来源：21金融圈3分钟理财

编辑：江佩霞 王婷婷 配音/主持人：邢瑞涵

2021年，不要再乱买房了。

2021年，地产的倒春寒真的来了！2021年，还能不能买房？房价每年涨多少才能跑赢理财？

3月开始，短短5天之内，全国4个城市加码调控！一切直指房价上涨。

东莞，跟随着深圳的脚步“三限”加码。

深圳，银行执行二手房指导价，还出了“打新”积分新政。

杭州，把法拍房纳入限购。

上海更是扔下“炸弹”，新房5年限售！

房价会降吗？这一轮调控潮，来得又猛又急。

银保监会主席郭树清最新定调：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，是金融体系最大灰犀牛。

他还透露了一个重要信号，今年贷款利率会有所回升。

这对贷款买房的人来说，无疑是晴天霹雳！

高层对房价疯涨和杠杆买房的容忍度已越来越低。

“那么，面对调控对房价预期的不断打压， 2021年，还能不能买房？”

今天，3分钟理财就和大家聊聊这个话题。

先说结论：

过去买房，主要考虑的哪里的上涨空间更大。

而未来买房，安全性和流动性的重要性，将远远超越上涨空间。

一看城市，二看地段，三看品质！现在买房的逻辑真的变了！2021年，请不要随便买房！

5天4城加码调控，上海、深圳均出手，房价会降吗

据中原地产统计，2021年以来，房地产调控次数累计87次。

几个月前，杭州、上海、深圳、广州还沉浸在抢房的盛宴中。

几个月后，这些城市调控政策反复加码。

（本图来源：中指研究院）

哪个城市的楼市热度不减，哪里就会迎来更严厉的调控，直到市场稳定为止！

2021年，我们还能不能买房？

持币or持房？房价每年涨多少才能跑赢理财和通胀？

中国通货膨胀率2.8%（考虑到近期猪肉市场价格疯涨，实际数据可能更高）。支付宝余额宝年化收益2.358%，四大行货币基金收益也2.4%左右。

也就是说，大部分人的“准储蓄”式理财收益，赶不上通货膨胀率，我们的钱，每时每刻都在减少。

大家算过没有，投资买房，房价要涨多少才能跑赢银行理财产品或通胀？

我们不妨来算个账。

案例估算：加杠杆投资一套房子每年涨多少才赚钱？

假设小明今年1月刚买下了一套总价500万的房子，二套房首付七成，交易杂费忽略，打算五年后卖出。

目前房子处于出租状态，租金为5万一年。

他的资金来源主要有三种：

自有资金200万；利率为10%的借款150万，利率5.39%的三十年商贷150万。

未来五年里，他平均每年付出的成本：8153*12+150*10%-5=24.8万

相反，如果他把当初没买房子，而是把首付用来买风险极低的国债，这里按3.5%计算。

那么，五年的潜在财务成本：

200（1+3.5%）5 +24.8(1+3.5%)5 +24.8（1+3.5%）4+24.8（1+3.5%）3+24.8（1+3.5%）2+24.8（1+3.5%）=237.53+29.45+28.46+27.50+26.57+25.67=375.15万元

5年后房价涨N保本：500（1+N）-150- 138.49 =375.15，N=32.73%

也就是说，平均每年要增值5.83%，5年后达到32.73%，才能赶上年利率3.5%的理财收益。

在过去，房价高速增长的阶段，5.83%的增速或许根本不值得一提。

郭树清：贷款利率或将回升，加杠杆买房的人都怎么样了？

如果央行货币政策持续紧缩，那加杠杆买房将越来越不划算，甚至会亏损。

特别是人口持续流出的非重点二线及二线以上城市，未来几乎只有投资，而没有回报，每个月还背负着银行贷款利息。

不知道最近一窝蜂去投资房产的人算过这笔账没有？

最近，郭主席已经提示今年贷款利率会有所回升。

这意味着同等条件下，持房的成本会增加。

你的杠杆越高，成本就越大，比如说，你的买房首付是借来的。

甚至会出现房价的上涨不足以覆盖成本的情况。

这时候，买房实际就是在亏钱！

所以，对于想投资房子的人来说，尤其是过度加杠杆的，请三思而后行。

杠杆就是一个放大器，它能会带来很高的成本。

一旦房价长期横盘，很容易导致资金链断裂，到时别说赚钱了，房子都可能被银行收走拍卖。

最后总结一下：闭眼买房子都能赚钱的时代已经过去。

2021年，要不要投资房子，要从自身的情况和需求出发，因人而异。

本期三分钟理财就聊到这，关注三分钟理财，投资不踩坑，我们下期见！

（作者：3分钟理财 编辑：江佩霞,王婷婷）