龙岗，有一条“神奇”的路。短短一段路，却修了很久，让龙岗人民“望路兴叹”。

这条路，就是江湾路。

最近，树哥与阿寻去龙岗东踩盘，惊喜的发现，江湾路还剩最后百余米就通车了。

别小看这条江湾路，它的背后，藏着不少门道。

最后的“百米冲刺”

提起江湾路，龙岗人民再熟悉不过了。

这条路西起良堤路东与那安快速路交汇处，东止于五象大道东与八尺江桥头，全长约10.3公里，是整个五象最长的沿江道路。

长达10公里的江湾路

论颜值，它可以称得上龙岗的“第一景观大道”。

江湾路颜值不低

其实，江湾路早就开工建设了。然而，因为种种原因，这条路的进度，没有大家想象中那么快。

去年还有传言，会在去年4、5月通车。然而，现在过去快1年了，还是没通。

不少龙岗人民在人民网留言板咨询江湾路东段的进度，得到如下回复：计划于今年3月底前通车。

江湾路东段计划于3月底前通车

树哥3月9日去踩盘发现，江湾路或许能在3月底前通车，目前进入“百米冲刺”的状态。

江湾路目前仅剩最后106米正在修建，所需工期预计1个月左右。

最后106米正在施工（3月9日摄）

“百米冲刺”后，江湾路真的实现全线通车。

百米距离，绕行花了我17分钟

江湾路对于龙岗东沿江板块的意义，并不只是通车、出行这么简单。

树哥实测发现，因为最后106米尚未通车，想要从施工位置西侧到达东侧，需要先开车绕进龙岗腹地，全程9.5公里，耗时约17分钟。

假如进入龙岗东，因最后百米没通车，需要绕路9.3公里（绿色线路）

正是这段短短的工地，把龙岗东沿江板块割裂成和两个区域。

板块被割裂成两个区域

一侧是金科、彰泰、蓝光早期进驻的西北区域，大量住宅已在建设当中，目前已无住宅地块出让。

另一侧东南区域，也在2020年12月开始集中出让土地，分别由荣和、北投、建发拍下了3宗近江低密地块，除此之外，还分布了不少未出让地块和在售的项目。

而且近期出让的3宗地，竞拍均超过300轮才最终成交，参与房企不乏保利、碧桂园、龙光等大牌。可见江湾路板块，在开发商眼里，是一个香饽饽。

如今，江湾路通车在即对于楼盘来说，无疑是个重大的利好。

江湾路地价三级跳

江湾路西段，是龙岗开发的排头兵。

早期的楼盘如中国铁建江湾山语城、合景天峻广场、阳光城丽景湾就是江湾路西段典型的楼盘。

这一带的楼盘，早期的地价普遍是“1”字头。比如，2014年拿地的合景天峻广场楼面地价1345元/㎡。

但没想到，短短几年的光景，江湾路东段成了开发商挤破头都想进的板块，地价一再推高。

拿地时间和地价是最直观的体现。

2020年拿地的蓝光，最高楼面地价已经破“8”，彰泰、荣和、北投等地块均达“7”字头。

2019年，当金科在这里拿下博翠江山、博翠天宸的地块，楼面价达“6”、“7”字头时，不少人直呼“疯了”。

不过短短一年，如今它已“解套”。

江湾路沿线地价

一线江景地块破“8”，离江稍远的天隆江湾学府和大唐盛世旭辉府，实际楼面价达“5”、“6”字头，地价价差达1100元/㎡。

江湾路东段沿线的楼面地价，1年内实现了“5”、“6”、“7”三级跳。

开发商们为何都集体盯上这里了？

最大的驱动力，无非就是俩字：江景。

整个五象新区，除了良庆大桥南还有少量一线沿江项目外，最集中的板块，就位于江湾路东段了。也就是大家所说的龙岗东。

龙岗东板块是为数不多又是相对完整的江景板块

龙岗东滨江公园

因此，大牌房企扎堆挺进，地价实现三级跳也不足为奇。

龙岗东，“东过头了”？

龙岗东的江景价值到底如何？树哥列出了几个有代表性的江景板块，用作对比。

蓝光和彰泰项目可以说是三面环江，北侧和项目前方还可看龟山滨江公园。说实话，景观甚至可以和保利君悦湾和冠江墅一战。

观江面对比（仅供参考）

这份先天的自然条件，是优秀的基因。不过，有人可能会说，龙岗东，实在太“东”了。

先看龙岗东所在的位置。

龙岗东与总部基地，东盟商务区等城市核心板块的直线距离，约为8-10公里。若是正常行驶，实际距离还会更远。即使不堵车，也要20分钟以上的车程。

龙岗东到核心区的时间与距离

再看龙岗东跨城区出行的选择。

目前想从龙岗东去往青秀，只能穿过板块腹地，再走龙岗大桥或青山大桥，选择少，中途红绿灯多。

龙岗人民翘首以待的青坪大桥、仙合大桥至今尚未修建或开通，出行确实不太方便。

关于青坪大桥建设的官方回复

尤其是青坪大桥，一旦修建的话，从龙岗到商务区，那整个通行成本将大幅度降低。

其次，龙岗东目前配套兑现慢，非江景板块的城市界面不太理想。

除了江湾路和上述桥梁，地铁频频和龙岗“开玩笑”。远景规划，仅有一条规划的S3环线可能会直达龙岗东沿江板块。但具体会不会修建，何时修建，都还是未知数。

S3线的规划走向

除了沿江部分，龙岗东的背靠的CBD仍是一片黄土，与江湾路相接的规划34号、35号等纵向支路仍为断头路，周边还有不少民房和土房。菜市、学校等基础设施配套，也有待完善。

江湾路沿线的民房与断头路

不过，对于龙岗东板块，树哥认为多给它一些时间。从规划上来看，龙岗东的起点并不低。

树哥从置业顾问口中得知，紧邻蓝光、彰泰、金科地块的龙岗CBD，今年有动工的计划，建筑构成有可能是写字楼+商业盒子形成的综合体集群。不过，目前树哥尚未从官方获得确切的消息。

若能引入经验比较丰富的国内大牌企业进驻开发，会使龙岗具备吸引产业和人口落地的能力。

龙岗CBD目前还是黄土

随着一众开发商扎堆进入，无论是大基建还是其他配套，板块的开发势必会提速。待它全面起势之后，有江、有公园再加上良好的城市配套，相信这里将会是个宜居板块。

楼盘“掐架”，今年将有“好戏”

在树哥看来，龙岗东热起来，是迟早的事。

如今的龙岗东，越来越多房企加入战局之中。他们既是邻居，又是对手。

仅从路边的广告牌就可知，这些楼盘为了抢客，是真的拼了。楼盘们纷纷降低置业门槛，使出浑身解数拓客。

龙岗东一众楼盘为了抢客也是拼了

事实上，龙岗东的地价不便宜，短期来看，板块内的主力房价为1.2万-1.5万元/㎡。部分楼盘个别产品，则直奔2万+。

这个价格，对于不少人来说，确实是一道坎。因此，板块内的楼盘，基本不是“流量型”楼盘。

不过，随着越来越多邻居加入，龙岗东今年势必会有一场好戏。

和蓝光、彰泰、金科等地块5400-8217元/㎡的地价相比，新入局的荣和、北投、建发，地块的地价为6010-7386元/㎡，地价大体相同。

龙岗东楼盘指标一览

低密的产品限制（洋房、小高层）、地块大体位置和所看江段（龙岗东延江），都没有太大区别。

剩下的，就看各家亮出什么样的产品。

荣和或许会拿出片区还没有的院子产品

目前看来，即将要出场的荣和观江墅，或许会选择在产品规划上主动出击，从案名到广告语上，就已经能看出与其他盘不同的差异化。

至于建发、北投、金科新地块等，目前尚无大动作。但可以预料，龙岗东的楼盘今年势必要大打出手，板块将上演一出好戏了。

对于买房，树哥认为，龙岗东有江景，有公园，是一个宜居的板块，作为自住是不错的选择。

至于想要在这里投资，那么，它将会是一个需要长线持有的过程，短期内套利，基本不太可能。

文|舟树人 李寻欢 编|小二郎

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