注：文中截图来自深圳买房计划、刘晓博说楼市、深圳壹地产粉丝群、微博等

继深圳限离婚买房、出台二手房指导价之后，今日深圳楼市再出新招，准确来说这次是针对公寓。

2月23日，深圳住建局发文： 商务公寓、宿舍项目可通管道燃气！

重点提到：

1、 新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目（商务公寓、宿舍项目） 应当配套建设燃气管道及设施。

2、 已建成的商务公寓、宿舍项目 ，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

01.

网友炸锅了

部分专家发表了他们对于深圳公寓的看法：

老傅说事：

如果说去年731出台不再审批商务公寓的新政目的在于减少市场上商务公寓的供应，那么今天223出台商务公寓可以通燃气的通知，则是对商务公寓居住属性的功能完善。而完善的过程想必不仅仅只有通燃气这一项，接下来或许还有享受学区积分，以及降低税费等等优惠举措。

目的只有一个，让商务公寓承担起房地产市场重要补充的功能和作用。

这已经表明，商务公寓和宿舍的长期居住属性将逐步得以补充和完善，这样的话，就会吸引更多的置业者购买公寓居住，发挥公寓物业的资源优势，就会相应缓和住宅市场的需求压力。

总之，长期来看，商务公寓作为住宅市场的一个重要补充，不仅有利于商务公寓市场的发展，也有利于整个房地产市场的健康发展。

仅此一点，可以看出，有关部门正在下一盘很大的棋，这是一步好棋，必须点赞！

深晚一兵时评：

现在商务公寓、宿舍可通燃气，毫无疑问使其居住属性大大增加，是从供应端方面进行调控的招数之一。

据房地产信息平台统计数据显示，截止至去年9月28日，深圳商务公寓库存21414套，住宅32303套。

这相当于侧面增加了“住”供应，降低“宅”饥渴，商务公寓降库存，缓解住宅压力。

葱葱阅楼：

住宅之困是否会因此逆转，市场格局是否会有大的变化呢？

笔者认为影响没有那么大，虽然这次强化了商务公寓的居住属性，但是住宅产品，还是有很大的局限性。

比如人们购买住宅，除了居住需求，还有落户、上学、生活便利、交易成本等需求，在这些方面，商务公寓还是无法与住宅相提并论。要想实现公寓和住宅的同权，归根结底是要实现入户、教育等实际权利的平等。

此次解禁公寓、宿舍通燃气，对于带动公寓市场肯定有一定利好。但就今年而言，商务公寓市场依然处于饱和的状态，对市场的整体格局不会产生太大的影响。

此消息一出，一众网友乐开了花，表示 这是一种利好消息 。

要知道深圳公寓自去年开始禁止批售新地，库存越来越少，卖一套少一套，现在又可以开通燃气，必将引起新一波抢购风潮。怀疑今后公寓政策会不会逐步放开？

截图自：深圳买房计划、深圳壹地产粉丝群

不过也有人认为，商务公寓和宿舍本身就符合通燃气的政策的，而且深圳住宅供应稀少，所以公寓的通燃气可以解决住房问题。

甚至怀疑这是深圳为了稳房价再出新招。

截图自：深圳买房计划、微博、深圳壹地产粉丝群

当然，更多人也是表态 最好能解决公寓学位问题。

其实目前深圳个别区域已经允许使用商务公寓申请学位，像罗湖、福田、南山、大鹏等。

  • 其中福田区的商务公寓被列为第三和第四类型，在福田区早买了商务公寓的，积分具有一定的优势；

  • 而罗湖2017年起，用商务公寓申请学位的按特殊房产处理，不按居住时长积分；

  • 南山是家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产申请学位(需要所有家庭成员在深圳都没有其他房产)；

  • 大鹏则是商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学位申请；

除了这几个区外，相信后续还会有其他区域陆续放开公寓申请学位的政策。

不过很多人还是对公寓市场持一种看好的态度，通燃气只是第一步，后期的民用水电、入学等问题也会得到解决。

截图自：深圳买房计划

至于公寓究竟能不能买，大家各持己见。

一种是 地铁+综合体上盖的公寓可以买 。一种是 公寓有“税费高、没学位、首付高”等问题存在， 普通人最好不要碰 。

截图自：刘晓博说楼市、微博

02.

深圳公寓究竟能买吗？

那么，深圳公寓究竟能买吗？

深圳壹地产、湾区壹地产总编辑陶文杰给出了全面解读：

从7.15深圳最严限购之后，深圳楼市正在发生重大变化，变化之一就是，深圳公寓产品的将面临一个系统性的价值重估，未来前景看好！

过去很多人武断的认为，凡是公寓都不值得购买，这本身就是一个错误的观点。接下来，由于7.15调控和后续商务公寓停止审批的影响，这个观点更是错上加错。

陶文杰认为，现在开始，应该果断买入深圳优质公寓，某些优质公寓的自住属性、保值增值能力，会强过很多住宅。理由在于：

1、判断一个市场的前景，关键是供求关系。供不应求，看涨；供大于求，看跌。深圳优质公寓，接下来是一个供不应求的市场，因为供应缩减，需求增加。

2、从公寓的需求看，2019年深圳商务公寓成交大概109万平米，这代表过去正常需求。

但是，715新政导致超过50%的深圳住宅购房需求短期难以实现，这个非常庞大的需求，购买力一定会溢出。主要溢出方向包括深圳公寓、临深东莞惠州住宅、珠江西岸的南沙珠海中山、小产权房等。

其中，深圳的优质公寓是一个主要方向，尤其对于中高端的购买力，流向公寓市场比流向周边城市的可能更大。

3、从公寓的供应看，深圳核心区域、热点区域，譬如福田南山前海宝中的商务公寓供应，本身并不太多。

同时，深圳停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌。

4、未来供应面临断供，但需求依然比较旺盛，甚至还会继续增加。

刚从学校毕业来到深圳的毕业生，刚落户的新深圳人，外地看好深圳、想分享深圳发展的人，已经有了多套住宅，还想继续买房的深圳人......等等。这些对商务公寓的需求依然存在，因为7.15新政的影响，反而增加了。

5、从2019年开始，股市震荡上行，科技股、食品饮料、医药、券商等股票涨幅巨大，很多人确实在股市赚了大钱，有资产套现沉淀为房产的需求。淘哥就接触了多位类似的粉丝，购买了数千万的优质公寓。

6、深圳本身有大量上市公司，有8家世界500强，同时，接下来的深圳创业板注册制，将批量制造千万富翁、亿万富翁，这些也是深圳优质公寓，豪宅公寓的目标客户。

7、今年虽然由于疫情影响，有些行业不景气，但也有些行业如同开了印钞机，淘哥就了解到一个做医药行业的，上半年赚的盆满钵满，原本准备打新，后来715新政后名额全军覆灭，最终选择购入公寓。

8、7.15新政后，公寓原本相对住宅的一些劣势不那么明显了。

比如首付成数，现在买入非普通住宅动辄6成、8成首付，公寓首付只要4.5-6成，比住宅更有优势。

税费方面，住宅免征从2年变成5年，普通住宅标准也很严格，一不留神就变成了豪宅，要交豪宅税。可以说，住宅和公寓的税费差距变小了。

最关键，在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房只有公寓供应，没有住宅。而且有些公寓产品素质确实非常高。

9、接下来，淘哥旗帜鲜明的看好深圳优质公寓，这并非只是推断。目前市场已经有明显反应，根据淘哥和开发商们的交流，热点区域的公寓市场，715新政后明显趋热，出现过日光盘。

淘哥估计，公寓火热这个趋势才刚刚开始，对公寓的重估也才刚刚开始。本质上，无论公寓和住宅，都是依托于地段价值，此前深圳人对住宅追逐的有些畸形，新政纠正这一点同时，打开了公寓的价值空间。

而深圳公寓的机会集中在两种产品上：

一是资源性自住豪华公寓，承担类住宅的居住功能，但是对地段、景观要求很高，门槛也很高，如深圳湾1号、前海嘉里、胤璞；

二是收租型公寓，人口密集、产业密集、交通密集、产品和管理优秀等多重要素叠加，具备对抗通胀、产生长期现金流的价值，如深国际万科和颂轩等北站CBD的公寓、金地国际公寓等科技园公寓、京基滨河时代等车公庙上下沙公寓。

03.

深圳2021潜在入市公寓、宿舍项目

壹地产根据深圳市住建局、中原公开数据统计， 深圳2021年潜在入市公寓、宿舍项目共计34个，各区分布如下：

宝安、龙岗各7个，南山、罗湖各5个，龙华4个，光明、大鹏各2个，福田、坪山各1个。

值得注意的是，深圳2021的潜在入市楼盘共计在161个左右，以此为基准， 深圳2021年潜在入市的公寓、宿舍项目仅占比21%。

在为数不多的公寓、宿舍项目中， 南山的前海珑庭、晗山悦海城、新世界临海揽山、华侨城深圳湾新玺名苑、金众麒麟公馆值得高度关注。

尤其是 华侨城深圳湾新玺名苑 ，位置得天独厚，三面环海，旁边就是歌剧院，地段无敌，是深圳最值得期待的新盘之一，热度赶超大部分住宅。

此外，位于 前海和腾讯科技岛黄金夹角处的广兴源蓝湾、以及建面超60万平的英泰工业中心， 也比较值得关注。

其实，深圳公寓项目供应偏少和2019年的公寓新政离不开关系，去年7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房建设局发布关于停止商务公寓审批的通知，包含了三个重点：

1、在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的，商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

自此，深圳商务公寓进入存量市场，卖一套少一套，现在又允许已建、新建商务公寓通燃气，对公寓市场来说，可谓是锦上添花。

多重利好之下，深圳公寓是否将要迎来春天？

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