春节过后，港、A股两地市场风格似有所切换，前期强势的“抱团股”筹码松动，高位纷纷获利回吐，顺周期板块则低位反弹迹象明显。地产股近日也有所表现，背后的大逻辑是宏观经济的强劲复苏，地产销售动力改善，及板块处于估值洼地，风格切换背景下，料有较大机会展开估值修复行情。

市场分析认为，今年上半年的行业新开工和土储投资或将超出预期，加上竣工大年和精装房、全装房占比提升，料将会对房企全年的营收和利润形成不错推动力。就最新的“就地过年”来说，今年春节期间全国楼市就上演了“淡季不淡”精彩大戏，春节销售“不打烊”刺激下，各地交投量明显改善，尤其一二线城市的交易数据均创下了多年新高。

港股地产板块节后走势呈现回暖信号，如宝龙地产、新城发展、合景泰富、合生创展集团等近2周累计升幅均理想，普遍在10%-20%以上，板块个股近5日涨幅超10%的也有约20家左右，整体气氛乐观。行业超跌反弹是大概率事件，优中选优则更加关键，更高业绩弹性的个股或将获得更多青睐。珠光控股（01176.HK）节后复市股价也持续冲高，22日盘中最多涨近13%，其后持续放量大涨，最高见1.83港元的近3年高位，2周最高累计升幅超过了70%。珠光控股是港股市场老牌房企代表，深耕广州市场，去年上半年营收因为疫情原因倒退39%，股价持续低位盘整后出现强势拉升，其中原因值得推敲。

广州旧改专家按下加速键

珠光控股业务分3大块，包括物业开发及销售、物业投资、项⽬管理服务等。2018底组建了两大独立运作的⼆级集团：房地产集团和城市更新集团，分别对应二级土地开发商和⼀级土地整理服务商。疫情冲击下，珠光控股2020H1传统的物业开发及销售、物业投资业务均同比下滑，不过旧改相关的项目管理服务收入却同比大涨99.5%，录得约10.15亿港元，营收占比约75.8%，成为了最主要的收入来源。

公司旧改项目管理服务收入2018年占比还不足0.5%，2019年即快速上升至33.6%，到去年上半年更占据了75.8%的绝对比例，加速键已确定按下。政策层面，去年广州市政府公布了未来10年的旧改蓝图，共涉及约388条城中村改造项目，一时间引得一众头部房企扎堆进军广州旧改市场。珠光在广州房地产市场拥有悠久的历史，市场口碑领先，在旧改领域更有“专家”美誉，最早期的潭村旧改项目可以追溯到2012年，算是当时的标杆项目。

众所周知，旧改一般耗时比较长，更是需要对当地风俗有深入研究，市场口碑一般比较重要。广州地区越来越多的旧改项目启动，类似珠光控股这种本土势力的竞争优势显得越来越亮眼。珠光未来看点也在于旧改项目管理服务收入的持续高增长，恰逢广州旧改市场迎来爆发期，公司业绩高弹性值得期待。

风格切换下的地产股优中选优

整个的地产板块2020年走势相对疲软，超跌现象明显。2021年行业政策尚未出现大的转机，基本还是“房住不炒”的主基调，以及“三道红线”继续加速行业出清，而对于投资地产股则需要优中选优。经过一年多的调整，地产股的“价值”会有重新评估机会，当前时点更是恰逢市场风格切换，前期高位抱团股筹码松动，低位价值股的机会升温。

对于地产股的选择，粗放性发展阶段结束，具备稳健财务、优质资产、丰富管理经验的房企会不断胜出。但当前资金对板块过分挑剔，确定性仍是最高追求。所以，一个好的赛道尤为关键，拥有更高的业绩弹性也将是制胜法宝。可以看出，存量市场下的城市更新改造领域已被公认为香饽饽。就广州这座城市，可谓历史悠久，辖区内较多历史悠久的城中村、厂区等建筑群，改造价值十分可观。当地政府也是有鉴于此，2019年以来相关旧改项目批复力度加大，去年更是提出了未来10年的旧改计划，动作不可谓不大，也给一众头部房企提供了新“赛道”。

过往业绩方面，珠光控股表现缺乏大的亮点，但旧改项目管理服务这块在2019年取得了历史性突破，今年上半年也继续承担了主要的业绩贡献。广州旧改市场日渐火爆，这一块的业务成长性和持续性得到了有效保障，公司发展可以算是进入了新的高位平台。而珠光股价底部出现强势“反转”信号，料也是市场的正常行为，类似珠光这种低位价值股，历史性的左侧机会不容错过！