比买什么房更重要的，是买房的逻辑和思路。

众所周知，买房三板斧——学位、地铁和商业。

前两者的价值已经无需累述，买房不看学位和地铁的人，通常要么特别有钱，要么特别缺钱。

今天我们不聊这俩，来聊一聊比较容易被大家忽视的商业。

商业能够带来什么，人。

现在深圳越来越多综合体的出现，就是因为大型的购物中心可以对人群产生聚集效应，聚集起来的消费人群助推商圈的形成，再推一步，商圈还会创造新的就业岗位，再吸引更多就业人群前来。

有人的地方，就有住房需求，周边小区的房价也就有了足够的上涨潜力。因此“跟着商业去买房”不失为一条买房良策，那么接下来我们就一起分析看看深圳的商业格局。

西部商圈“垄断”人气

人们常说深圳是一个多中心的城市，商圈也是如此。

来源：凤凰树 统计时间：2019年末

通常来说，一个城市绝对的商业中心往往只有一个，像南京的新街口，杭州的武林等，而深圳则有多个商圈鼎足而立。

表中深圳超过80万㎡的核心商圈就有三个，即福田CBD商圈、加上湖贝中心的罗湖东门商圈和龙华老城商圈。

如果按照开始说的“跟着商业去买房”，是不是就该推荐大家去这三个地方买房了呢？这肯定不是我们的调性，所以我们需要再看一个数据。

2020年深圳购物中心客流量TOP10 数据来源：RET睿意德

与上一个数据不同的是，客流量方面，占领鳌头的变成了宝安与南山，2020年深圳客流量最多的前4个购物中心均在这两区。

其中宝安壹方城以3468万人次引领深圳所有商业项目，2934万人次的万象天地紧随其后，之后是海岸城和海雅缤纷城，而福田的星河Coco Park仅位列第五，客流量也只有壹方城的一半左右。

很显然，客流量才是判断一个商圈人气和价值的最根本指标。

2020年深圳首进品牌区域分布 数据来源：RET睿意德

还有一个更直观的数据，深圳2020年的品牌首店选址有55%都在南山和宝安，首店的选址体现了品牌对客流量和商业价值高度敏感，同时反应了它们对区域价值的认可度。

说到这，大家对深圳目前的商业格局应该有个基本的认识了：老牌商圈的地位处于持续下降的状态，商业重心正在不断西移。

如果是冲着商业买房的人，选在南山和宝安的商圈内会更好。

西部商圈置业建议

为了给大家更具体的买房建议，这里穿插着介绍一下表中前四名的购物中心及它们周边的楼盘。

壹方城

壹方城商业建筑面积有36万㎡，2017年10月在宝中片区盛大开业。作为深圳目前单体体量最大的购物中心，集饕餮美食、社交聚会、品质生活、时尚潮流、娱乐视听、儿童成长、人文创意、运动休闲八大业态于一体，带来“大而全”的一站式购物体验。

壹方城所在的宝中片区地铁纵横，交通便利。

1号线：新安站、宝安中心站、宝体站

5号线：宝安中心站、宝华站、临海站

11号线：宝安站

此外，周边市政设施齐备，汇集了宝安体育馆、图书馆、青少年宫、区政府、宝安公共文化艺术中心（规划中），1.5公里范围内有两家三甲医院——南方医科大学深圳医院和妇幼保健新院。

唯一令人遗憾的是，周边学位是滨海小学以及海旺学校，还比较一般，但师资生源都不错，看好未来。也可以换句话说，等成了名校直接起飞。

宏发领域

豪宅预算的用户，在周边可选择壹方中心玖誉和熙龙湾，对于千万级以上的改善型用户则推荐宏发领域。

小区自带泳池和幼儿园，三地铁物业，对面50米便是壹方城，东北向衔接海旺学校。宏发领域主推3-4房，有平层和复式，赠送面积也比较多。

万象天地

万象天地是2017年华润置地为深圳带来与众不同的商业力作，商业体量23万㎡，是深圳华润城系列的商业中心。项目突破了传统商业中心封闭式的空间体验，由若干个散落的“小盒子”构成“街区+mall”的格局，已是年轻人的潮流打卡圣地。

华润城系列效果图

近年来，凭借着优越的地理位置和楼盘的品质，华润城的住宅项目一直都是市场上的网红盘。目前润府1-3期的挂盘价在18-19万/㎡左右，润四2020年11月开盘，引发万人摇号，系列收官之作预计2021年内入市。

海岸城

海岸城2007年12月开业，坐落于深圳南山商业中心区内，是定位为适合崇尚轻松、舒适、快乐生活人群的滨海风情购物中心。整体项目由购物中心+商业街+写字楼组成，总面积为30万㎡，购物中心共12万㎡，地上5层，地下2层。

海岸城的两端就是大名鼎鼎的“海德三宝”，三个小区拥有南山顶级名校南二外海德小学初中9年的学位，除了楼龄老造成楼体有些旧的问题外，区位和价值优势都处于南山前列。

海雅缤纷城

海雅缤纷城位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，于2013年9月13日正式开业，商业面积约18万㎡。2017年宝安中心壹方城开业之前，它是深圳西部最大的商业体。

周边二手房楼龄都太老，所以品质不高，但海雅缤纷城项目自身的住宅还是不错的。项目负一楼到五楼是商业，六楼是架空层，七楼及以上是住宅，一共27层。总户数491户，顶楼有两套复式房源。海雅缤纷城配套成熟，还在宝安中学共享学区范围内。

长盛不衰的商业MALL

不可否认的是，当前市场上人们对商业的追求还远远比不上对名校和地铁的狂热。

站在投资的角度，一般情况下，确实是名校 > 地铁 > 商业，但在这种思考逻辑下，人们很容易丧失对生活的追求。

想过没有，一个大型的购物中心对周边居民生活质量的提升是巨大的，当你一天的所有生活需求都可以在离家一步之遥的地方得到满足的时候，幸福指数必然会攀升。

大家觉得，这种能带来便捷、高品质生活感受的东西对买房人而言不稀缺吗？如果存在稀缺的价值，难道不能带动周边楼盘的上涨吗？

回头看看上面列举出来的那些商圈内的楼盘，你会发现它们几乎都是片区内价格和未来潜力的标杆。而且它们和很多住不了人的“老破小”名校房最大的不同还在于，商圈会全方面提升板块的价值和高度，做到自住投资两把抓。

在深圳的发展过程中，商业更像是极速扩张的城市骨架中潜藏的爆点，虽然不是名校和地铁那样异常显眼的爆点，但细水长流，也能带来长盛不衰的区域价值。

我们再把2020年深圳客流量TOP10的购物中心拎出来，看一看它们的年代，有5个都是2009年之前开业的（益田假日广场、深圳万象城、金光华广场、星河cocopark、海岸城）。最早到2004年的万象城和金光华广场，它们2020年累计还可以带来近3000万的人流，至今仍是罗湖的两大王牌。

一个商业的生命周期能有多久？这个问题暂时还没有答案，由于深圳大型商业的历史太短，十几年前的大型商业依旧处于活跃周期内。

“跟着商业去买房”，这个选筹逻辑的核心就在于此。商业的很多利好不会立刻显现，但它也许会在未来一段时间后惊喜“引爆”。

大型商业在二十年，甚至更久之后，依旧有价值！

当然，商业也分为大型商业综合体和小型商业，不是所有商业都有源源不断的价值，能够长时间保持优势地位的还得是大型商业。

持续加码下，未来商业增量在哪？

买房，本质上是和其他人争资源。

方法有二，一是抢夺存量，二是布局增量。

存量就是我们上面说到的TOP10购物中心，拿着钱就可以直接去了。而增量的布局，对普通人而言，目标就没那么明确了。

这时，我们把深圳2020年的商业增量全部统计起来，从中发现一些线索。

从表中可知，南山与宝安两区占据了深圳2020年新开业项目的大半壁江山，分别达25.5万㎡和24.8万㎡，像罗湖这样的老牌片区，在这一年彻底掉了队。

南山宝中之中，华侨城欢乐港湾和西丽宝能环球汇面积又大又有特色，这样的商业中心给片区带来的提升显而易见。

说完2020年，我们再来看看2021年的潜在商业增量。

2021年深圳的商业总增量超150万㎡，沉寂已久的罗湖迎来了爆发，明年东部也会有多个重磅项目登台，比如超30万㎡的龙岗万达广场，至于西部，则是一如既往地稳定输出。

其中南山面积最大的鹏润达商业项目毗邻深圳湾超级总部基地，位于后海片区海德三道与后海滨路交汇处，是地铁2号线、11号线、13号线交汇的“后海地铁站”的上盖城市综合体。

宝安面积最大的方元城项目是福永积极打造的体验式夜间经济商圈，是福永探索夜间经济、高质量可持续发展的一个全新尝试，有望成为下一个网红地标。

在商业和地产领域，生与死，起与落，无时不在发生，在一轮轮的波动中，也隐藏了无数深刻的价值点，有待每一个买房人去挖掘。