日前，西安曲江二期拍出楼面地价24000的土地，引发了市场关注。

拿地方是曲江大明宫/中铁建。预计中铁建高等级产品线——西派系列。那这块地估计是看中了杜陵的改造和三兆的拆迁。

拆哥曾经写过文章，杜陵其实是汉代的富人区。现在归曲江新区管理，此前开发过中海曲江大城、阳光城等改善型产品。

猜测下名字，有可能是中铁建西派曲江。

有人说，这块地未来建成豪宅，房价不会低于4.5万/平米。其实并不准确。简单来说，保本微利，速算的话是=（楼面地价+4000）*1.3即可。也就是最低入市价格——3.6万/平米。

有人说，标志性事件是2015年西安融创拍出7500的高价土地，与当时周边新房价格相当，引发了西安一轮行情。这次也同样。

拆哥认为，不见得。西安曲江二期高层住宅二手房价，从2019年1.4-1.6万/平米，升值到现在的1.8-1.9万/平米，已经处于阶段性平台期。

上升的原因，是曲江教育集团化发展，曲江X小/X中系列落地开花，增加了人们购买的信心。

曲江二期这块地，之所以贵，是因为有“教育设施无偿配建”，分摊进土地成本里了。

学校建设是有周期的，比如先卖房子，通过销售回款再建设学校，开发商的资本化利息减少，成本也会有所降低。

换言之，实际土地成本有可能比初始楼面价的24000低。

有人说，深圳房价的案例会影响西安？其实，中心城市横向比较并不科学。西安在房价之外的其他经济指标，在中心城市并不靠前。一个城市的房价和其经济发展与人均收入水平基本一致，才是正常的。

拆哥认为，西安的基本面稳中向好，但不支撑房价大涨。