起拍价2.1亿！武鸣77亩低密滨江宅地即将拍卖，看点颇多！|南宁|南宁市|武鸣|武鸣区|滨江|青秀区

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良、王莹、吴思逸

克而瑞广西土地推介

2021年是“十四五”开局之年，“加快建设交通强国”更是现阶段发展的重大举措之一，聚焦人民对美好生活的需要。广西首府南宁正贯彻落实《交通强国建设纲要》实施方案，全力打造区域性国际综合交通枢纽。

南宁北——武鸣，作为强首府战略构建大都市区、城市（群）交通网的关键节点之一，这几年都在加速发展，在建的贵南高铁，正在重点推进的南宁北站、市郊铁路武鸣线，以及今年将新开工的武鸣至吴圩、东盟经开区至高新区一级公路。

进驻武鸣、深耕武鸣，也渐渐成为全国房企大鳄开疆拓土广西南宁市场的战略选择之地。武鸣将于今年4月9日拍卖1幅77亩低密滨江商住地块，南向一线江景、配套丰富、区域通达性强，其体量达12.12万方，适合打造标杆项目，起拍价2.1亿元。（文末附VR全景看地）

最后，温馨提醒一下

地块以及周边实景图
（拍摄于2021年3月7日，航拍：财讯网络/桂土科技；制图：克而瑞）

【1】地块分析

区位、交通、景观资源皆占优，周边生活配套齐全

地块位置示意图（点击图片可放大查看）

根据《南宁市武鸣区2021年第七期国有建设用地使用权公开出让公告》显示，本期出让地块编号2021-7-1，坐落于南宁市武鸣区云星钱隆江景项目东南面2021016地块（上河路东侧、五岭路南面）。地块由2宗地组成，彼此相邻，由一条规划路相隔，总用地面积51352.50㎡（折合77.03亩），净用地面积48483.61㎡（折合72.73亩）。地块用途为居住用地兼容商业用地（其中商业占总计容建面≤10%，其余为居住）；地块容积率1.0-2.5，按最大容积率2.5计算其地上建筑面积约12.12万㎡。地块建筑密度20%-26%，绿地率≥35%，建筑限高80米。

地块采用现场拍卖竞价形式（申请竞买人数不少于3家），报价不低于底价、价高者得。地块起始总价21000万元，起拍单价273万元/亩，起拍楼板价1733元/㎡。拍卖会于2021年4月9日上午10时，在南宁市武鸣区春霞路1号春霞园酒店安祺厅举行。

地块信息一览表（制图：克而瑞）

具体看本期出让地块近期实景现状（2021年3月7日航拍），整幅地块呈“梯形”（东南侧缺角部分非本期出让范围），南北两边边长分别为约318、276米，东西两边边长分别约117、196米，利于排布楼栋，可划分东区、西区两个居住组团。

地块以及周边实景图
（拍摄于2021年3月7日，航拍/制图：克而瑞）

两宗地之间的规划道路（长约161米，宽约16米）由竞得人按市政道路标准出资建设（该道路地下管网部分由竞得人按排水、排污等专项要求进行配套建设），经验收合格后，无偿移交南宁市武鸣区人民政府，该道路产权归南宁市武鸣区人民政府所有。

此外，竞得者还将须在地块内配建社区服务站，建筑面积≥600㎡；老年人日间照料中心（托老所）1处，建面350-750㎡；全民健身设施，规划或预留停车场充电桩设施（详见地块出让公告）。

目前，地块表面较为平整，土方量不大，利于规划布局、快速开工。目前相关部门正对地表上覆盖的农田、绿植进行清表工作，预计近期完成，以净地交付。

地块及周边实景图
（拍摄于2021年3月7日，航拍/制图：克而瑞）

地块西临主干道上河路全线3137米，宽40米，双向八车道。目前，上河路联通西江（武鸣河）的桥梁及附属工程约400米路段（五岭路-武鸣河南岸）在建中，预计今年有望建成通行。沿上河路向南跨江可至九个半岛一期居住区，通达武华大道，去往南宁北站（在建中）、灵水风景区等地也更为快捷。

地块北临五岭路（规划建设的延长线），宽40米，或设计双向八车道，未来将贯通武鸣中心行政区。此外，地块东侧和南侧的规划路，以及周边主次支路网有待完善，将延伸对接老城区。我们可以预见，未来这里和中心行政区时间距离将被进一步缩短，新区和老城区互通往来更为便捷。

结合区域规划看，本期拍卖地块的区位、交通、景观资源皆占优，周边配套齐全，发展前景可观，适合房企打造区域标杆项目。

区位上，坐落南宁教育园区东片区滨江居住组团，是武鸣大学城内宜居度较高的核心地带。附近已有交投地产·阳光100阿尔勒（九个半岛）、云星钱隆江景、恒泰幸福港湾等小区坐落，部分已交房入住，居住氛围日渐浓厚。并且，距离老城区的武鸣区政府仅1公里，享受老城区成熟配套辐射和新区建设红利的双重叠加优势。

交通方面，上河路、五岭路、西环路、北环路、新宁路、农坛路等纵横路网覆盖地块周边，纵横主干道接驳相邻区域的武华大道、兰海高速、红岭大道、武缘大道、东环路等，出行通达性强，不论是通达武鸣中心城区内的行政中心区、红岭片区、标营新区，还是进出高速来往南宁市区，都是比较便捷的。

景观方面，蜿蜒九曲的西江（武鸣河）贯穿，地块南向一线江景，三面瞰江，生态半岛滨江景观带已成规模。随着未来滨江公园配套打造，环岛休闲、娱乐或将成为武鸣旅游又一打卡圣地，半岛滨江住户可谓“近水楼台先得月”。

地块以及周边实景图
（拍摄于2021年3月7日，航拍：财讯网络/桂土科技；制图：克而瑞）

配套方面，地块周边分布九个半岛幼儿园、武鸣城厢一小、城厢三小新校区、武鸣实验学校、武鸣中学、武鸣民族中学等基础教育配套，以及广西安全工程职业技术学院、广西工商职业技术学院武鸣校区、南宁师范大学武鸣校区等高校学府。

地块周边1-3公里还分布着上河公园、武鸣三大历史名园（春霞园、明秀园、秋暇园），规划建设的武鸣区第一人民医院、广西医科大学附属武鸣医院武华院区、江滨公园、街心公园、公交车等齐全生活配套。

【2】楼市扫描

土拍热潮迭起，教育园区成房企“香饽饽”

“地热”，是近几年来南宁北（武鸣）楼市的一大特征。

时间倒回几个月。2020年9月30日，南宁教育园区东片区122.72亩商住地块挂牌出让，地块起始总价2.4亿元，起始楼板价978元/㎡,吸引5家房企到场竞拍。

除了深耕武鸣的本土房企猎天、云星，还出现一些新面孔如兴进集团、重庆华宇、重庆银河。经过80余轮激烈竞价，最终由猎天集团以4.18亿成功拿下地块，成交楼板价1703元/㎡，溢价率高达74%。

而这只是武鸣“地热”的一个小缩影。

近两年，武鸣土地市场保持热度，土拍呈多家品牌房企激烈角逐、争相布局南宁北的态势。绿地、天美地产、山湖海集团、彰泰集团、云星集团、碧桂园等企业已陆续布局，包括近期土拍市场上出现的新面孔兴进集团、重庆华宇、重庆银河，均看中武鸣楼市发展前景，战略拓土、布局深耕。

克而瑞数据显示，2020年武鸣住宅用地新增供应总建面约286.58万㎡，同比上涨50%，成交总建面约264.67万㎡，同比上涨212%。一方面得益于土地供应加码，另一方面可以看出企业拿地积极性很高。成交楼板价整体亦呈上涨趋势，2019年达到峰值1436元/㎡。

数据来源：CRIC

从进驻区域来看，最受青睐的是教育园区，这主要得益于教育园区的人口红利进一步释放。

数据显示，2018-2021年2月，武鸣区共成交66幅住宅用地，其中，教育园区成交37幅，数量占比达56%，远超武鸣其他板块。

数据来源：CRIC

从成交来看，2020年武鸣单盘榜TOP5项目，也多位于教育园区板块。

4月9日即将出让的教育园区西江（武鸣河）畔77.03亩（净用地面积约72.73亩）商住地块，位于云星钱隆江景东南面，紧邻西江（武鸣河），江景优势明显，且容积率仅1.0-2.5，未来或打造为低密改善产品。

沿着西江（武鸣河），武鸣三大历史名园——春霞园、明秀园、秋暇园环伺地块周边，并且地块周边配套丰富；分析师认为，本期土拍竞价预期或超周边地块的地价（2020年12月云星拿下钱隆江景二期地块，成交楼板价2150元/㎡）。

撤县设区后成交量价上涨，但仍处价格洼地

除了“地热”之外，2020年，武鸣楼市也有相对不错的表现。

武鸣区统计局数据显示，2020年武鸣城区本级房地产开发项目完成投资56.4亿元，同比增长54.7%。

快速增长的背后，一是新入市项目增多，对武鸣区房地产投资形成强有力的支撑；二是品牌房地产企业进驻，楼盘品质和品牌形象有效提升，促进销售，其中标营新区为众多房企开发的重点。

商品住宅方面，2020年武鸣区本级商品住宅销售面积67.4万㎡，同比下降3.8%，基本保持稳定。作为南宁城区中的“新丁”，在2020年疫情影响叠加金融环境影响下，南宁主城区商品房成交面积都下滑接近两成，而武鸣成交量基本保持平稳，这一成绩还是不错的。

数据来源：CRIC以及武鸣区统计局公开数据

其实，近几年来，武鸣区商品住宅成交量价保持稳步上涨态势。

撤县设区的背景下，武鸣2016年商品住宅成交量价上涨明显，2017年更是突破100万㎡，均价达4783元/㎡。

从楼盘布局情况来看，武鸣区主流在售楼盘多集中在标营新区，其次是教育园区。目前，教育园区在售新建商品房项目主打80-140㎡高层住宅产品，主力价在5700-7300元/㎡，此外还有部分洋房、别墅/合院产品，别墅价格主要集中在1.1万-1.5万元/㎡。

地块周边配套以及部分典型项目示意图（制图：克而瑞）

近年来，随着彰泰、云星、碧桂园、金钟等品牌房企的进驻，楼盘品质感和房价均有所提升。与南宁六大主城区约1.3万元/㎡的均价相比，武鸣楼市仍处于价格洼地。

【3】区域利好

教育园区基建升级完善，释放更多发展红利

武鸣，南宁“后花园”，撤县设区已满五年。并且，其以南宁市域副中心的高定位，正进入全新升级发展期。

武鸣区位示意图（制图：克而瑞）

武鸣区统计局数据显示，2020年武鸣经济稳步复苏，多项经济大数据呈上升态势。2020年武鸣GDP为319.36亿元，增长5.9%，增速位居南宁市县第三。2020年城区本级规模以上工业总产值增长6.0%；城区固定资产投资增长14.1%；城区全体居民人均可支配收入37071元，增长2.1%。

“强枢纽”，是近年南宁北（武鸣）建设的高频词。不论是南宁北站的建设推进，还是贵南高铁武鸣段进度更新，以及市郊铁路武鸣线的最新进展，都牵动武鸣本地以及南宁中心城区市民的心，期盼市域半小时生活圈再提速。特别是，集高铁、轨道交通、高速公路等“强枢纽”汇集的教育园区东片区，将近享发展红利。

南宁教育园区东片区实景
（拍摄于2021年3月7日，航拍全景支持：财讯网络/桂土科技）

日前，南宁市召开2021年全市交通运输工作会议，今年，南宁市将全面优化综合立体交通网，着力建设交通强市，其中涉及武鸣多项交通工程“被点名”。今年继续推进南宁至贵阳高铁、南宁北站扩大规模工程实施；继续推进教育园区场站建设，采购投放新能源公交车425辆，加大公交充电桩、公交专用道建设力度；新开工武鸣至吴圩、东盟经开区至高新区等一批一级公路。

作为贵南高铁的一部分，南宁北站的战略位置意义重大。南宁北站总规模预留8台19线，近期按3台8线建设、预留远期4台10线规模和规划高铁线路引入条件，站房面积扩大到20000平方米，比目前南宁市区火车站还要大。

在建中的南宁北站实景

（拍摄于2021年3月7日，航拍全景支持：财讯网络/桂土科技）

值得关注的是，贵南高铁是广西首条时速350公里高速铁路，全长481公里，途径广西武鸣、马山、都安、金城江、环江，全线预计2023年底建成通车，届时广西南宁到贵州贵阳高铁旅行时间将由原来6小时缩短至2个多小时。我们来往武鸣和南宁市区也将更为快捷。

贵南高铁线路站点示意图（来源网络）

南宁市市郊铁路武鸣线计划今年开工，工期2021-2024年，共设13座站点，包括：安吉客运站、花花大世界站、伊岭站、双桥站、标营站、兴武大道、教育园区东站、南宁北、教育园区西站、宝源路站、芭朋山站、武华大道站、玩美世界站。

南宁轨道交通线规划线网方案示意图，S2线途径武鸣（来源南宁市自然资源局）

随着南宁教育园区立体综合交通网络，及相关配套设施逐步完善，将给片区住户出行和生活带来极大的便利。相信，在不久的将来，在武鸣坐高铁、坐轻轨将成为日常。

结语

综上，即将4月9日拍卖的武鸣77亩低密滨江宅地，地块素质高、各项优势与价值凸显，具有较好的区域发展前景，适合房企战略进驻或深耕拓展，打造区域标杆项目。

申请竞买的@各大房企
注意看好时间和地点

【申请竞买须知划重点】

申请人可于2021年3月4日至2021年4月7日17时止（法定节假日除外）到南宁市武鸣区国土资源出让服务中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金须在2021年4月7日17时前汇入南宁市武鸣区国土资源出让服务中心指定账户（以到账时间为准）。
竞买人以交纳竞买保证金的银行进账单（存款单）填写的交款人名称申请参加拍卖出让活动。经核查，符合竞买人条件的，南宁市武鸣区自然资源局授权南宁市武鸣区国土资源出让服务中心确认其竞买资格。
竞得人须自签订《成交确认书》之日起10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。竞得人须自签订《成交确认书》之日起一个月内支付土地成交总价款的50%，余下的50%土地成交价款须在2021年9月30日前付清。
拍卖会时间和地点：2021年4月9日上午10时，春霞园酒店安祺厅（南宁市武鸣区春霞路1号）。

本期出让地块竞得人须自出让合同约定的交地之日起一年内开工建设，开工后三年内全面竣工。该地块竞得人须自行办理项目用地的地质灾害评估，并按地质灾害评估结果落实地质灾害相关防治措施，所需费用由竞得人承担。竞得人注册地址是南宁市武鸣区辖区以外的，以及以自然人等非公司参加竞买的，在竞得土地后须在南宁市武鸣区成立具有独立法人资格的新公司进行开发建设。

该地块及周边如涉及供排水管道、通信光缆、电缆等管线，由竞得人出资做好管线安全维护等工作，因施工不当造成损坏的，由竞得人负责修复。地块范围内及周边地上地下管线的接入、迁移等问题的处理不影响土地开、竣工时间及土地出让价款的按时缴付。

【地块报名/土地咨询服务】

南宁市武鸣区国土资源出让服务中心

联系人：韦女士、潘女士

联系电话：0771-6221566

联系地址：南宁市武鸣城区兴武大道171号。

广西金锤拍卖有限责任公司

联系人：蓝女士15007819818、覃女士15177775621、陈女士18076639092

联系电话：0771-5670928

联系地址：南宁市青秀区民族大道143号德瑞大厦12楼1225室。

克而瑞土地业务推广咨询服务合作单位：克而瑞广西区域；

联系人：潘女士 15177768219