2021年2月
2月恰逢春节假期 ，楼市迎来暂时“冷静”，仅有2个项目开盘入，整体去化不足2成。从本月数据来看，五区供应量腰斩，闽侯零供应，市场以消化库存为主，整体价格趋稳。
值得一提的是，从2020年9月至今，福州主城区住宅去化周期连续多次下滑，即从18月下滑至15.3个月，部分热门板块去化周期也逐月递减。典型如会展板块、中心板块，尤其是会展板块，近半年以来多个楼盘销售情况较为理想，整体库存下滑，目前板块内狭义存量去化周期仅剩4.8个月，目前部分在售楼盘均价也较之前有所上涨。再比如中心板块，目前去化周期约7.7个月，优质楼盘价格也存在一定的上涨空间。
而三江口、琅岐、亭江、桂湖板块去化周期相比前几个月不降反升，存在较大的高库存风险，去化周期均在30个月左右，甚至50以上。其他板块中，去化周期基本控制在10-18个月之间，若无其他楼市政策变化，房价短周期也会保持稳定态势。
注：狭义存量为已楼盘已领预售证楼栋的库存量。
楼市政策（2021.2）
1、福建：农村独栋式自建住宅不得超过3层
2、福州：根据施工进展顺序自主选择，分阶段申请办理施工许可证
3、平潭出台楼市新政：鼓励对住宅楼的临空公共走廊进行封闭
市政规划（2021.2）
1、洪山桥左幅计划2021年上半年建成通车
2、福建师大附属滨海小学选址落定
3、南屿镇将建一处公交站，投资662.2万
4、天津大学福州校区一期2022年9月投用
5、秀山路延伸段建设获批
6、闽侯荆溪拟征地2599.3亩
7、长乐国际机场二期扩建工程获批
8、上街征地3078亩，涉及三大片区
9、金山板块一小学取得施工许可
10、《福州市闽江北岸片区控制性详细规划》
11、《福州市南台岛金山、金榕、会展南片区控制性详细规划》
01
开盘监测
本月共2个项目开盘2次，整体去化率不足2成。
02
土地监测
本月主城区无宅地供应；八县中闽侯、福清、连江均有供地，总建约50.28万㎡，起拍总价为19.6亿元。
03
商品住宅市场
1、普通住宅市场
本月五区普通住宅供应14.74万㎡，供应量环比腰斩；成交方面，量降价升，主力成交项目为【融信海纳新潮】。
2月五区普通住宅整体供不应求，库存量下滑至285万㎡，去化周期微降至15.3个月；北区板块存量最高，去化周期约20个月，中心城区去化速度快，去化周期不足8个月，琅岐、桂湖板块去化速度慢，去化周期达50个月左右。
本月闽侯普通住宅供应量下滑至近一年最低位水平；成交方面，量跌价涨，均价受高价项目备案影响有所上涨，但仍处于近一年低位水平。
2月闽侯普通住宅库存量下滑至72万㎡，去化周期为8.6个月；板块方面，南通库存量最大，去化周期21.6个月；上街、南屿、青口、竹岐去化速度快，去化周期不足8个月；白沙板块去化速度慢，去化周期最长。
2、别墅市场
本月五区别墅供应1.64万㎡/129套，成交1.42万㎡/103套，成交方面，成交量价环比均小幅回升。
本月五区别墅库存为44万㎡，去化周期21个月；各板块中，桂湖库存量最大，去化周期33个月，北区存量相对较高，去化速度慢，去化周期较长；淮安板块存量低去化较快，去化周期7个月。
本月闽侯别墅无新增供应，成交0.30万㎡/16套，成交量环比下滑显著，均价则回升明显，至中高位水平。
本月闽侯别墅市场库存量小幅下滑，去化周期下滑至46个月；各板块中，上街、南屿存量最高，去化速度慢，去化周期较长；竹岐库存量低，去化速度尚可，去化周期在合理区间。
3、区域成交走势
成交量方面：台江、晋安、马尾区出现下滑，鼓楼、仓山区均有上涨，其中仓山区成交量为近两年最高；
成交均价方面：五区均价全线上涨，其中台江、马尾区上涨幅度较大。
4、成交结构分析
【五区】
本月五区70-90㎡面积段成交占比有所下滑，但占据主流，主力项目为【融信海纳新潮】；
本月五区200-250万总价产品，占比最大，本月主力成交为【融信海纳新潮】，300-400万产品占比提升明显，主力成交【中骏世界城】。
【闽侯】
本月闽侯70-90㎡面积段产品，占据主流，主力项目为【碧桂园铂玥府】【龙湖春江天越】。
本月闽侯120-150万产品占比提升明显，占据主力，其主力成交为【碧桂园铂玥府】。
5、排行榜
【中骏世界城】位列金额榜榜首，【融信海纳新潮】位列面积榜榜首；仓山在金额、面积榜中均占据八席，表现亮眼。
04
SOHO市场
本月五区SOHO市场【龙湖天曜】【万科金域国际】【融信海月江潮】3个项目供应3.26万㎡，成交方面，成交量环比下滑，成交均价持续下滑，居近一年的第三低位水平。
本月闽侯SOHO市场无项目新增供应，成交方面，量跌价稳，成交均价稳中微降，居近一年的低位。
本文完
文 | 克而瑞 福州
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