浅析2020年

滨州房地产现状

壹丨前言

衣、食、住、行四件大事，“住”现在是老百姓的头等大事。2021年已始，2020年答卷已出，纵观滨州城区房单价有4500元/㎡的，也有14000元/㎡的，其间相差3倍之多。而2021年房价两极分化将愈演愈烈。

有业内人士指出房价的问题常源于开发商的盲目乐观和盲目悲观，卖方市场时，拼命抬价捂盘惜售；买方市场时，以价换量疯狂抛售。同时，市场客户如无头的苍蝇，房价抬头时，无论房子好坏，挤破头上船。房价低头时，遇到合适的房子又迟迟不下手，错失良机。政府多次重申“房住不炒”的原则，其实已为客户指清楚了买房的方向，那就是适合住！从经济学角度看：适合住的房子价值在那里，价格自然会围绕价值上下波动，并在好的居住环境中实现升值。

贰丨价格

滨州房产市场可大概分为几个区域：东部片区5000-6500元/㎡、南部片区5000-9500元/㎡、北部片区7000-8000元/㎡、开发区5000-7000元/㎡、老城区7500-9000元/㎡、中海片区8500-14000元/㎡。其中老城区与中海片区房价最高，南部片区紧跟其后。

价格呈两极分化状态，开发区部分楼盘价格已下探至4500元/㎡，而中海片区一楼盘以14000元/㎡的均价高居榜首。价格虽然相差较大，但2020年两者销量同样喜人。定位为刚需的低价产品快速收割下县进城客户和首置客户，案场热闹非凡，砸金蛋、大转盘、抽锦鲤、送汽车等五花八门，降低门槛的低首付、首付分期等政策频出。此部分流量盘平均日销都在10套左右，销售额约600万。滨州房价天花板项目的营销中心又是另外一番景象。无热闹的案场氛围营造，无五花八门的优惠方式，案场客户不多，但其平均日销在4套左右，销售额同样在600万上下。

市场是江湖，开发商是门派，自拿地伊始都开始各自修炼独家内功，无论是高价还是低价，销量总能印证其定位的准确性。所以高价者不断增加产品价值，低价者不断提升性价比。随着时间推移，其门派属性和标签会更加鲜明。

叁丨学区

2020年5月，北京731多校划片政策刺激了一波买入学区房，下半年广深进入疯涨模式，北京市场不断蓄势，三环内和中关村的二手房成交量上升，成交周期缩短。2020年9月，上海放开了四大高校应届生的入户，它的作用不在于突然之间创造了多少张票房，而是刺激上海提前结束横盘期，行情开始启动。其中，27㎡580万元的天价学区房刷屏，接下来还会继续维持热点，不断推高房价。

滨州不是大型城市，不分内外环，但不同区域价格相差较大；细看同片区内价格依然跨度较大。通过调研发现，学区划片直接影响着不同项目的定价。从大片区上来看，老实验学校、实验南校区、一小北中、新六中周边房产价格较高，尤其以滨州老实验学校最为明显，其划片小区多10000元/㎡+。其实板块之争除了风景和配套等，最关键的就是学区之争。一个学校的判定标准无非两个方面：一是教学质量，一是生源质量。在滨州，老实验学校在这两方面优势不言而喻。

孩子的教育时刻牵动着每一个家长的心，无论是哪个城市，给孩子更好的教育是每一个家长孜孜追求的目的。

肆丨区位

一个城市的房价高低与人口增量和资金进场量密切相关，所以北上广深有电视剧《安家》，而人口净流出的鹤岗依然有4万元买套房的传说。

从全国看城市，从城市看区域，四环五海的核心——中海，依然是滨州的人口增量和资金进场量最大区域。从外地来了朋友要带他到中海转转，周末时带家人去中海走走，尤其是中海边的住户，晨练晚跑更是必不可少。好的地方总是不缺人，一如杭州的西湖边，一如上海的黄浦江上，一如天津的淮河两岸。再有五馆一院三中心与其一路之隔的加持，全市的地标都在这里，这天量资本砸出来的配套。

所以每一个土生土长的滨州人，在中海边安居是挥不去的情节。大家喜欢“面朝大海，春暖花开”，正南观中海是对人生建树最好的告慰。加之中海北岸市政重点打造的滨州植物园，此版块对持资人可谓趋之若鹜，却又让刚需客望洋兴叹。如果说中海版块的天时是遇到了房价上涨的年代，那地利肯定是这2500亩浩瀚中海和6740亩植物园了。

其他区域如秦皇河风景区、高铁交通区、老城便利区、南部渤海产业园区，都在各自的区位上下足了功夫，有风景的说风景，无风景的拼配套，偏远区域拼安静，各有各的章法，但自身的实际条件已然限制了其溢价能力。

伍丨企业

房地产蒙眼狂奔的时代正告结束。高周转、高杠杆的房企不断被限制。在高周转下，企业以节点说话，以数据说话。这样就不难理解有了营销中心倒塌、验房难以通过等重重问题，一个原本匠心的行业变成了速食行业。2021年1月1日，房地产融资“三道红线”开始正式实施，重塑地产业格局。滨州部分本土企业在此次浪潮中表现的较为出色，无论从拿地开始到建设质量都能在与大房企的博弈中不落下风。文化自信日益凸显，更有部分企业打出了：本土企业靠谱开发商的广告。

本土的良心房产企业家在本土开发更在意自己的美誉度。当然，思路不同，走向也就不同。有人选择“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的刚需，快速出货，快速回馈社会，这是一种选择。也有的选择缔造“豪宅”，把最好的东西叠加在一起，又做出1+1＞2的产品，这实属不易，对高质高价的坚持本来就不是一件容易的事情。

中国第一豪宅“汤臣一品”2005年10月19日，汤臣一品开始预售，每平米的价格是11万。当时上海的房价也就7000元每平米左右。公开销售10个月后，才卖出了第一套房，售价1.3个亿。时至今日，汤臣一品房价依然领跑全国，让无数明星富豪趋之若鹜。汤臣一品是这样，中海片区的高端楼盘也是这样，一切源于情怀，源于对这片土地的敬重，源于对自己产品的苛求和爱得深沉。每一套出售的房子都是他出嫁的女儿，无处不浸透着心血。

陆丨产品

是不是把价格降到4500元/㎡就门庭若市？

是不是把价格升到14000元/㎡就门可罗雀？

答案显而易见。

价格永远都是外功，其产品必定有内功支撑。内外兼修才能给其定价的自信。

①低价高质产品：价格低、产品好、无装修，这便是性价比。无论从选材到用料不说是知名品牌但必定质量过关，不偷工减料，敢于把功法和产品做出样板，让客户看得见摸得着，赚良心钱。此类产品势必会在刚需客户中广受欢迎；

②低价低质产品：在车企中有要成交先降价，要降价先减配的法宝。在房企中部分企业亦深得此道，以次充好，降低材料成本来降低价格。此类产品在购买时客户难以擦亮眼睛，容易被蒙骗，但到交房时，质量问题频出，造成“逢交房必房闹”的现状，此类产品难辞其咎。

③高价低质产品：在好的位置拿地，面子工程做的好，先把营销中心做的富丽堂皇，再用景观示范区打亮名片。在表面上做文章，在产品中做缩水，在营销上秀花活儿，就是不老老实实盖房子。此类产品势必会被越来越多的购房者看清楚。

④高价高质产品：有人说你要好的服务，那就拿出好的价格。拿滨州中海边某高端楼盘做例子，其精装公司是“金螳螂装饰”、海尔中央空调、科勒卫浴、蒂森克虏伯电梯、雨虹防水、坚朗智能化、三玻两腔的系统窗，甚至连物业公司都是国内一线品牌——世茂物业。所有用料及合作方都是TOP10企业制造，完全是用钱砸出来产品，也不难理解要客户支付天花板式的房价。

柒丨选择

十年前，如果你买了茅台的股票，现在收益率是多少？26倍！四年前，如果你买了海天味业的股票，现在收益率又是多少？9倍！要创造这样的财富神话，首先要看得准。看准一个企业是否有干事的恒心，看准其产品是否有匠心，而不是看价格的高低，毕竟价格总是围绕价值浮动。

房价现象归根到底是货币现象。财政超级放水之下，一场全民资产保卫战已经打响。面对两极分化的房价，2021年那些超级流量盘是否依然能一年售罄？依我看，刚需如行走武林的刀，虽不是宝刀，但依然可以防身御敌，是入门必备产品。滨州房价天花板是否依旧高悬？依我看，他就像金庸先生《神雕侠侣》中的独孤求败，外功内功已经修炼到了极致，只剩笑傲江湖。

◆本文来源：网友投稿

◆编辑：滨小州（微信：wei1021）