最近，在我们的粉丝互动中，增城成为了刚需买家的关注焦点。

原因有两个：

第一，在南沙、黄埔乃至广州周边城市相继迎来了楼市收紧措施，对刚需买家甚至外地客户足够友好的增城，自然是上车的选择之一。

第二，此前我们也聊过，现阶段的增城，改善盘逐渐增多、值得重点关注的新盘不少，能够给购房者提供更好的选择面。

感兴趣的，也可以回顾下此前的报道：

因此，即便在增城也有可能收紧房贷政策的传闻下，增城依然不失为购房者买房的选项之一。

那么，对于有兴趣关注和入手增城的买家来说，增城应该如何买？

这一篇，送给关注增城的读者粉丝们。

01.

对于绝大多数刚需买家来说，增城，其实并非一个熟悉地。

为什么这么说？

一方面，供需之间存在距离感。

绝大多数刚需买家的上班地点，都在广州主城区。

从此前我们小范围的调研来看，上班场所基本以珠江新城为起点，覆盖琶洲、科韵路、科学城等区域，而在首套置业之前，会选择在增城居住的占比，也不会有多大。

而一旦购置增城房子，未来的自住区域自然就在增城，那就意味着需要将通勤因素放在首位或者比较靠前的置业维度位置。

这就会出现认知上的断层。

图片版权：@地产少年

另一方面，增城新盘众多，选择面很广。

根据此前的统计数据显示，今年预计有44个项目新增供应。光新塘-永宁板块供应套数占比全区44.5%。

对于首套置业的买家来说，要在自己的置业预算和需求的基础上，看懂板块、看懂项目，选择符合自己的性价比之选，其实，还是有一定的难度的。

02.

关于增城，我们列举几个比较核心的信息点，仅供参考：

其一，增城的房价相对稳定。

与黄埔偏布高价盘不同，增城刚需项目房价稳中有升，大部分在1字头，仍是刚需置业天堂。

以2020年广州十大成交热盘排名为例，增城两大热销盘都是刚需项目，显然，购房者对于增城的认知，也基本以刚需或改善自住为主。

即便是从数据上看，增城也是购房者最关注的区域之一。在各区楼市相继升温的时期，增城依旧能保持亮眼表现，可见购房者对其认可度较高。

但与此同时，增城房价涨幅一向不快，尤其是在更加有参考维度的二手房方面，更是如此，对于追求涨幅空间的买家来看，这点需要额外注意。

从以上两点，也说明了增城一直以来的一个弊端：投资性质的入场，并不太符合增城的整体调性。

其二，增城是天河、黄埔上班族性价比不错的置业选择。

从区位上看，增城在天河1小时通勤圈内，靠近黄埔、天河两大产业强区。

经过一轮涨价后，天河的新盘普遍在6-10万/㎡，老黄埔上5万/㎡，科学城达4万/㎡，知识城逼近3万/㎡。

此时，增城项目的性价比更加凸现，永和、中新、石滩房价不超2万/㎡，朱村2-2.2万/㎡，新塘2.3-2.8万/㎡。

而且地铁21号线、13号线、穗莞深轻轨开通，朱村、中新、新塘在天河1小时通勤圈内。而新白广城际，预计2021年上半年试运营。永和板块到黄埔知识城，只需坐3-4个站。

21号线山田站

图片版权：@地产少年

以21号线为例，作为一条跨越多个区域的地铁线路，最高时速为120公里，将进一步拉近增城与天河中心的时空距离。

其中，快车仅停靠员村、天河公园、棠东、黄村、大观南路、苏元、镇龙、凤岗及增城广场这9个车站，单程时间不到一个小时。

随着接下来增城多个轨道交通的陆续落地，可以说，对于主流购房者来说，在增城居住、市区上班的通勤选择，并不少。

其三，增城板块众多、项目也多。

从整体来看，增城的板块分布比较多，包括了新塘-永宁板块、中新板块、朱村板块、石滩板块、荔湖新城板块、派潭、仙村板块等等。

在板块众多的情况下，虽然增城可以成为刚需买家的主流选择，并不意味着增城可以闭着眼选。

03.

既然人生地不熟，如何能“对号入座”，又成功避坑？

从整体来看，无论是刚需买家，还是改善型买家，在增城买房的选择面更加广阔，可以“持币观看”，多做对比。

我们从几个核心维度一一说起：

先看区位方面。

增城与天河、黄埔相邻，新塘、中新、永和、朱村是市中心、黄埔外溢购房者的一个不错的选择。

而其他板块，更适合本地就业买家入手。

这其中，新塘-永宁板块是建议广州刚需买家考虑的首选区域。

原因有这么几个：

首先，新塘-永宁板块的区位是增城最为突出的板块之一。

具体来看，新塘-永宁板块位于广州市东部的外围城区，距离广州中心城区约25公里。

距离主城区的实际距离上，虽然相比黄埔这样的区域还有不少的差距，但如果单看整个增城板块，那还是相当突出的。

在地铁轨道的加持之下，实现住在新塘-永宁板块，工作在广州主城区（珠江新城、琶洲、金融城、科韵路、科学城一带），没有太大的问题。

当然，从通勤10到30公里这个理想区间来看，我们并不建议一些工作地点在番禺、荔湾、白云的买家选择增城，不妨将置业板块往西部、南部关注。

其二，新塘-永宁板块整体的配套基本可以满足。

新塘-永和板块商业配套目前已经基本落地，例如奥园城市天地、万达广场以及代开业的凯达尔印象城、合生汇，对于刚需买家来说，意味着他们下班后和周末、假期的生活商业需求，是可以在周边解决的。

这一点，相当重要。

其次，21号线沿线的中新、朱村板块，随着轨道交通的完善，也是刚需买家可以关注的板块。

而如果是增城的石滩、荔湖，无论是地铁为主的公共交通，还是自驾前往，时间成本，实际上会劝退不少刚需买家。

当然，这并非意味着这些板块不行。

换个角度看，如果是“增城本地人，荔湖新城是否适合上车？”这样一个基本面，我们的建议是，可以。

对于本地人来说，荔湖新城的城市配套和生活设施相对成熟，再加上不错的绿化资源，对于本土的买家来说，如果无需频繁往返广州市区，荔湖新城不失为一个不错的选择。

所以，回归到实际上，还需要看具体的需求，但整体来看，在预算符合的情况下，建议首选发展前景明朗、配套规划落地的板块。

一旦选错了板块，即便是精心挑选了这个板块内最有价值的盘，其涨幅可能都比不上优质板块内性价比最低的盘。

增城图书馆 图片版权：@地产少年

再看产品。

在产品选择上，购房者尽量别碰价格标杆盘，增城只是一个刚需区域，汇聚价格敏感型购房者，高定位高价格的项目难以被接受，未来转手也相对困难。

相反，可以重点关注一些口碑不错的品质盘，从目前增城的一手市场来看，值得关注的品质盘并不少，在此我们不做一一介绍，有兴趣了解的，可和地产少年客服号做私下交流。（避免广告嫌弃）

这一类产品，无论是自住之后的居住体验，还是未来改善出手的流通性空间，都胜过同一板块的其他项目，能够在一定程度上，兼顾自住性和流通性。

在户型上，也不能因为预算有限，而对户型面积没有要求。

在这样的情况下，建议可以考虑一些面积不大但分区多的户型，以新塘-永和板块的某网红盘，就是个不错的选项。

约96㎡的户型，不仅做到了3+1房2卫，而且整体分区格局也不差、空间尺寸感也是刚需买家可以接受之内。

相反，要记住，南北不通透，过道太长浪费面积，个别房间没有明窗，通风、光线差等等，都是一些典型的差户型。

最后，项目周边要有完善的地铁、商业规划或者符合通勤距离。

对于绝大多数刚需和刚改来说，刚需区域离中心区有一定距离，除非在本地就业，不然上下班通勤肯定是大问题。

因此，选择有地铁配套的楼盘十分重要，地铁上盖当然最好，地铁站范围内1、2公里也可以考虑，骑个小电驴接驳也就几分钟时间。

04.

抛开增城不表，从大方向上看，我们也有一些题外建议给到各位买家，尤其是刚需买家。

第一，这样的区域谨慎入手。

不是政府重点规划区域。政策利好、产业规划等查无此地，且基础设施（商业、医疗、教育等）较差。

区域自身原住居民少，只有1个项目进驻，没有其它开发商联合开发，孤掌难鸣。

位于广州边缘地带，公共交通“雨女无瓜”，出门只能靠自驾和脚下的“11路”，难以成为市区上班族的第一居所。

第二，二手房也是需要了解的维度之一。

二手房交易不活跃的地方不要出手。流动性是购房者经常忽略的指标，平常感觉不到，但当你卖房时就感觉到其重要性。

当然，对于一些新区来说，二手房的交易或许很难作为参考，在这样的情况下，必须关注区域板块的兑现年限，当下或是近期（2-3年内）兑现的规划和配套对生活十分重要。

第三，买房是建立在实践后得到的认知。

单纯听从销售人员或者中介的介绍，而不自己去了解，自己去实地看，是对自己买房的不负责任。

于外，需要考虑板块的发展前景、交通规划等方面，这一些，建议不要过多听取项目销售的介绍，而是多看一些第三方的报道以及来自官方的规划公告。

而且，要随时关注。毕竟，这类信息相对来说，变化和不确定性更大。

于内，产品就需要各位擦亮眼睛，看的更细致一点。

这部分购房者要注意多看多思考，不要被牵着鼻子走。

比如，看自己的工作地点，未来发展趋势，匹配适合的区域，其次再看区域内开发商的品牌知名度，依次考虑交通、配套...

而产品的户型、项目的规划、开发商的产品品质口碑，甚至是其他开发项目的反馈、物业的口碑。

以增城为例，由于增城规划概念太多，在售楼盘也比较密集，就会出现一种个别情况：价值与部分楼盘价格不匹配。

打个比方，一个是曾经豪言要做豪宅的楼盘，天天炒作新塘TOD，甚至还卖过4万+/平，却在随后一段时间降到2.6万/平起。

实际上，在本地人的眼中，这个项目实际上跟新塘TOD，并没有太大关系。

这一些，都是不能忽略的东西。

当然，从现在购房者的买房变化来看，只能说，现在的购房者，绝大多数都是半个买房专家了。

第四，明白自己的购房需求，进行取舍。

买房针对不同的购房人群来说，多个购房维度权重也是不同的。例如刚需客群，通勤最为重要，在这样的情况下，地铁胜于学位。

而对于家长买家来说，学区却又有可能胜于交通维度。

毕竟，对于绝大多数买家，什么都要最优的，又要匹配购房需求，这两者兼顾的可能性，实在不大。

最后，我们想说的是，在楼市稳定发展的主基调下，增城是一个很好的样板，供应足，去化快，价格稳三个方面与“房住不炒”不谋而合。

对于购房者来说，单价低、总价低、首付低是增城的优势，自住是一个不错的选择。

对于增城，可以不太乐观，但也没必要太过于悲观。

【End】

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