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今年是政策年，市住建委刚刚召开了房地产市场政策宣讲会，明确了“重点支持人员”购房政策的目的和助力产业发展的初衷。仅隔一天，青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知或相关文件，落地执行住宅用地“两集中”战略要求。

和“重点支持人员”购房政策的明显利好不同，“两集中”战略落地异常突然，并且相较之下，天津的执行要求似乎更加坚定明确。同时，土地供给端的此次改革可以说是大刀阔斧，对于天津，与其说“两集中”不如说“三集中”，除了公示时间、出让时间的集中，还有隐藏的供应统筹所带来的供应主体集中。因为天津市的管理主体众多，除却市本级和街镇主管，还包含滨海以及滨海的五大功能区。故此次调整对于天津的政企压力可以说是空前的。

一、集中369是相对优选

首先，公示的3、6、9相当于对应的供应是4、7、10，即是二三四季初。结合近两年天津市的涉宅用地成交高峰则很容易理解。优先跨过房企集中冲刺业绩的年末和临近春节的年初。每年的三四月、和九十月都是传统拿地高峰期，辅之年中作为小规模补货期进行全年的节点铺排。谁都不敢说这一选择相对优选。但是对于传统的市场规律，每年三次的供地节点要求而言，这是眼见的更合适的选择，并且占了先机。

数据来源：CRIC2020

二、政府将会越来越像开发商

首先需要明确的是，天津市供地压力空间，2020年全年处于被动去库存状态，全年经营型土地成交总额完成率约六成，2020年涉宅用地成交总金额为近五年较低水平。“谨慎”是近两年天津土地市场的关键词。

图：2020年典型城市涉宅用地，楼地差与地楼比分布

2017年后，天津还在持续产业转型，经济和债务压力缓解有限。“两集中”的供地战略，可以说使得天津的一级市场，将会越来越像二级市场。政府越来越像开发商。

自从2017年的三价联控政策出台，拉通一二级市场体系之后，此次供给端改革明显给土地供应主体带来了巨大的挑战和机遇。

分季度分批蓄客，3、6、9月线上集中公示（示范区开放），紧接着集中开盘。同时，还多出了20多个强关联的竞品城市，不仅需要铺排自己的供地时间，还需要同期关注其它城市的动作，毕竟房企资金周转周期确有时限。或许不久以后可能房地产市场的专业化术语又要多了一条“土排去化率”。

但同时我们也需要看到更稳定有序的预期，供应主体的市场化，将会极大程度上解决天津现阶段一二级市场分离的状态。拥有了更多的统筹规划，扎堆、未完全匹配市场结构的供地情况将会有所缓解，至少从一二级统筹考虑的市场观念上已经逐渐在拉通。

这种要求，在2021年1月31日，中共中央办公厅国务院印发的《建设高标准市场体系行动方案》就有提及：推动经营土地要素市场化配置，实施“增存挂钩”。

三、市场将会更加集中

首先我们需要明确的是天津虽然利润空间相对透明，但是在土地端确有很多更好的政策环境，拿地快速报批，并且开工周期的优势是多数城市无法比拟的。但大批量的土地集中供应将会极大缩短房企的决策周期,使得房企投资端面临巨大的市场研判压力。在地价不会波动太大的情况之下，很有可能从以前的“锁定地块”，转换为“锁定板块”。

同时，预计政策完全落地后，若是20多个城市集中供地，明显使得各企业的拿地决策权很有可能会考虑城市或区域层面下放，但下放并不代表弱化集团管控。年度营收规模决定年度拿地份额，“增存挂钩”同样适用于企业端。所以更高级别、更大市场规模的城市公司将会拥有更高的自主决策权。

四、决策力胜于体力

“两集中”对房企带来的影响不亚于“三道红线”。对于房企的压力影响将不仅仅在于投资端，市场、营销部门将会呈现阶同步的段式的疯狂状态。同时，大批量的市场决策会导致误判几率上升，而快速的判断能力和经验将会在此后显得尤为重要。近些年在市场利润摊薄，营销压力加大的环境下，诸多房企采取的精英化、年轻化、一当三的人力配置会面临更大的挑战。

十四五开端奠定了2021年是政策大年的基调，大批量的改革预期、旧制退出给予政府、企业的压力都是空前的。基调虽在变，但行业的使命却不会变。围绕“房住不炒”的政策矩阵，刚刚开始……