将现状建筑改造成养老机构、月子会所，却发现不能通过规划和消防审验，这样的“堵点”近年来经常出现。为适应既有建筑改造的新形势、新业态，近日，南京市建委和南京市规划资源局联合发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》（以下简称《办法》），通过正负面清单形式，为市场主体改造既有建筑提供了指南。《办法》将于4月9日施行。

据了解，既有建筑改变使用功能，过去由原市规划局和消防局负责规划确认、消防审核备案。2019年，建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查职责正式移交至地方建设部门，需要新的办法确立新的管理主体。同时，近年来各级政府大力倡导养老服务设施、租赁住房建设等民生项目，新业态的出现需要新《办法》指导。

记者从南京市建委了解到，过去有些新业态的改造可能满足消防要求，但不在正面清单内，规划拿不到许可，消防就不能审核。商家开不了业，从而造成投资损失。新《办法》通过扩大正面清单，优化负面清单，让既有建筑改造更适应新形势。如正面清单中，商业、办公建筑内部的业态调整或者互换，除开设商店、办公、酒店、旅馆、超市等外，增加了月子会所、托育机构、诊所等业态。这些业态只要符合城市规划要求、对周边无重要影响，不需要再去征求规划资源主管部门的意见，可直接到建设主管部门办理消防设计审查或备案。

既有建筑改造正面清单

当然，也并非什么建筑都能改造，《办法》就列出了八类负面清单。如，未经批准擅自将非住宅改为住宅和酒店式公寓，将住宅改为严重影响周边环境的餐饮、宠物医院、棋牌室、健身房等，包括社区用房、农贸市场改做他用。这些情形，拿不到施工许可，也不可能办理消防审验。擅自施工改造，将自己承担后果。

既有建筑改造负面清单

为了解决以往名词定义模糊、实践难以操作的问题，还设置了函询清单。如利用既有建筑改为养老设施、租赁住房或历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的，无需办理规划许可。建设主体需在工程改造设计前提出函询，规划资源部门给出能不能改造的意见，避免企业走弯路、浪费投资。

既有建筑改造函询清单

任新伟表示，“十四五”期间将加强部门联动，今后正面清单会越来越多。正面清单将助力市场主体积极参与存量建筑的更新改造，提高行政审批效率，优化营商环境，助力城市更新。

南报融媒体记者 何钢 通讯员 宁建轩