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行长的算盘

过去的两年，深圳楼市给了我们一个绝佳的观察机会：如果在超强购买力和统一上涨预期的加持下，市场会如何变化？

还要加上一条：还在各种的调控政策下。

比如深圳二手住宅“指导价”发布之后，很多人的心里都充满了疑惑：银行到底按什么价贷款？

因为按照现在政府公布的指导价格，你会发现，深圳某些类豪宅的价格，会和拆迁房的价格差别不大，在贝壳大量撤销挂牌的情况下，也几乎没有任何可以参考的标杆。在这种情况下，银行怎么对房产定价从而批按揭贷款？

现在已经很明显了—— 按“退烧价”。其实根据多年以来的观察，银行向来都是按“退烧价”来批贷款。这一次也不会例外。

要知道，在二手房贷款环节中，银行是风险的第一责任人。银行就是塔勒布说的“skin in the game”（利益攸关），最关注风险和最能控制风险的，自然就是银行本身了。

银行有自己一套评估体系。虽然每一笔贷款并非铁板一块，但最终批下来的额度一定是“退烧价”。银行会充分考虑购房者的月供能力，特别是房价已在阶段性高位的时候。

比如早在2019年，银行在实际操作中就真的把深圳湾当成了大亚湾—— 比如说给悦府一期的贷款成数与实际成交总价完全不成比例。

除非有贷款中介从中“周旋”，或者像2009年那样遍地是租抵供的标的，否则行长们都不是傻瓜，都不可能超出银行评估体系的价格批贷款。在目前深圳的二手房价格，除了明面上的指导价，暗地里的成交价，还有一个银行真正认可的“退烧价”。

银行的“退烧价”，意味着对按揭规模的整体控制，其原始目的，是想对市场进行退烧。

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超级购买力的威力

但即使是按照退烧价来定价，但仍然存在一个非常微妙的问题：

对那些短期涨幅过大的超高总价二手房，银行仍按照原有的退烧价体系来进行定价，这就导致了这样一个事实：哪怕是非常非常宝贵首套房资格，只要你想买到这套房子，其首付也要高达七八成。

为什么？因为真实成交的价差在那里，类似苏州盛行的低评低贷，除此之外，你还需要支付给房东另外差价。

有些土豪干脆全款—— 让银行无“烧”可退。

毋庸置疑，那些超高首付、甚至全款的“豪刚需”具有常人难以想象的支付能力。毕竟在深圳的方寸之地，有那么多的上市公司和手握期权的年轻人。

这样的成交，其实与银行并无多少关系，更与绝大多数人没有关系。但受刺激最大的首先是中介—— 他们会添油加醋、煞有介事的打上大大的“真实成交”字眼的成交榜单到处传播，不断向市场释放天价成交和必涨的信号。炽热的“赚钱效应”招来的当然就是数量众多的跟风投机者。

而这些跟风投机者，其首付甚至都来自另一渠道的借贷—— 以贷养贷。可想而知，如果房价不涨、或者哪怕只是涨慢一点，他们的月供压力之大，可想而知。

资金的压力，反倒倒逼市场有意或者无意的形成统一上涨共识。

在闽南有句俗语把这种跟风投机者的行为叫做：“鸡也要学凤飞”。无法从银行等正规渠道取得贷款的购房者，出于投机的心态或是上涨的压力绕开银行正门走偏门，可能会带来系统性的风险。

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未来可能的变化

到这里，我们可以清楚的看到，“凤”们每一次的买入，都会向市场释放出错误的信号：这里又双叒创新高—— 其实银行并不认可这样的高烧价。

在现实中，使用超高首付或者全款买入核心地段的“豪刚需”，在深圳两千多万人口的城市里占比只是极少数。但如果任由这种“赚钱效应”蔓延开来，影响的是所有存量房业主和潜在购房者的心态。甚至会动摇银行们的“退烧价”体系。

深圳创富机会太多，而商品住房太少，尤其是核心地段的真豪宅太少。太多“豪刚需”追逐放盘数量有限的真豪宅，其结果当然就是价高者得。主管部门的长官太难了。

最后的最后，可能要把“凤”和“鸡”分而治之吧……

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