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如果要论郑州地铁规划最为密集的区域，那常西湖新区当居前列，包括1、6、10、14号线和K2主线、K2支线、K2-K3连接线，7条地铁加持，再加上优质的顶层设计和快速落地的配套，常西湖新区已经具备了新区爆红的绝佳潜质，想不火都难。

继奥体中心建成、少数民族运动会举办、地铁14号线一期开通、美术馆开馆等多轮价值兑现之后，近期，郑州市中央文化区北部片区（一期）控规进行修改论证批前公示，将成为常西湖新区下一个爆点。

郑州市中央文化区北部片区（一期）控制性详细规划修改论证报告 变更批前公示

拟修改范围位于郑州市中心城区西部，包括建设西路、雪松路、中原西路和长椿路围合区域，以及郑上南辅道、广文街、兴国路和广益街围合区域，总用地面积为185.2公顷（2778亩）。

规划修改内容

1.用地性质

（1）13-91-K02街坊：商业用地（兼容商务用地）拟修改为商务用地、公园绿地、道路交通用地；

（2）13-94-K02街坊：公园绿地拟修改为城市道路用地、商务用地、公园绿地，其中乐民路南、寰宇路与九州路之间的公园绿地允许兼容商业用地；

（3）13-92-K02、13-95-K02街坊：公园绿地、商务用地（兼容商业用地）拟修改为公园绿地、商务用地、商业用地兼容二类居住用地；

（4）13-96-K02街坊：商务用地（兼容商业用地）、公园绿地修改为商务用地兼容商业用地、商业用地兼容二类居住用地、一类工业用地（新型工业用地）、公园绿地；

（5）13-97-K02街坊：文化设施用地、公园绿地，拟修改为商务用地、公园绿地（兼容商业用地）；

（6）13-98-K02街坊：商务用地（兼容商业用地）、公园绿地拟修改为商务用地兼容商业用地、商业用地兼容二类居住用地、一类工业用地（新型工业用地）、公园绿地；

（7）13-99-K02街坊：商务用地（兼容商业用地）、公园绿地拟修改为商务用地兼容商业用地、商业用地兼容二类居住用地、一类工业用地（新型工业用地）、城市道路用地、公园绿地；

（8）13-100-K02街坊：商务用地、公园绿地拟修改为商务用地、科研用地、公园绿地（兼容商业用地）；

（9）13-101-K02街坊：商务用地（兼容商业用地）、公园绿地拟修改为商务用地兼容商业用地、商业用地兼容二类居住用地、一类工业用地（新型工业用地）、城市道路用地、公园绿地；

（10）13-103-K02街坊：公园绿地拟修改为公园绿地（兼容商业用地文化设施用地）；

（11）13-257-K01街坊：公园绿地、体育用地拟修改为中小学用地；

（12）13-260-K01街坊：公园绿地、拟修改为体育用地、供应设施用地、公园绿地；

（13）13-263-K01街坊：公园绿地、体育用地拟修改为服务设施用地（幼儿园）、公园绿地。

2.道路交通设施

（1）连通南北向寰宇路、九州路至建设西路，连通东西向乐民路；

（2）文思街（雪松路以东）向西延伸至九州路，文思街（长椿路以西）向东延伸至寰宇路；

（3）增加街坊路（13-97-K02街坊、13-100-K02街坊）；

（4）对社会公共停车场进行优化调整。

3.公共服务设施、市政设施

（1）将市民大道与爱民路之间的文化设施用地，调整至兴国路与寰宇路之间，与公园绿地融合设置；

（2）增加中小学用地；

（3）调整体育用地的规模与布局；

（4）增加一处市政公用设施用地（市政管理中心）。

4. 地块用地控制指标在下一步控规编制中按相关规范合理确定。

规划亮点分析

首先，此次规划将部分公园绿地修改为商业用地、科研用地、中小学用地以及二类居住用地、新型工业用地等，可以看出其更加偏向商务、科创的定位，用地性质综合性增强，配套更加完善。

这也进一步印证了此前的官方消息，即中央文化区（CCD）北部片区已进行新的规划调整，未来定位中央科技活力区（CTD），重点发展科技服务与智慧应用产业，建设以科创为特色、兼容性更强、弹性更足的现代化城区。

虽然此次规划暂未规定用地控制性指标，但有消息称，中央科技活力区（CTD）规划有2个350米超高层、4个200米超高层等。若属实，则片区就多了更多与“东强”并举的筹码，其价值还要更上一层。

△2020年7月15日《郑州新闻联播》公布的最新规划效果图

△中央文化区北部片区之前的效果图

其次，此次规划用地中新增了5宗商业用地兼容二类居住用地，无数优质配套加持和超高的升值潜力、相对不高的成本等多重因素簇拥下，这5宗净地若非定向，将成为下一阶段实力房企拿地的大热门，竞争程度估计不会低于北龙湖。

细数一下，其实诸多实力房企早已抢先入驻区域及周边，例如恒大、碧桂园、融信、金科、世贸、康桥、永威、裕华、华瑞、名门、中晟、汇泉等等，且多以大盘城改为主，片区剩余净地已经不多。

△项目分布图（资料图）

最后，我们再来看看常西湖新区整体概况。

常西湖新区，价值与潜力齐备

衡量一个新区的价值，往往要看规划定位和价值兑现速度，通常短短几年内只能“纸上谈兵”。而不同的是，常西湖新区价值兑现非常迅速，从2012年规划到2016年加速建设、2019年价值集中兑现，也不超过十年。从规划定位到配套落位，常西湖新区都已经具备了新区爆红的潜质。

最为瞩目的“四大中心”（奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心）建设进度过半，奥体中心、美术馆、大剧院等已投入使用，博物馆新馆、市民活动中心在建中，现代传媒中心根据规划也将很快落位。

△奥体中心

△郑州美术馆

△郑州大剧院

除了举办过的全国少数民族运动会、金鸡百花电影节外，未来更多高规格的重大会议和活动也将在此举办，源源不断地吸引客流。

根据此前规划，作为河南最大的下沉式商业体，坐落于CCD“四个中心”的东西走向的中轴线上的CCD中央大街开业在即。其空间长约1.75公里，宽约57米，项目体量12万平方米，设置商铺200余间。

△CTD、CCD效果图及项目标示（来源：网络）

区域内还有郑州植物园、西流湖水域、南水北调运河、常庄水库等大型湿地和公园，片区生态环境相当优质，居住舒适度高，加之西区原本地缘属性就强，生活气息浓厚。

此外，在交通方面，已开通的1号线、14号线，和在建中的6号线、10号线，加上新近规划的K2主线、K2支线、K2-K3连接线，常西湖新区不知不觉已经积攒了7条地铁，羡煞一众新区，再加上四横两纵主干线与市中心联通，未来片区交通十分便捷。

根据2月8日郑州地铁官网正式发布郑州市域铁路K2线工程勘察设计总承包项目招标公告，K2线工程新建103.4km，起于登封少林站，止于郑开城际开封贾鲁河站，在贾鲁河站与郑开城际接轨，其中地下线长约31.4km，高架线长约71km，过渡段长约1km；设站18座，其中地下站11座，高架站7座。贾鲁河站以东利用既有郑开城际。初步设计在2021年4月30日前完成。

△K2线路走向示意图（来源：珂尔）

从K2的规划路线来看，自西向东在奥体中心站交会，使得奥体中心站成为郑西与市中心沟通的重要枢纽中心，未来配合上8号线一期、6号线、10号线，西区人民与市中心物理距离更短，联系更为紧密。

多方面来看，常西湖新区价值和潜力齐备，片区崛起只是时间问题。而开年的规划红利，注定会成为片区下一个爆点，让我们拭目以待！

*据政府官网、CCD中央大街等信息综合整理，转载请注明来源于楼市气象。

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