走进张槎大富北工业园一期，三栋11层崭新的现代化工业厂房矗立在眼前，货运大车不断进出园区，工人忙碌地装卸棉纱货物。而隔路相望的二期才刚完成桩基础施工，正待今年起建高楼。三期、四期更只有成片20世纪八九十年代的低矮旧厂房，处于“工改工”前的原生态。
大富北工业园这四期的三种面貌，恰好代表了“工改工”前中后的不同形态，昭示着散落在禅城区各处的村级工业园，唯有坚持“工改工”路子，才能迸发出像大富北工业园一期那样的经济活力，带动农村集体经济奔向光明未来。
进度 分期推进建设园区效益好
园区内栋栋高楼大厦，楼外绿化带环绕。这是大富北工业园区改造提升蓝图。2020年底全面完成验收的一期项目，已把蓝图一部分化为现实。如今这里早已完成招商，被本地大企佛山伟顺实业有限公司全部租下，用作棉纱金融平台与交易中心。
“改造前，工业园区内全是20世纪八九十年代的低矮厂房，容积率很低，每年收益仅一两百万元，‘工改工’后升到1600万元左右，是原来的8倍。”大富村党委书记、村委会主任谭启镰说。
工业园区的蝶变，始于2019年。按照规划，区内总建筑面积约54万平方米，土地规划为工业用地，容积率为3.0，建筑密度≤50%，绿地率为15%~30%，限高60米，园区定位高端科技装备主题园区，发展壮大张槎智能制造产业，计划分四期建设实施。
目前二期已取得工程施工许可证，并完成桩基础施工，有7万平方米已招商，其余16万平方米也正在招商，已招商的7万平方米工业用地将争取在年底实现2栋楼封顶，到2022年年底全面完成整个二期项目的改造。而有10万平方米建筑面积的三期在今年上半年将开始拆迁、设计与招标，预计2022年完成主体建设。四期需视三期建设开发进度开展前期项目洽谈。
创新 整合土地实现连片开发
大富北工业区的顺利推进，离不开体制改革和村民思想统一。
“整个工业园区改造最大的亮点，就是整合土地，将原来土地归属涉及的6个主体合为1个主体。如果土地合并不了，园区开发就永远做不大。”谭启镰说。
2017年实行村级一级经济以前，大富村长期实行经联社+各村民小组的二级经济模式，“各自为政”的土地开发管理方式爆发众多问题。
利用2014年后市“三旧”改造的契机，大富村进行整合土地、固化股权的股份经济尝试，“大富北工业区这块地的权益，分属不同村小组，我的构想是全面固化土地，重新确认股份经济比例，以股份经济合资开发，再按照比例分红，相当于六个大股东合伙组成新公司。”谭启镰说。
基于之前的成功探索，到2017年1月，大富村召开实名投票表决大会，最终以95.64%的高赞成率通过《大富村一级经济实施方案》，开创张槎先河，也创新了禅城村级一级经济的另一种模式。
藉着一级经济对全村土地的整合，大富村在园区开发中实行统一管理、统一规划、统一设计、统一开发、统一招商，确保了大富北工业区改造升级的顺利。
“我做村民思想工作的时候，表示我们不是分土地，是分钱，想做大分红，就要大家把土地拿出来整合，做大园区这个载体，才好招商，才有好收入。土地永远在这里，但地上建筑物载体大家可以按比例分红。”采访中，谭启镰多次强调片区式开发，规范化建设，最重要的是先整合土地。
前景 释放土地价值实现三赢
对于大富北工业区未来的发展，谭启镰表示，项目将全力引导企业推行多层标准厂房建设，并补充建设基础设施和民生配套升级，提升园区整体容积率。这将极大提高土地集约利用水平，最大限度释放土地价值。
“我们计划以高端科技装备生产为方向，打造集花园式办公、研发、生产功能于一体的生态产业园，实现园区的整体发展，通过引进优质产业载体发挥集聚作用，加速形成以高端装备制造业为主导的产业体系，优化整体产业布局，提高片区制造协同效率。”谭启镰说。
而大富村通过对村级工业园进行“三旧”改造，促进产业转型升级，改造前的大富北工业区年租金收入约1600万元，升级改造后，预估年租金将达到7500万元，推动集体经济做大做强，让村民享受高质量发展带来的红利。“事实上，我认为大富北工业园实现了三赢，对产业区而言，未来会发展成为高质量发展的产业区。对村而言，它改善了工业厂房环境，发展了村集体经济，增加了村民收入。对政府来说，它做大了产业载体，为辖区引进了大型企业、高端企业，提升政府税收。”谭启镰说。
（来源：佛山日报、佛山＋）
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