润城润玺一期的人，把深圳房价从年初的5万多，等到了7万多，打中的人自然非常欢喜，打不中的人在等待中白白错失了几百万，成本高昂。

所以，对于深圳购房者而言，最关键的不是能买到哪个，而是能不能买到。

此前，有很多文章分析过几大热盘的中签难度，一致认为最难打中的就是海岸城。

现在7个楼盘的认筹已经截止，结合万科光年四季、尚誉红山里公开的入围客户名单，以及壹地产了解到的其它几个楼盘的入围情况，发现海岸城果然不负众望。

海岸城不仅入围客户妥妥达到房源3倍，而且入围社保几乎全部在200个月以上，打新难度绝对是“王者”级别。

但出乎意料的，是华侨城的香山道公馆，入围人数没有封顶房源3倍，部分二套购房者也能入围，这意味着，香山道公馆大概率是这7盘中，最容易买到的楼盘。

其实，按照常理推断，香山道公馆位于知名豪宅区华侨城，又有白石洲旧改加持，兼具现实性和成长性，应该很难买到，这次成为比较容易中签的楼盘，经壹地产分析，主要和几个因素有关：

1、策略误判。

7个楼盘中，香山道公馆货量最少，一共就100套，很多人会默认套数少，打中几率也小，从而做出错误预判。

2、资金门槛高。

7个楼盘中，香山道公馆备案均价最高，超过了11万，推出的又是建面约104—143平的改善户型，总价千万起步，月供约4.7万起步，对资金实力要求高。

3、能满足入围条件客户的基数少。

香山道公馆的改善型客户居多，首付大部分要6成，或者8成。

别忘了，项目价格本来就高，再加上两倍月供的收入证明和银行流水的严格资格筛查，对首付和收入水平的要求就更高，能满足入围条件的客户，基数本来就相对较少。

壹地产提醒，这层因素会带来一个积极影响，即能入围香山道公馆的购房者，都是严格筛选出来的优质自住客户，未来项目氛围比较纯粹。

4、发声少。

作为华侨城鲜有的新盘，本身就自带光环，或许是不想太过引人注意，香山道公馆一直比较低调，几乎没有通过媒体等公开渠道对外发声。

综合因素影响下，货量最少的香山道公馆反而成为比较容易打中的楼盘，这或许超出了很多人的预期，原来选香山道公馆才是大赢家。

03.

被忽略的华侨城

后劲有多足？

既然提到了香山道公馆，就不得不谈谈华侨城，这个在本次打新中，受总价门槛限制而被“自动忽略”的区域，后劲有多足？

华侨城有两大特点，一是位于城市核心，享受城市顶级配套。

华侨城位于南山和福田交界，周边有留仙洞、前海、后海、深圳湾、福田CBD、深圳北站六大总部基地环绕。

而且有1、2、7、24号线（规划中）4条地铁环绕，可以便捷通达深圳各大中心区。

这种众星捧月的位置和四通八达的交通，就决定了华侨城承接的是深圳最顶级的资源。

此外，约6平方公里的华侨城，集齐了3大美术馆、3大主题公馆，3大高尔夫球场、3大医院、8大商圈、14所学校……

这些设施不仅覆盖医院、教育、商圈等基础生活配套，还覆盖人文、艺术等高阶生活配套，生活氛围醇熟。

而且这些设施级别很高：欢乐谷、世界之窗是闻名全国的旅游胜地，万象天地、欢乐海岸是深圳最受欢迎的网红打卡地……每一个都鼎鼎有名。

华侨城的另一特点是，亲山近水，自然环境优美。

华侨城周边分布有大沙河高尔夫生态长廊、天鹅湖、燕栖湖、燕晗山、华侨城湿地公园、大沙河公园、深圳湾公园，生态资源得天独厚。

其中仅大沙河高尔夫生态长廊面积就达到了约95万平，是全市最美的景观河，连通深圳湾滨海休闲带、深圳人才公园，走在其中，犹如走在塞纳河畔。

大沙河生态长廊 来源：深圳市规划和自然资源局

正是因为同时拥有顶级的城市资源+生态资源，华侨城才能稳坐深圳知名豪宅区的交椅，与房价20万/平的深圳湾齐名。

但是，因为发展成熟，上车门槛高，再加上鲜有新盘入市，华侨城的市场讨论度并不高。

不过，近期得益于白石洲旧改实施分期调整为四期的重大进展，这个深圳老牌豪宅区又开始活跃在大家的视线中。

根据最新规划，白石洲旧改原规划的一期拆分为一、二期，相应的原规划二、三期调整为三、四期。

这意味着，这个体量达到550万平，相当于两个华润城的旧改航母又要建设提速了。

白石洲旧改效果图 图源网络

而白石洲旧改一旦落地推进，区域房价势必会迎来“华润城”效应，毕竟早在去年9月份，白石洲的回迁房已经涨到11万/平了。

楼市本就是一盘棋，牵一发而动全身，白石洲身价抬升，与其紧密相连的华侨城，在城市面貌蝶变、外围房价倒逼的影响下，价值也会发生质的跃升。

而那些机缘巧合轻松打中香山道公馆的人，或许会成为本次7选1打新战中，最有意外收获的买家之一，成为人生赢家。

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