美人迟暮，英雄白头，房产变旧！
人间三大悲哀：美人迟暮，英雄白头，房产变旧！
价值流失图
城市老旧房的危机！
每年有上千万套崭新的商品房卖给人们（2019年是1660万套）。年复一年，积少成多，现在商品房总额已经大概2亿套了。
新房供应越来越多。那么未来，二手房们的处境是怎么样的？二手房的价值正在怎样地发展？
老破房，就是20年前的旧商品房。它们户型差，小区差，破旧。
虽然占据过市中心，但是现在市区的核心地段也早从破旧的老社区转到新中央商务区，各种新城区。
户型差，是再怎么装修都弥补不了的硬伤。
小区设计差，当年的设计水平落后，没电梯和安全连廊也就算了，连楼间距也不是现在的严格标准。
破旧，20年的光阴早把本来建造技术就差的老房折磨得不成样子。漏水，潮湿，不通风等问题一个都跑不了。
所有城市二手房，都面临区域老化，基建老化，住户银发等问题。
老龄化，会深刻影响房地产的估值，住户的老龄化会加速房产陷入岌岌可危的状态。
老年人们住在老龄化的房产就叫银发社区。
对老破房们最大打击的时间点还没来，那就是银行不给贷款和商品房总数够所有中国人住之时。
不好！银行不给15年以上房子贷款了？
老旧房危机的最强的风向标就是——银行基本不受理三四线老破房的贷款。比如重庆超过15年的房产都不再受理房产贷款了。
年限长的房子，如果不给贷款，就失去了金融属性。
一旦银行不给房产贷款，意味着金融属性的丧失？比想象的更严重！
一是房主不能抵押房产获得贷款。一旦急需要钱，我们可以抵押房产来筹款，但是现在老房产不能了。
二是其他买房的人不能通过银行房贷来买这种老旧房产，只能全款购买房产。这对于买房者来说，就是无法交易了。没错，这套老房产基本已经没人买卖了。
失去金融属性的房子，如同失去翅膀的鸟儿，再也不能起飞了。
所以，对于老破房，担心的不只是今后的买家看不上这些老破房产而不好出手，而是信贷不再支持不再有房贷。
我们经常说房产除了居住属性，还有金融属性。
所谓的金融属性，就是房子被银行认可，可以从银行抵押贷款出来。
如果不能抵押贷款的房子，就不具有金融属性。
商品房供需满员之时，就是最老二手房淘汰之日！
什么是商品房供需满员，就是商品房总数够所有中国人住。那个时候最老最差的商品房只能像农村最旧最偏的木结构房子一样淘汰了。
如果说银行不给15年以上房子贷款是金融属性的消失，那么商品房供需满员之后的老破房淘汰日则是居住属性的丧失。老房产的居住属性也没了，因为没人再需要居住在那里，有更多的新房子可以居住。
那天是哪天？我计算了，先给结论，如果按每年供应1600万套，13年就够了，全体国民都能住上真正的商品房。
美人迟暮，英雄白头，房产老旧！就是说房产和美人迟暮，英雄白头一样，也会变成老破房，变成旧房。最重要的是，以今天一年年新房供应的速度，等到所有人都住上商品房的时候，就要开始淘汰最差最破的商品房啦！
没错，房产也是要老要破要淘汰的！好地段的小区还能拆迁，差地段的房产倒掉没人扶，就像今天《消失的农村》中的宅地基老房子一批批地倒掉。
当前中国商品房只有2亿套，只有6亿人可住。2亿家庭，2亿套商品房，还差2.2亿套商品房。想要让所有中国人住上商品房，还有2.2亿套商品房的缺口。详细可看《商品房数量已经过剩了？现在买房是稀缺价值还是供大于求房价不稳 》。
4.2亿家庭，2亿套商品房，还差2.2亿套商品房。如果按每年供应1600万套，13年，区区13年就够了！13年后，商品房够所有中国人居住了。然后进入新房继续卖旧房大量淘汰环节。
是的，新商品房大概率还要继续买卖，因为结婚新婚用新房的刚需。如果结婚用新房，25年一代人，4.2亿家庭每年需要新1700万商品房。当然也意味着每年有1700万套旧商品房被淘汰。
2020年的13年后是2033年，而1998年建造的旧商品房已经35年了。从这个节点开始，商品房正式进入存量淘汰阶段。这距离1998年的商品房70年产权还有35年。
所以啊，要合理利用二手房资源。在买的时候就想清楚，或租或卖或自住。
未来13年后，1998年的二手商品房的淘汰会开始。
未来25年后，2010年的二手商品房的淘汰会开始，现在的次新房变成了老破房啦。
未来35年后，2020年的二手商品房的淘汰会开始，今天全部二手房会面临着被淘汰的可能。
没有房产能永远是新房，但每一年都有新房建造。
这又和中年危机那么地相似，没有人能永远25岁，但永远有人是25岁。
那个危险的时间点是13年后，还有一段时间。所以我在想，是不是所有买了新房的人要好好利用手中二手房。毕竟开发商们卖出来的是新房，等你买来就是二手房了。
各线城市老破小价值：怎么利用手中的老破小？
市区老破小有什么价值呢？
有人说比新房便宜。
有人说老小区楼层低，可以拆迁赚楼层差。
其实市区的老房产，在不同城市呈现出不同的价值。
现在中国就在老破小的阵痛曲折期。一面是拆迁老破小换新房，一面是老破小无用被嫌弃，一面是市区出租率高，一面是市区老破小租金回报率低。故有房的房产觉得老破小好，没房的购买者觉得老破小差，决意要去买新房。
未来老破小价值到底走向何方？
最近的市区老房产，在不同城市呈现出不同的价值。(一线自住，新一线等拆迁，二线出租，三四线铁锈带玩法）。
注：交易》拆迁》出租》自住
一线城市的老房产是可交易的一线城市市区玩法。一线城市的老房产就是学区房，工作近，房价比市区新房便宜，是真正的刚需房。这就是为什么是在一线城市。除了高房价6万一平以上的一线城市，其他城市可能2万一平都能买到城郊30公里内地铁旁新房。而一线城市50公里外的新房都可能要3万以上。城市又太大，郊区离市区工作地点可能太远。
新一线城市的市区老房产是拆迁价值。新一线新房产价格已经大部分2万一平以上（长沙例外吧），而市区或中心区新开发的新楼盘新房产那是直逼一线大城市平均房价。如杭州的市区新房有7万一平的，东莞松山湖房产5万一平的，厦门岛内6万一平，南京市区6万一平。
而新一线城市用地紧张，新房高价，地理位置极好的市区老房产低楼层被拆迁的回报是丰盛的，这个回报丰盛是对开发商和地方政府来说的，低楼层变高楼层。
至于二线城市老房产，争议性最大，说不定最有可操作性。
三四线城市的市区老房产的出租回报率很高，达到3.5%。如果市区还有人租的话，就可以开展铁锈带玩法。具体可看下面的铁锈带玩法章节。
而那些偏远地段或实在太老没人租的房产，只能自住利用一下了。
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