【专注管理，以文会友】

感慨于曾经的标杆华夏幸福的现金流危机，恰好做了一些城投企业的咨询项目。故有此文，以分享三个观点：1、产业新城的内涵其实就是说文解字，名字就隐藏了不少的关键信息；2、产业新城开发业务模式肯定没问题，三步走，每一步都不容易；3、非要干要注意什么？

一、什么是产业新城？

说千道万，都在名字上：（1）产业不能少，新城的开发以产业园区为腹地导入，自然就是以区域综合开发或者园区开发模式了；（2）区域带开发，这是“新”；（3）是一个“城”，至少要集合工作、生活两个基本功能，算起来是一个系统工程了。

二、产业新城怎么开发？

大致三步走。

第一步，要有一块大面积的土地。需要说明的：（1）选址、发展潜力特别重要，因此，他有个33N的区域布局方向；（2）想当然认为政企关系重要，那就错了。那么多城投公司举步维艰，不就是缺钱么，所以资金很重要。

第二步，产业园区导入、为切入点。需要说明的：（1）产业导入能力特别重要，他有自己的行业研究队伍、有招商体系（比如收购了地产经纪行）。其实联东U谷的招商平台做得不一定比他差。（2）园区变现模式无非是租、售的组合，必定派生出园区服务业务，但这块规模都不会太大（至少相比园区的投资而言）。

第三步，描绘发展前景，等待城市发育。等，就有了很多运气成分。毕竟，全球资源在区域上的分布不均衡至少目前很严重。

（1）一个新城的发育成熟，总体看10年可能算少的（有些能级高些的地方可能会好一些——问题是，高能级区域大家都会抢、大面积土地稀缺，不能满足做大、快速做大的需要）。发育得好，收入就来了。

（2）描绘发展前景很容易理解，房子才好卖才能收到租金、土地才会增值——但是产业的发育不是描绘出来的，新城不具备各类城市要素的吸引能力就玩不转（至少要有人愿意来生活、就业）。

某CBD运营企业的价值链、收入和城市发育规划

三、做好产业新城靠什么？

成功往往带有偶然性，只是保持战略定力是产生偶然性的必要条件。战略定力的内涵有哪些？

1、不能得陇望蜀，耐得住扩张的冲动。陆家嘴集团做了30年了，陆家嘴以外的布局有多少呢？

2、新城选址特别重要，毕竟因为规划，一个地方的产业能量短期内就发生巨大变化的可能性不是太高。

3、宏观政策影响显著、投资回收期长——愿意做长线才能做这个生意——或者说是事业。