2月24日，日本不动产经济研究所发布的《2020年新建公寓发售价格》显示，日本全国新建公寓的平均售价为4971万日元/套。

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这一数据与去年相比，上升了3.8%，同时也连续4年刷新了历史最高价格记录。

据了解，随着疫情的持续化，日本民众普遍的生活观念逐步被改变，越来越多的人希望拥有良好的居住环境，住房需求大大增加，这恐怕也是目前公寓价格持续上涨的原因之一。

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另外，不止是本土投资者，海外的投资者也相当青睐日本地产业。2020年，日本地产的总投资额已经达到3.8兆日元，海外投资者日本二手房成交率同比去年增长30%；不动产投资额增加5%。

对于投资新手来说，选择日本公寓进行投资是一个相当不错的选择，今天小编就通过新旧公寓的优缺点的对比，让新手朋友们更直观地了解日本公寓。

日本公寓小科普

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日本公寓普遍是由钢筋混凝土作为建筑基础的（即RC造物件），相对于日本常见的独栋一户建以及单元式住宅（アパート），公寓具有隔音性强、隔热性优、耐震性高等优点。

从建筑设备来看，也更加齐全，几乎所有的日本公寓都设有电梯，当然，管理维护费也会偏高。

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新建公寓的优点

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01｜入居率高

公寓投资，重点之一就是要考虑如何降低“空屋”风险。

首先，新建公寓外观以及内装设备都是最新的，对于需求者来说，舒适的居住环境是考量重点，因此相比房龄高的二手公寓，新建公寓的入住率更容易被维持。

02｜投资贷款审查容易通过

从新建公寓的担保价值来考量的话，更容易得到金融机构的“好评”，因为需要通过贷款进行公寓购买的话，新建公寓更具有优势。

结合01，好的入住率也有效降低拖欠贷款的风险，选择新建公寓进行贷款更为安心。

03｜内装设备更新，维修频率低

新建公寓从外观到设备都是最好的，我们可以相对估算一下，新建公寓建成后10年左右（正常入居使用、无天灾人祸危险）都不用特别担心产生高昂的修缮费用。

*值得注意的是，新建公寓普遍配置10年“瑕疵担保责任”，即使有问题，业主方也不需要支付修理费用。相比二手公寓，新建公寓的维护成本更低。

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二手公寓的优点

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01｜售价相对便宜

有了一定房龄的建筑价格方面相比新建公寓更为便宜，普遍是因为建筑已经开始陈旧。

当然一处公寓的价格除了取决于地段，也取决于卖家的期望价格，但从规模与几乎相等条件的新建公寓来比较的话，二手公寓的价格普遍更低。

02｜短期内表面收益率更高

因为二手公寓购价比新建公寓更便宜，所以表面收益率从短期来讲也更高。

以东京都为例，新建公寓的收益率平均在3%-5%；二手公寓的收益率可以达到6%以上。

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03｜便于改造

二手公寓因为经年累月的老化，外观以及内部装修也在逐步老化中。而这些弊端首先就对需求者的入住产生了相对较大的影响。

但是也正因如此，二手公寓更便于改造计划，虽然需要前期提供相当一部分的费用进行整改，改造后的二手公寓也可因此提高房租以及入住率。

投资不能只看优点，我们再来分析下两种类型的公寓各有怎样的缺点需要投资新手们注意。

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新建公寓的缺点

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01丨短期回报率提升不明显

已知的，因为内装设备都是最好的，所以和二手房相比，新建公寓的价格普遍更高。

同一房型，二手公寓有可以几百万日元就能购入的情况，但是新建公寓可能售价要高达2000-3000万日元。从短期来看，回报率不会有十分显著的大幅度提升。

02丨全额贷款偿还负担较大

新建公寓可以全额贷款，既是优点同时也可能成为缺点。

举例：一位投资人贷款2500万日元购买了一处新建公寓，贷款期限为35年，利率为2%，每月还款额为82815日元。

我们设定租金在10万日元左右，如果0空房率或0修缮的情况下，此时可以确保现金流量；但如果出现空房或意外修缮的情况，会影响现金流入，一定程度上会导致贷款还款拖欠问题。

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二手公寓的缺点

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01丨外观以及内装设备陈旧

随着房龄的增长，不仅仅是外观，二手公寓在肉眼不可见的范围可能会产生一定的问题，与新建公寓相比，居住体验上可能也相对处于劣势。

02丨相对高昂的修缮费

在正式出租前，为了建筑要求乃至住户人身安全，二手公寓的修缮几乎不可避免，设备的更换，外观的重新布置，都需要相当一笔费用。

日本的公寓每经过10年-15年，就会进行一次大规模修缮。而房龄越高的公寓，修缮费普遍也会变得更高。

03丨空房率有变高的可能

二手公寓的管理相比较于新建公寓会有一定的欠缺，好的管理也是提高入住率的重要原因之一。

在购买二手公寓的时候，建议大家不仅仅要看售价，也要整体关注此地段的入住率、管理组合的运营状态、修缮费等多方面因素。

简单来总结的话，日本的二手公寓主要优势集中在购入价格以及短期收益率方面；而新建公寓的主要优势是入住需求高以及维护管理费方面。

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即使各有利弊，但是从日本不动产经济研究所给出的数据来看，不论是新建公寓还是二手公寓市场，走势都是持续升高的。

投资日本公寓的朋友们，在仔细了解两者的优缺点之后，你们知道要如何选择了吗？

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