前几天，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组关于印发《佛山三龙湾高端创新集聚区发展总体规划（2020—2035年）》的通知。

这意味着，经过3年左右的时间，三龙湾终于定调，未来15年将进入发展期。

作为广佛同城的重要板块，三龙湾的发展与广州南站有密切的关系，能否成为继千灯湖之后又一爆点，自然成为广佛购房者的关注点。

但根据过往粉丝留言的观点来看，对于三龙湾的态度分两派：

支持的：

怀疑的：

今天我们不妨结合最新的规划，来看看三龙湾的潜力。

2018年5月，“三龙湾”初步思路首次发布。

当时规划面积为93平方公里，在这次最新的规划中，三龙湾规划面积增加至130平方公里。

根据规划，三龙湾将有两个重点平台：粤港澳合作高端服务示范区（三山新城）、中德工业服务区。

这两个发展平台将新城“双核驱动”的发展格局，即佛山新城发展核、广佛合作发展核，而后者与广州南站紧密相连。

为什么要特别提到这一点呢？因为三龙湾在2020年，不断推进广佛全域同城化工作。

一方面，佛山三龙湾着力破解行政壁垒，与番禺区合作建立战略合作常态化联动工作机制，与广州南站管委会定期举行联席会议，构建起先导区区域对接渠道。

另一方面，佛山三龙湾加快推进广佛高质量发展融合试验区先导区的启动区建设。

在第一启动区（“广州南站—林岳南—顺德”启动区）将引入国际高端商务和专业服务，建设广佛中轴的CBD。

在第二启动区（“荔湾东沙—三山北—番禺”启动区），将打造广佛国际科创港。

不难看出，三龙湾的发展与番禺区密不可分。毕竟，广州南站拥有50万人次日均客流量，1小时内可通达粤港澳大湾区所有城市，8小时内可达国内主要城市。

在交通区位优势下，南站商务区能对接港澳高端产业资源，联动广佛周边地区产业要素。

三龙湾自身也有足够的实力，投资额达3376亿元，拥有约9家上市企业、约38家高新企业、约13所省工程中心，经济总量达到约2000亿元。

如此庞大的投资额与经济产出，足以证明三龙湾的重要性，无需多言。其与广州南站联动发展，可谓强强联手。

从规划来看，佛山对三龙湾是足够重视的，那么广州方面呢？

要知道，即便广佛同城发展这么多年，并没有出现共同发展的片区，但这一次不同，广佛两市都对交界处规划出融合试验区。

去年9月，广州市规划和自然资源局发布广佛高质量发展融合试验区建设总体规划。

其中，番禺-南海-顺德启动区将作为广佛融合试验区的先导区，规划范围包括三龙湾。

根据相关规划，广州南站片区与三龙湾将强化“广州服务+佛山制造”联动，依托广州现代服务业和佛山制造业基础，推动先进制造业和现代服务业深度融合。

先导区的定位，意味着该片区将会是最早成型的，也就是说，这里是最快兑现区域价值的地方。

广佛同城迈入第12年，即便在多个方面一直有联动发展，但始终给人感觉是各有各做。

此次广佛两市都将广州南站—三龙湾片区放在重要的位置，这样的战略规划比起个体发展更具时代意义。

宏大的规划意味着什么？板块潜力。对于广州购房者来说，这是广佛同城置业的三大法则之一。

另外两大法则分别是：通勤、价格差。

通勤方面，三龙湾未来是轨道交通最为密集的片区之一，规划轨道交通多达10条。

其中涉及广州的包括：广佛线（已运营）、广州地铁7号线西延（在建）、广佛环线城际（在建）、广佛江珠城际（远期）。

也就是说，未来三龙湾将有2地铁+2城际的交通线路与广州对接，在通勤方面有不错的表现。

在一手住宅方面，三龙湾主要分为佛山新城和三山新城两个主要片区，其中三山新城均价在2.6万/㎡以上，佛山新城则在大部分在1.6-2.6万/㎡之间。

项目
户型
均价（元/㎡）
三山新城 万科天空之城
81-143㎡二至三房
28000
中交·泷湾云城
99-139㎡三至五房
26000
保利华侨城云禧
84-129㎡三至四房
30000
龙光·玖里江湾
89-128㎡三至四房
28000
中海文锦国际
84-113㎡三至四房
29000
佛山新城
世茂国风滨江
98-128㎡三至四房
24000
龙光玖龙玺
100-165㎡三至五房
25000
泰禾世茂佛山院子
100-135㎡三至四房
23000
保利天寰 102-142㎡三至四房
18500
华润置地·悦里
88-144㎡二至四房
18000‍ 中南春风南岸
70-115㎡二至四房
待定

三龙湾部分在售项目（数据来源：房天下）

再看看广州南站方面，目前在售一手住宅较少，仅有2个，分别是品秀星瀚均价3.9万/㎡，臻尚苑均价4.2万/㎡。

这样一来，可以看出广州南站与三龙湾之间有大约1.3-2.6万/㎡左右的价差。

更重要的是，广州南站定位商务区，住宅供应一直比较稀缺，因此购房者可以选择的项目不多，这让购买力转移到三龙湾提供了客观条件。

最后，购房者有一点需要注意，就未来几年来看，三龙湾的三山新城只能是“广州睡城”。

在小编看来，三龙湾顺德片区自身制造业基础，产业只需要升级，相对容易。但三山新城完全是一个新城，基本没有产业基础，靠的是地理位置优势。

为什么这样说呢？

首先，三龙湾的整体规划推进的时间从2020年至2035年，发展需要等待一段较长的时间。也就是说，该片区只会呈现“慢牛”的状态，缺少突然暴涨的条件。

其次，这里的产业引入还有很长的路要走，尽管三山新城北区已经有不少写字楼、产业园落成，不过进驻率较低。

这与其定位有关，三山新城重点发力科创，为佛山智造赋能，但佛山自身并没有这个基础，三山新城周边又没有高新产业外溢可承接，这种“从0到1”的突破较为有难度。

但价格就摆在那里，2万多一平有足够的吸引力，据数据显示，个别楼盘广州业主占7成。加上三山新城与广州的距离较近，自住的话，这里是广州刚需一个不错的选择。

【End】

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