苏州各楼盘挂牌均价涨跌？这种数据有意义吗？！！

只有把时间拉长到两三年的周期，才能看出趋势。否则，小区几套房的价格就能引起小区挂牌均价的涨跌，这样的涨跌不具备任何参考价值！

各个板块都在限价，限价了就不是市场经济的数据，这样计划经济下的数据能说明什么问题呢？！唯一也就看出各个板块的均价高低而已。况且，由于姑苏区新盘多以别墅为主，导致姑苏区的新房价格普遍偏高。
各个楼盘均价涨幅数据有意义吗？买均价涨的多的楼盘你的收益就大吗？
答案是完全不是！！！
对于你个人而言，你的收益只与现总价和当初购入总价这两个数据有关。
你买的楼盘均价涨幅小，但是你当初购入时价格也低呀，同样的购入总价，你在均价低的小区能够买到更大面积的房源。在这个改善需求越来越占主导的市场里，你的房源单价涨幅虽然不及人家，但是乘以你的面积，在总价上你的收益可能依然能够胜出。
那什么楼盘涨幅表现出色呢？
是A级学区房星海吗？
答案是NO！星海表现中规中矩。
是曾经的黑马景城学区房吗？
答案是NO！除了个别楼盘的好户型，多数景城学区房表现一般。
现在楼市分化严重，品质楼盘受到大的追捧，是不是品质高端盘会表现出色呢？
答案是NO！品质楼盘有表现很出色的，但是即使是在园区的品质楼盘，也有表现差强人意的，比如仁恒双湖湾。
曾经的当红辣子鸡尹山湖表现肯定不错吧？
答案是NO！尹山湖当年抱着园区大腿，着实火了一把，但是涨幅表现总体不佳。
相城区一向是苏州房价洼地，相城表现肯定很一般吧？
答案是NO！相城区整体表现远高于预期，高铁新城表现出色，活力岛的次新盘表现也算良好。
大家心里肯定还有很多问题
狮山板块涨幅到底如何？小户型学区房表现是不是很强劲？姑苏的配套交通都很优秀的老破小是不是表现同样优秀呢？姑苏区的学区房表现会不如园区、狮山吗？姑苏区的非学区品质楼盘会不会表现不错呢？园区其他B类学区房整体表现到底如何呢？
不要急，接着往下看，会给你满意的答案！
如何进行数据分析呢？
我们选择分析2017年至今苏州各板块各楼盘房价涨幅。
我们选择的理由和标准如下：
1、之所以选取2017年房价进行对比，因为2017年和现在一样，都是苏州楼市的阶段性低点，而且中间正好夹了一个上涨行情，整体是一个完整的周期，只有低点对低点，房价涨幅才更有参考价值。因为，风起的时候，猪都能飞。只有潮水退了，才能看出涨潮时谁在混水摸鱼，现在谁在裸泳。
2、价格取自于贝壳成交价，采取同户型同面积段对等楼层房源进行比价，保证数据的对比价值。
3、有成交价的对比成交价，部分缺失的以同户型同面积段对等楼层的报价进行替代；部分楼层不对等的，涨幅会适当进行价格折算后对比。
4、很多小区由于数据缺失无法进行对比。园区主要选择各个子板块各个学区2017年总价550万左右的房源；其他区普遍户型偏小，选择满足条件的房源进行对比。
5、对比房源的装修、采光、噪音、景观等因素无法精确掌握，难免会有一定的偏差，但是已经是相对最准确的数据了。

2017年至今各板块楼盘价格涨幅表
从这张涨幅表我们能够得到如下启发：
01
记住，你需要关注的不是楼盘的均价涨幅，没有意义。因为对于个人而言，同样购入价的房源N年后比较涨幅才有意义。
02
园区作为公认的王者板块，楼盘多以大户型改善为主，房价呈现高原形态，即房价构成中板块价值也很高，占了较大比例；园区学校普遍质量不差，顶级学区房价值相对凸显的没那么严重。对于三房四房的大户型而言，总价涨幅高低基本上与学区、品质无关，只与购入价高低有关，购入价低面积大总价涨幅普遍较好，购入价高面积小普遍涨幅一般。就学区房涨幅比较来看，实际情况与我们印象中的有不小的偏差，星湾整体表现最好，增长率在0.49以上；星海表现并不出众但是足够稳定，增长率普遍0.46-0.5之间；景城、金鸡湖、独墅湖学区整体表现一般，不少楼盘增长率不到0.4，个别例外是因为户型好或者是豪宅小区有溢价。星汇、星港、二实小、东沙湖学区表现中规中矩，增长率普通在0.4以上，星湾和星汇表现较好。
03
新区作为公认的第二核心板块，房价呈现高峰形态，即房价构成中板块价值没有那么高，学区房价值十分凸显。表现为新区实验学区房与非学区房涨幅差距非常大，新实学区房增长率普遍在0.6以上，非学区房甚至不到0.3.
04
2017年这个时间，园区的星海、星湾等学区价值是被普通认同的，价格普遍较高。新区新实学区房价值还未充分达成共识，某种程度上有被低估，随着狮山大量推盘和新区实验考试成绩表现亮眼，所以2017年至今，新区狮山房价增长率普遍要高于园区，当然户型相对园区整体偏小也一定程度导致增长率偏高。
05
姑苏区老城区以小户型为主，学区房与非学区房涨幅差距很大，振华、市实小等学区房增长率普遍在0.63以上，二郎巷甚至高达1.33，三元二村等非学区房涨幅最多0.31。平江新城相对较新的商品住宅，即使遇到教科院附属学校的利好，整体增长率也比较一般，最高也不超过0.36。老城内的品质次新盘姑苏金茂府，增长率仅0.23，表现惨淡。
06
吴中区尹山湖板块抱上园区大腿，过去几年在吴中区涨幅最大，但是即使如此火红，尹山湖整体增长率并不高，普遍在0.28-0.36，与园区、狮山差距明显。
07
相城区房价相对较低，品质楼盘与非品质楼盘涨幅差距天壤之别。非品质楼盘涨幅呈现停滞状态，品质楼盘的增长率表现良好。活力岛的次新增长率在0.4以上，高铁新城的品质次新增长率在0.5以上，整体表现比印象中要好不少。
08
受限墅令和疫情双重影响，不管是哪个区，相对较新的别墅楼盘整体涨幅都优于普通住宅，涨幅绝对值惊人。就连九龙仓国宾一号的平层增长率都高达0.67，双拼、独栋涨幅更加惊人。
09
学区房，特别是小户型顶尖学区房，过去几年的增长率普遍惊人。比如园区的雅戈尔雷迪森广场1.2、新区的汇豪国际1.65、姑苏区的二郎巷1.33，增长率都超过了1.2。
结论
顶级小户型学区房涨幅要远高于其他楼盘；买园区、狮山等核心板块楼盘，增长率未必胜过其他区涨幅较大楼盘，但是整体表现均衡，下限较高，考虑到园区房源面积段普遍较大，绝对收益相比其他区还是有明显优势。姑苏区因为普遍为老旧小区，除了学区房表现优异，非学区表现渗淡。相城区表现比较让人意外，特别是高铁新城等新板块增长率亮眼，整体表现优于吴中区。
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