在济南房地产市场，新东站片区无疑是最热门的板块之一，凭借着庞大的供应量、激烈的市场竞争和相对亲民的价格，这两年一直吸引着济南购房者的目光。
此前，新东站片区以万象新天为主力，阶段性有新城和恒大城，后来，不但万象新天依然坚守阵地，而且还来了张马9盘。不过，经历两年多的销售，如今张马不少楼盘都已卖得七七八八。包括东部供货主力天鸿万象东方，去年销售量也非常大，于是一些人鼓吹起来，抓紧上车，新东站片区房子不多了。
乍一听确实挺唬人，事实是不是这样呢？新东站片区到底还有多少房子可卖？今天我们不妨做一次详细的摸底排查。
01
张马屯片区：
八大兄弟盘网签总量超七成
片区总体存量4000套以上
虽然房价3万的梦想没能实现，虽然两年多来经历了市场跌宕、价格起伏、内忧外患等诸多波折，张马众盘还是坚强地挺过来了，如今，不少楼盘也已销售过半，步入尾盘阶段。
据不完全统计，张马八大兄弟盘（碧桂园凤凰首府、时代公馆、璟樾、锦悦府、公园学府、魅力之城、正荣天宸、悦棠府）共计10855套房源，截至2021年2月28日，取证8979套，网签总量7931套，占比超过7成。这还只是网签数据，实际销量应该会更多。
也就是说，2021年张马屯兄弟八盘的总存量约2900套左右，若按照之前的销售速度，预计今年年底就将实现基本清盘。
（2020年9月3日 华山眺望张马）
再看一下这八盘各自的网签情况：
卖得比较快的，正荣天宸，共计1039套房源，网签953套，即将清盘。
正荣悦棠府，共计440房源，网签426套，即将清盘。
锦悦府，共计676套房源，网签643套，即将清盘。
公园学府，共计758套房源，网签745套，即将清盘。
库存相对还比较充足的，璟樾，共计1186套房源，网签945套，剩余240套左右。目前主要在售100、115平米左右大高层、118平米小高产品。
时代公馆，共计1584套房源，网签707套，剩余870余套。目前主要在售有125平米左右的高层、145、233平米小高。后期应该还会有小户型推出。
魅力之城，共计2207套房源，网签1412套，剩余790余套，目前主要在售98、106平米高层、133、144的小高。
碧桂园凤凰首府，3个地块共计2965套房源，网签2100套，剩余860余套，其中大部分位于C-2地块，产品以9层洋房、6层叠拼为主。
除这八盘外，张马在售楼盘还有中建蔚蓝之城，该项目包含5个住宅地块，其中A-4地块、C-6-1地块已于去年入市。A-4地块规划有1086套房源，已网签870套，剩余210余套，主要是99、115平米高层，和138平米的小高。C-6-1地块规划有684套房源，网签222套，剩余460套左右，目前主要在售120、134平米小高，和120平米高层。最近A-3地块产品规划也已经公示，共502套房子，规划有高层、小高、洋房，预计也会在今年入市。
（2020年9月3日拍摄）
虽然不少楼盘网签数据都已过半，但总体来看，张马目前库存量还是比较充足的，整体库存量保守估计在4000套以上（蔚蓝之城2个未公示地块不包含在内）。包括周边还有不少待出让地块，今年是否会迎来新成员也犹未可知。不过，小三室户型占比逐渐减少却是不争的事实。
02
东部战场：
天鸿、中粮弹药依旧充足
片区争霸战将持续到底
说完张马，我们再来看一下东部战场。
很多人最关心的就是天鸿万象东方。这些年，天鸿凭借着优越的地价优势，在市场竞争中一直以低价制胜，被视作新东站片区房价压舱石。所以万象东方的存量，在一定程度上也代表着新东站片区价格的“稳定性”。
该项目分为八个组团，32栋楼，规划套数为3030套。截止到2021年2月28日，已有7个组团的24栋楼取得预售证，共计2210套房源，已网签1559套。也就是说，目前万象东方取证未售+未取证房源在1500套左右，虽然去化速度惊人，但眼下的库存量还是比较可观的。
不过也要注意到产品选择性的减少，像此前推出的112平米的小高，已基本售罄，目前未网签的主要是100、106平米的高层、150平米小高层、以及部分采光不足的10/11层洋房产品。
东部战场的另一员猛将，中粮祥云的库存量更是充足。该项目体量也不小，共包含6宗住宅，根据已公示地块信息保守估算，总规划套数也在3000套以上。目前入市的只有A-1地块，产品涵盖高层、小高，户型97-127平米，共计944套房源。截止到目前，已取证872套，网签683套，存量约260套左右。若算上还未入市的5个地块，总体库存量至少在2300套以上。
有这两大盘坐镇，新东站片区的供应还是比较稳的。
当然，东部战场存量还远不止这些，去年天鸿拿下的田园新城2宗住宅，快的话也会在今年入市。
万象东方同胞兄弟，即旁边的公园大道，也有900余套房源未网签，天鸿去年主攻万象东方。总之，东部战场弹药依旧充足。对天鸿和中粮来说，新东站霸主之争或许才刚刚开始。
03
球墨厂片区及附近：
海信、龙湖、碧桂园、远洋四盘争鸣
刚改客群面临更多选择
球磨厂片区虽然是今年刚刚崛起的全新板块，但球墨厂片市场存量也是不容小觑。
从建筑面积来看，目前片区潜在市场供应量高达49.7万平米（龙湖天曜18万平米，碧桂园11万平米，海信翰墨府未入市的A-5地块3万平米，以及附近的远洋赵家庄地块17.7万平米）。未来将成为新东站片区一大供货主力。
再看一下各个楼盘的具体数据。
海信翰墨府，共包含2个地块，率先入市的是A7地块，产品涵盖90、115平米的11层洋房、105、115、135平米的18层小高，共计491套房源，截止目前，网签225套，剩余260余套。另外，该项目还有一块A5地块未入市，规划的也是洋房+小高产品，体量与A7地块相当，预计也在500套左右。
龙湖天曜，共包含4个住宅地块，产品涵盖10洋房、18层小高，户型96-142平米，规划有1565套房源。
碧桂园凤凰壹品，产品涵盖22层高层和18层小高，具体户型还未披露，共计920套房源。
远洋赵家庄项目，产品涵盖11层洋房、16-18层小高，具体户型也未出，共计1510套房源。
四盘加起来，潜在库存量在4700套左右，也是一个不小的数字。
从产品规划来看，球墨厂片区产品以小高、洋房为主，定位偏刚改、改善，这也意味着未来新东站片区的刚改客户将面临更大的选择空间。
除了上述这几个板块的这些楼盘外，新东站片区还有一个在售楼盘，翡丽公馆，目前主要在售143-162平米的6层洋房产品，以及部分139平米的精装大高层，整体库存量在150套左右。
至此，我们可以做一个简单的汇总：
张马屯九盘总体库存量4000套以上；
万象东方库存量1500套左右；
中粮祥云库存量2300套左右；
天鸿公园大道库存量约900套；
球墨厂附近四盘总体库存量4700套左右；
翡丽公馆库存量150套左右。
也就是说，目前新东站片区至少还有1.35万套房子可卖。
所以那些说新东站快没房子的人，可以歇歇了。未来至少一到两年内，新东站片区依然会非常热闹。当然，说这些不是鼓励大家持续观望，只是让大家更真切的认识市场，同时反驳那些鼓吹市场、恶意制造恐慌的人。
客观地说，新东站房子是有很多，但不是适合所有人，大家还是要瞅准目标，对于符合期望、满足自身需求的房子可以适时入手。
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